জমি রেজিস্ট্রেশনের আগে ক্রেতা-বিক্রেতার যে বিষয়গুলো অবশ্যই জানা দরকার

জমি কেনাবেচায় শুধু টাকা পরিশোধ করে দলিল রেজিস্ট্রি করলেই দায়িত্ব শেষ হয় না। জমির মালিকানা, খতিয়ান, দাগ নম্বর, পূর্বের দলিল, জমির সঠিক পরিমাণ, সীমানা, বন্ধক বা অন্য কোনো দায় আছে কি না—এসব যাচাই না করে রেজিস্ট্রেশনে গেলে পরে আইনি জটিলতায় পড়ার ঝুঁকি থাকে। তাই জমি রেজিস্ট্রেশনের আগে ক্রেতা ও বিক্রেতা—দুই পক্ষেরই কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় নিশ্চিত করা জরুরি।

বাংলাদেশের প্রচলিত আইনে স্থাবর সম্পত্তির বিক্রয় নিবন্ধিত দলিলের মাধ্যমে সম্পন্ন হতে হয়। একই সঙ্গে জমি বিক্রির দলিল নিবন্ধনের সময় নির্দিষ্ট তথ্য ও কাগজপত্র সংযুক্ত থাকা বাধ্যতামূলক।

বিশেষ করে সর্বশেষ খতিয়ান, জমির প্রকৃতি, বিক্রয়মূল্য, জমির নকশা ও সীমানা, গত ২৫ বছরের মালিকানার সংক্ষিপ্ত বিবরণ এবং বিক্রেতার হলফনামা—এসব বিষয় আইনেই গুরুত্ব পেয়েছে।

রেজিস্ট্রেশনের আগে ক্রেতার প্রথম কাজ কী?

জমি পছন্দ হওয়ার পর সরাসরি বায়না বা রেজিস্ট্রেশনের দিকে না গিয়ে প্রথমে জমিটির মালিকানা যাচাই করা উচিত। বিক্রেতা যে ব্যক্তি হিসেবে জমি বিক্রি করছেন, তার নাম সর্বশেষ প্রযোজ্য খতিয়ানে আছে কি না—এটি গুরুত্বপূর্ণ।

Transfer of Property Act, 1882-এর 53C ধারায় বলা হয়েছে, উত্তরাধিকার ছাড়া অন্যভাবে মালিক হলে সর্বশেষ খতিয়ানে মালিক হিসেবে তার নাম থাকতে হবে। উত্তরাধিকারসূত্রে মালিক হলে বিক্রেতা বা তার পূর্বসূরির নাম প্রযোজ্য খতিয়ানে থাকতে হবে।

অর্থাৎ শুধু বিক্রেতার হাতে পুরোনো দলিল আছে বলেই জমিটি নিরাপদ ধরে নেওয়া ঠিক নয়।

খতিয়ান ও দাগ নম্বর মিলিয়ে দেখুন

ক্রেতাকে অন্তত এসব তথ্য পরস্পরের সঙ্গে মিলিয়ে দেখা উচিত—

খতিয়ান নম্বর

দাগ নম্বর

জমির পরিমাণ

মৌজার নাম ও জেএল নম্বর

জমির শ্রেণি বা প্রকৃতি

মালিকের নাম

জমির চার সীমানা

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-মিউটেশন নির্দেশিকাতেও খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর, আবেদনকৃত জমির পরিমাণ এবং সংশ্লিষ্ট দাগে খতিয়ানভুক্ত জমির পরিমাণ সঠিকভাবে দেওয়ার কথা বলা হয়েছে।

বিক্রেতার মালিকানা কীভাবে যাচাই করবেন?

জমির মালিকানা যাচাইয়ের সময় শুধু সর্বশেষ দলিল নয়, আগের মালিকানার ধারাবাহিকতাও দেখা প্রয়োজন। কারণ বর্তমান বিক্রেতা কীভাবে জমির মালিক হয়েছেন, সেই তথ্য দলিলের মাধ্যমে পরিষ্কার হওয়া দরকার।

আইনে জমি বিক্রির দলিলের সঙ্গে গত ২৫ বছরের মালিকানার সংক্ষিপ্ত বিবরণ রাখার বিষয়টি নির্ধারিত আছে।

তাই ক্রেতার উচিত বিক্রেতার কাছ থেকে পূর্বের দলিল, উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া হলে সংশ্লিষ্ট কাগজপত্র এবং অন্যান্য মালিকানা-সংক্রান্ত নথি দেখে নেওয়া।

জমি বন্ধক আছে কি না, সেটিও গুরুত্বপূর্ণ

কোনো জমি ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে নিবন্ধিত বন্ধকে থাকলে সেটি যাচাই না করে কেনা ঝুঁকিপূর্ণ। Transfer of Property Act-এর 53D ধারায় নিবন্ধিত বন্ধক থাকা স্থাবর সম্পত্তি বন্ধকগ্রহীতার লিখিত সম্মতি ছাড়া পুনরায় বন্ধক বা বিক্রয়ের ওপর বিধিনিষেধ রয়েছে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের মিউটেশন সিস্টেমেও দাগ ও খতিয়ান নম্বর ব্যবহার করে মর্টগেজ-সংক্রান্ত তথ্য অনুসন্ধানের ব্যবস্থা রয়েছে।

জমির সীমানা সরেজমিনে দেখে নিন

দলিলে জমির পরিমাণ ঠিক থাকলেও বাস্তবে জমির অবস্থান বা সীমানা নিয়ে বিরোধ তৈরি হতে পারে। তাই রেজিস্ট্রেশনের আগে দলিল ও খতিয়ানের তথ্যের সঙ্গে মাঠের বাস্তব অবস্থাও মিলিয়ে দেখা ভালো।

বিশেষ করে—

উত্তর, দক্ষিণ, পূর্ব ও পশ্চিম সীমানা

রাস্তার অবস্থান

পাশের জমির মালিক

দখলের অবস্থা

জমির বাস্তব পরিমাণ

এসব বিষয়ে নিশ্চিত হওয়া প্রয়োজন।

কারণ জমি বিক্রয়ের দলিলে সম্পত্তির নকশা এবং অক্ষ ও সীমানার বিবরণ অন্তর্ভুক্ত থাকার কথা Registration Act-এর 52A ধারায় বলা হয়েছে।

বিক্রেতার জন্যও রয়েছে গুরুত্বপূর্ণ দায়িত্ব

জমি বিক্রির ক্ষেত্রে শুধু ক্রেতারই সতর্ক হওয়া প্রয়োজন নয়। বিক্রেতারও জমির প্রকৃত মালিকানা ও সংশ্লিষ্ট তথ্য সঠিকভাবে প্রকাশ করা দরকার।

Transfer of Property Act-এর 55 ধারায় বিক্রেতার ওপর সম্পত্তি বা তার মালিকানার এমন কোনো গুরুত্বপূর্ণ ত্রুটি ক্রেতাকে জানানো এবং তার কাছে থাকা মালিকানার দলিল পরীক্ষার জন্য উপস্থাপনের দায়িত্বের কথা বলা হয়েছে।

অর্থাৎ জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ, গুরুত্বপূর্ণ ত্রুটি বা সংশ্লিষ্ট নথি গোপন করে বিক্রি করা উচিত নয়।

দলিলে বিক্রয়মূল্য ও জমির তথ্য সঠিক থাকতে হবে

রেজিস্ট্রেশনের সময় দলিলে জমির মূল্য, প্রকৃতি, সীমানা ও অন্যান্য প্রয়োজনীয় তথ্য সঠিকভাবে উল্লেখ করা গুরুত্বপূর্ণ। Registration Act-এর 52A ধারায় এসব তথ্য সংযুক্ত থাকার বিষয়টি স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা হয়েছে।

তাই কম বা বেশি মূল্য দেখানো, জমির পরিমাণে ভুল করা কিংবা দাগ-খতিয়ানের তথ্যে অসঙ্গতি রাখা ভবিষ্যতে সমস্যা তৈরি করতে পারে।

রেজিস্ট্রেশনের সঙ্গে প্রযোজ্য রেজিস্ট্রেশন ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক, কর ও অন্যান্য সরকারি অর্থ সম্পর্কেও আগে থেকে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস ও সরকারি নির্দেশনা অনুযায়ী হিসাব জেনে নেওয়া উচিত। করের ক্ষেত্রে বর্তমান নিয়ম যাচাই করা বিশেষ গুরুত্বপূর্ণ, কারণ জাতীয় রাজস্ব বোর্ড ২০২৬ সালেও উৎসে কর-সংক্রান্ত বিধিমালা ও নির্দেশনা হালনাগাদ করেছে।

বায়না করলেও আইনি বিষয় মাথায় রাখুন

অনেকে জমি কেনার আগে বায়না বা বিক্রয়চুক্তি করেন। এখানেও সতর্ক থাকা প্রয়োজন।

বর্তমান আইনে স্থাবর সম্পত্তির বিক্রয়চুক্তি লিখিত ও নিবন্ধিত হওয়ার বিধান রয়েছে। Registration Act-এর 17A ধারায় এমন চুক্তি সম্পাদনের পর ৬০ দিনের মধ্যে নিবন্ধনের জন্য উপস্থাপনের কথা বলা হয়েছে; ২০২৬ সালের সংশোধনের মাধ্যমে সময়সীমাটি ৩০ দিন থেকে ৬০ দিন করা হয়েছে।

এ ছাড়া Transfer of Property Act-এর 54A ধারায়ও স্থাবর সম্পত্তির বিক্রয়চুক্তি লিখিত ও নিবন্ধিত হওয়ার বিষয়টি উল্লেখ রয়েছে। চুক্তিতে বিক্রয় দলিল সম্পাদন ও নিবন্ধনের জন্য সময় উল্লেখ করার বিধানও আছে; সময় উল্লেখ না থাকলে ছয় মাস সময় ধরা হয়।

রেজিস্ট্রেশনের পর মিউটেশন ভুলবেন না

জমি রেজিস্ট্রি হয়ে যাওয়ার পর নতুন মালিকের নামে সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করার জন্য মিউটেশন বা নামজারি গুরুত্বপূর্ণ ধাপ।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, বৈধভাবে জমির মালিকানা অর্জনের পর সরকারি রেকর্ডে মালিকানা পরিবর্তন করে নতুন মালিকের নামে রেকর্ড হালনাগাদ করাই মিউটেশন।

বর্তমানে ই-মিউটেশন ব্যবস্থায় অনলাইনে আবেদন করা যায়। সরকারি নির্দেশিকায় ক্রয়সূত্রে মিউটেশনের ক্ষেত্রে দলিল নম্বর, দলিলের তারিখ, সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের নাম, খতিয়ান, দাগ, জমির পরিমাণসহ বিভিন্ন তথ্য দেওয়ার কথা বলা হয়েছে।

মিউটেশনের আগে কোন কাগজগুলো প্রস্তুত রাখবেন?

সরকারি নির্দেশিকা অনুযায়ী পরিস্থিতি অনুযায়ী মিউটেশন আবেদনে প্রয়োজনীয় নথির মধ্যে থাকতে পারে—

খতিয়ানের কপি

ক্রয়সূত্রে হলে দলিলের কপি

জাতীয় পরিচয়পত্র বা প্রযোজ্য পরিচয়পত্র

আবেদনকারীর ছবি ও স্বাক্ষর

সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা

উত্তরাধিকারসূত্রে হলে উত্তরাধিকার সনদ

আদালতের রায় বা ডিক্রি সূত্রে হলে সংশ্লিষ্ট নথি

প্রযোজ্য নথির স্ক্যান কপিও ই-মিউটেশন আবেদনের সঙ্গে সংযুক্ত করার নির্দেশনা রয়েছে।

ক্রেতা-বিক্রেতার জন্য একটি সহজ চেকলিস্ট

রেজিস্ট্রেশন অফিসে যাওয়ার আগে নিচের বিষয়গুলো মিলিয়ে নিলে ঝুঁকি অনেকটাই কমানো যায়।

জমি রেজিস্ট্রেশনে সবচেয়ে বড় ভুলগুলোর একটি হলো—দলিল লেখার পর নথি যাচাই করা। বাস্তবে যাচাইয়ের কাজটি রেজিস্ট্রেশনের আগেই করা উচিত। খতিয়ান, দাগ, জমির পরিমাণ, সীমানা, মালিকানার ধারাবাহিকতা, বন্ধক এবং প্রয়োজনীয় কর-ফি—সবকিছু যাচাই করে তারপর চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত নেওয়া নিরাপদ পদ্ধতি।

কারণ নিবন্ধিত দলিলের পরও নতুন মালিকের নামে ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রয়োজন থাকে। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-মিউটেশন ব্যবস্থায় সেই প্রক্রিয়াও পরিচালিত হচ্ছে।

নোট: জমির ধরন, মালিকানার উৎস, এলাকা, উত্তরাধিকার, বন্ধক বা চলমান মামলা অনুযায়ী প্রয়োজনীয় কাগজপত্র ও করের হিসাব ভিন্ন হতে পারে। তাই বড় অঙ্কের লেনদেনের আগে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস/ভূমি অফিস এবং প্রয়োজনে আইনজীবীর মাধ্যমে নির্দিষ্ট জমির নথি যাচাই করা উচিত।

FAQ

প্রশ্ন: জমি কেনার আগে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কোন তথ্য যাচাই করতে হবে?

উত্তর: বিক্রেতার বৈধ মালিকানা, সর্বশেষ খতিয়ানে নাম, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ, সীমানা এবং মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করা গুরুত্বপূর্ণ। আইনেও বিক্রয় দলিল নিবন্ধনের ক্ষেত্রে এসব তথ্যের কয়েকটির ওপর নির্দিষ্ট গুরুত্ব দেওয়া হয়েছে।

প্রশ্ন: শুধু বিক্রেতার কাছে থাকা পুরোনো দলিল দেখলেই কি জমি কেনা নিরাপদ?

উত্তর: না। সর্বশেষ খতিয়ানসহ মালিকানার ধারাবাহিকতা এবং জমির অন্যান্য রেকর্ডও যাচাই করা উচিত।

প্রশ্ন: জমি রেজিস্ট্রেশনের পর মিউটেশন করা কেন জরুরি?

উত্তর: বৈধভাবে মালিকানা অর্জনের পর সরকারি ভূমি রেকর্ডে নতুন মালিকের তথ্য হালনাগাদ করার প্রক্রিয়াই মিউটেশন।

প্রশ্ন: জমি বন্ধক আছে কি না কীভাবে যাচাই করা যায়?

উত্তর: জমির দাগ ও খতিয়ান-সংক্রান্ত তথ্য ব্যবহার করে সরকারি মিউটেশন সিস্টেমে মর্টগেজ-সংক্রান্ত তথ্য অনুসন্ধানের সুবিধা রয়েছে।

প্রশ্ন: জমির বিক্রয়চুক্তি কি নিবন্ধন করতে হয়?

উত্তর: হ্যাঁ। বর্তমান আইনে স্থাবর সম্পত্তির বিক্রয়চুক্তি লিখিত ও নিবন্ধিত হওয়ার বিধান রয়েছে। ২০২৬ সালের সংশোধনের পর এমন চুক্তি সম্পাদনের পর নিবন্ধনের জন্য উপস্থাপনের সময়সীমা ৬০ দিন করা হয়েছে।

আল-সাদ/