ওয়ারিশ সনদ দিয়ে জমি নামজারি, জেনে নিন নিয়ম

পরিবারের কোনো সদস্য মারা যাওয়ার পর তাঁর রেখে যাওয়া জমির মালিক হন আইন অনুযায়ী বৈধ উত্তরাধিকারীরা। কিন্তু উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পাওয়ার পরও সরকারি খতিয়ানে মৃত ব্যক্তির নাম থাকলে ভূমি উন্নয়ন কর দেওয়া, জমি হস্তান্তর কিংবা ভবিষ্যতে মালিকানা-সংক্রান্ত কাজ করতে জটিলতা তৈরি হতে পারে। এ সমস্যা এড়াতে ওয়ারিশ সনদের ভিত্তিতে জমির নামজারি করা প্রয়োজন।

তবে এ ক্ষেত্রে একটি বিষয় মনে রাখা জরুরি—ওয়ারিশ সনদ দেখিয়ে একজন উত্তরাধিকারী ইচ্ছামতো পুরো জমি নিজের নামে নামজারি করতে পারবেন না। ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, মৃত ব্যক্তির সব বৈধ ওয়ারিশের নাম ও প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করে যৌথভাবে নামজারি করা যায়। আর ওয়ারিশরা নিজেদের মধ্যে জমি ভাগ করে আলাদা খতিয়ান করতে চাইলে নিবন্ধিত আপস বণ্টননামা প্রয়োজন হবে।

ওয়ারিশ সনদ দিয়ে কি জমি নামজারি করা যায়?

হ্যাঁ। কোনো ব্যক্তি মারা যাওয়ার পর তাঁর রেখে যাওয়া জমি উত্তরাধিকারীদের নামে রেকর্ড হালনাগাদ করার জন্য ওয়ারিশ সনদের ভিত্তিতে নামজারির আবেদন করা যায়। এ ক্ষেত্রে মৃত ব্যক্তির সব বৈধ ওয়ারিশের পরিচয় ও উত্তরাধিকারসূত্রে তাঁদের প্রাপ্য অংশের তথ্য দিতে হয়।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, সব ওয়ারিশ একসঙ্গে আবেদন করলে তাঁদের প্রত্যেকের প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করে একই খতিয়ানে যৌথ নামজারি করা সম্ভব। এ জন্য আলাদা বণ্টননামা দলিল বাধ্যতামূলক নয়।

অন্যদিকে, ওয়ারিশরা যদি জমি ভাগ করে প্রত্যেকে নিজের অংশের জন্য পৃথক খতিয়ান করতে চান, তাহলে সবার সম্মতিতে আপস বণ্টননামা দলিল তৈরি করে নিবন্ধন করতে হবে।

ওয়ারিশ সনদ কোথা থেকে সংগ্রহ করবেন?

সংশ্লিষ্ট স্থানীয় সরকার প্রতিষ্ঠানের কাছ থেকে ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করতে হয়। সাধারণত—

গ্রাম বা ইউনিয়ন এলাকার ক্ষেত্রে ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যানের কাছ থেকে;

পৌরসভা এলাকার ক্ষেত্রে পৌরসভার মেয়রের কাছ থেকে;

সিটি করপোরেশন এলাকার ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট ওয়ার্ড কাউন্সিলরের কাছ থেকে ওয়ারিশ সনদ নিতে হয়।

সনদে মৃত ব্যক্তির পরিচয় এবং তাঁর সব বৈধ ওয়ারিশের নাম সঠিকভাবে উল্লেখ থাকতে হবে। ওয়ারিশদের নাম, পরিচয় ও অন্যান্য তথ্য জাতীয় পরিচয়পত্র বা জন্মনিবন্ধনের সঙ্গে মিলিয়ে নেওয়া জরুরি।

বর্তমানে ই-নামজারি ব্যবস্থার সঙ্গে অনলাইনে নাগরিক সনদ যাচাইয়ের ‘প্রত্যয়ন’ সিস্টেমের সংযোগ স্থাপন করা হয়েছে। ফলে নামজারি নিষ্পত্তির সময় সংশ্লিষ্ট ভূমি কর্মকর্তা অনলাইনে ওয়ারিশ সনদের তথ্য যাচাই করতে পারেন।

ওয়ারিশ সনদ দিয়ে নামজারি করতে যেসব কাগজপত্র লাগবে

উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির নামজারির আবেদনে জমির মালিকানা ও উত্তরাধিকার প্রমাণের জন্য কয়েক ধরনের কাগজপত্র প্রয়োজন হতে পারে। সাধারণত প্রস্তুত রাখতে হবে—

১. ওয়ারিশ সনদ: মৃত ব্যক্তির সব বৈধ ওয়ারিশের নাম ও পরিচয় উল্লেখ করা সনদ।

২. মৃত্যু সনদ: যাঁর কাছ থেকে জমির মালিকানা উত্তরাধিকার সূত্রে এসেছে, তাঁর মৃত্যু সনদ।

৩. সর্বশেষ খতিয়ান: মৃত ব্যক্তির নামে থাকা জমির সর্বশেষ প্রযোজ্য খতিয়ান বা পর্চা।

৪. জাতীয় পরিচয়পত্র: আবেদনকারী ও সংশ্লিষ্ট ওয়ারিশদের পরিচয় যাচাইয়ের জন্য প্রয়োজনীয় পরিচয়সংক্রান্ত তথ্য।

৫. জমির বিস্তারিত বিবরণ: মৌজার নাম, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও অন্যান্য প্রাসঙ্গিক তথ্য।

৬. ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা: জমির কর পরিশোধের হালনাগাদ তথ্য বা রসিদ।

৭. বণ্টননামা দলিল: ওয়ারিশরা আলাদা আলাদা খতিয়ান করতে চাইলে নিবন্ধিত আপস বণ্টননামা।

৮. অন্যান্য প্রাসঙ্গিক কাগজপত্র: জমির মালিকানার ইতিহাস অনুযায়ী আগের দলিল, আদালতের রায় বা আদেশ কিংবা ভূমি অফিসের চাওয়া অতিরিক্ত নথি।

সব ক্ষেত্রে একই ধরনের কাগজপত্র প্রয়োজন হয় না। জমির রেকর্ড, মালিকানার ইতিহাস এবং আবেদনের ধরন অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস অতিরিক্ত নথি চাইতে পারে।

অনলাইনে ওয়ারিশি জমির নামজারি করবেন যেভাবে

বর্তমানে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি পোর্টালের মাধ্যমে ঘরে বসেই উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারির আবেদন করা যায়। এ জন্য নিচের ধাপগুলো অনুসরণ করতে হবে।

প্রথম ধাপ: ই-নামজারি ওয়েবসাইটে প্রবেশ

প্রথমে mutation.land.gov.bd ওয়েবসাইটে প্রবেশ করতে হবে। সেখানে অনলাইনে নামজারির আবেদন করার নির্ধারিত সেবা নির্বাচন করতে হবে।

দ্বিতীয় ধাপ: আবেদনকারীর তথ্য পূরণ

আবেদনকারীর নাম, পরিচয় ও যোগাযোগের তথ্য দিতে হবে। এরপর জমির অবস্থান অনুযায়ী বিভাগ, জেলা, উপজেলা, মৌজা এবং সংশ্লিষ্ট খতিয়ান ও দাগ নম্বরের তথ্য পূরণ করতে হবে।

তৃতীয় ধাপ: উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানার তথ্য দিন

জমিটি উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া—আবেদনে সেই তথ্য উল্লেখ করতে হবে। মৃত ব্যক্তির পরিচয় এবং তাঁর সব বৈধ ওয়ারিশের নাম, পরিচয় ও প্রাপ্য অংশের তথ্য সঠিকভাবে দিতে হবে।

এ পর্যায়ে কোনো ওয়ারিশের নাম বাদ পড়েছে কি না, তা ভালোভাবে যাচাই করা জরুরি। কারণ উত্তরাধিকারসূত্রে যৌথ নামজারির ক্ষেত্রে সব বৈধ ওয়ারিশের অধিকার বিবেচনায় নিতে হয়।

চতুর্থ ধাপ: প্রয়োজনীয় কাগজপত্র আপলোড

ওয়ারিশ সনদ, মৃত্যু সনদ, খতিয়ান, জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য এবং প্রয়োজনীয় অন্যান্য কাগজপত্র স্ক্যান করে পোর্টালের নির্দেশনা অনুযায়ী সংযুক্ত করতে হবে।

ই-নামজারি পোর্টালের নির্দেশিকা অনুযায়ী, স্ক্যান করা নথি PDF ফরম্যাটে আপলোড করতে হয়। প্রতিটি নথি আলাদাভাবে সংযুক্ত করে সঠিক ডকুমেন্টের ধরন নির্বাচন করতে হবে।

পঞ্চম ধাপ: সরকারি ফি পরিশোধ করে আবেদন জমা

আবেদনের তথ্য ও সংযুক্ত কাগজপত্র যাচাই করে নির্ধারিত ফি পরিশোধ করতে হবে। আবেদন জমা দেওয়ার পর পাওয়া আবেদন নম্বর, রসিদ ও ট্র্যাকিং তথ্য সংরক্ষণ করতে হবে।

ষষ্ঠ ধাপ: ভূমি অফিসের যাচাই ও শুনানি

আবেদন জমা হওয়ার পর সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস কাগজপত্র ও জমির তথ্য যাচাই করবে। প্রয়োজন অনুযায়ী ইউনিয়ন ভূমি অফিস থেকে প্রতিবেদন নেওয়া হতে পারে। শুনানির প্রয়োজন হলে আবেদনকারীকে মোবাইল ফোনে এসএমএসের মাধ্যমে জানানো হয়।

আবেদনে কোনো তথ্যের ঘাটতি বা আপত্তি থাকলে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষ অতিরিক্ত কাগজপত্র বা ব্যাখ্যা চাইতে পারে। সে ক্ষেত্রে নির্ধারিত নিয়মে প্রয়োজনীয় তথ্য জমা দিতে হবে।

সপ্তম ধাপ: আবেদন অনুমোদন ও নামজারি খতিয়ান সংগ্রহ

যাচাই-বাছাই ও শুনানি শেষে সহকারী কমিশনার (ভূমি) আবেদন মঞ্জুর বা নামঞ্জুর করার সিদ্ধান্ত দেন। আবেদন মঞ্জুর হলে নির্ধারিত ডিসিআর ফি পরিশোধ করে অনলাইনে কিউআর কোডযুক্ত নামজারি খতিয়ান সংগ্রহ করা যায়।

ওয়ারিশি জমির যৌথ ও পৃথক নামজারির নিয়ম

উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারিতে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো জমি যৌথভাবে রেকর্ড করা হবে, নাকি ভাগ করে পৃথক খতিয়ান তৈরি করা হবে।

যৌথ নামজারি: সব বৈধ ওয়ারিশ একসঙ্গে আবেদন করলে প্রত্যেকের আইন অনুযায়ী প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করে একই খতিয়ানে নামজারি করা যায়। এ ক্ষেত্রে নিবন্ধিত বণ্টননামা প্রয়োজন হয় না।

পৃথক নামজারি: ওয়ারিশরা যদি জমির নির্দিষ্ট অংশ নিজেদের মধ্যে ভাগ করে আলাদা খতিয়ান করতে চান, তাহলে নিবন্ধিত আপস বণ্টননামা দলিল করতে হবে। সেই দলিলের ভিত্তিতে পৃথক খতিয়ানের আবেদন করা যাবে।

আরও পড়ুন:

জমি কেনার আগে এই ৮ কাগজ না দেখলে বিপদে পড়তে পারেন

জমি কেনার আগে বায়না করার সময় কী কী লিখবেন? জেনে নিন

জমি বিক্রির সময় বিক্রেতার কী কী কাগজ লাগে?

এখানে মনে রাখতে হবে, শুধু পারিবারিকভাবে বা মৌখিকভাবে জমি ভাগ করলেই পৃথক খতিয়ান তৈরির শর্ত পূরণ হয় না। পৃথক জমাভাগের জন্য নিবন্ধিত বণ্টননামার প্রয়োজন রয়েছে।

ওয়ারিশ সনদের মেয়াদ কত দিন?

ওয়ারিশ সনদের মেয়াদ নিয়ে অনেকের মধ্যে বিভ্রান্তি রয়েছে। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ৪ ডিসেম্বর ২০২২ সালের পরিপত্রে বলা হয়েছে, কোনো ব্যক্তির মৃত্যুর পর ইস্যু করা ওয়ারিশ সনদের মেয়াদ উন্মুক্ত থাকবে। অর্থাৎ, শুধু তিন মাস বা নির্দিষ্ট সময় পার হয়েছে—এ কারণে ওই সনদ অগ্রহণযোগ্য হবে না।

তবে সনদে উল্লেখ করা তথ্য সঠিক ও হালনাগাদ হতে হবে। নামের সঙ্গে দলিল বা আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্যের অমিল থাকলে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষ প্রয়োজনীয় পরিচয়পত্র বা জন্মনিবন্ধনের ভিত্তিতে সংশোধিত তথ্য দিতে বলতে পারে।

বর্তমানে প্রত্যয়ন সিস্টেমের সঙ্গে ই-নামজারি ব্যবস্থার সংযোগ থাকায় অনলাইনে ওয়ারিশ সনদ যাচাইয়ের সুযোগও রয়েছে।

জমির নামজারি করতে সরকারি ফি কত?

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভূমিসেবার নির্ধারিত ফি অনুযায়ী, সাধারণ ই-নামজারির ক্ষেত্রে সরকারি খরচ তিন ভাগে নির্ধারিত।

আবেদন জমা দেওয়ার সময় প্রথম দুই খাতে মোট ৭০ টাকা দিতে হয়। আবেদন অনুমোদিত হলে পরবর্তী সময়ে ১ হাজার ১০০ টাকা ডিসিআর ফি পরিশোধ করতে হয়। অর্থাৎ, সব মিলিয়ে নির্ধারিত সরকারি ফি ১ হাজার ১৭০ টাকা।

সরকারি ফির বাইরে কাউকে অতিরিক্ত টাকা দেওয়ার প্রয়োজন নেই। আবেদন করার সময় পোর্টালে প্রদর্শিত সর্বশেষ ফি যাচাই করে নেওয়া উচিত।

ওয়ারিশি জমির নামজারিতে যেসব ভুল এড়িয়ে চলবেন

নামজারির আবেদন করার সময় কিছু সাধারণ ভুলের কারণে প্রক্রিয়া দীর্ঘায়িত হতে পারে। যেমন—

ওয়ারিশ সনদে কোনো বৈধ ওয়ারিশের নাম বাদ দেওয়া;

জাতীয় পরিচয়পত্র, মৃত্যু সনদ ও ওয়ারিশ সনদে নামের বানান বা পরিচয়ে অমিল রাখা;

মৃত ব্যক্তির জমির দাগ ও খতিয়ান নম্বর ভুল দেওয়া;

জমির পরিমাণ ও মালিকানার হিস্যা সঠিকভাবে উল্লেখ না করা;

নিবন্ধিত বণ্টননামা ছাড়া পৃথক খতিয়ানের আবেদন করা;

অসম্পূর্ণ বা অস্পষ্ট কাগজপত্র আপলোড করা।

আবেদন জমা দেওয়ার আগে সব নথির তথ্য মিলিয়ে নিলে এ ধরনের সমস্যা অনেকটাই এড়ানো যায়।

নামজারি হলেই কি জমির চূড়ান্ত মালিকানা প্রমাণ হয়?

না। নামজারি মূলত সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রশাসনিক প্রক্রিয়া। এটি একাই জমির চূড়ান্ত মালিকানা নির্ধারণ করে না। উত্তরাধিকারসূত্রে জমির অধিকার নির্ধারণে প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইন, মৃত ব্যক্তির মালিকানার দলিল, খতিয়ান এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নথি বিবেচনা করতে হয়।

কোনো ওয়ারিশের অংশ নিয়ে বিরোধ থাকলে বা উত্তরাধিকারীদের পরিচয় নিয়ে আপত্তি উঠলে বিষয়টি আইনগতভাবে নিষ্পত্তির প্রয়োজন হতে পারে। তাই জটিলতা থাকলে নামজারির আগে ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া ভালো।

ওয়ারিশ সনদের মাধ্যমে জমি নামজারি করতে হলে প্রথমে মৃত ব্যক্তির সব বৈধ ওয়ারিশের সঠিক তালিকা তৈরি করতে হবে। এরপর প্রয়োজনীয় কাগজপত্র সংগ্রহ করে ই-নামজারি পোর্টালে যৌথ আবেদন করতে হবে। আর জমি ভাগ করে আলাদা খতিয়ান করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা সম্পন্ন করতে হবে।

আবেদনের আগে ওয়ারিশ সনদ, খতিয়ান, জমির দাগ নম্বর এবং প্রত্যেকের প্রাপ্য হিস্যা ভালোভাবে যাচাই করাই সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ। এতে আবেদন নিষ্পত্তির সময় অপ্রয়োজনীয় জটিলতা কমবে এবং ভবিষ্যতে জমি নিয়ে বিরোধের ঝুঁকিও এড়ানো সহজ হবে।

পাঠকের সাধারণ প্রশ্ন ও উত্তর

১. ওয়ারিশ সনদ দিয়ে কি একজনের নামে পুরো জমি নামজারি করা যায়?

না। উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমিতে সব বৈধ ওয়ারিশের অধিকার বিবেচনা করতে হয়। একজনের নামে পুরো জমি নামজারি করতে হলে অন্য ওয়ারিশদের আইনসম্মতভাবে মালিকানা হস্তান্তর বা অধিকার ত্যাগের বিষয়টি যথাযথ দলিলের মাধ্যমে প্রমাণ করতে হবে।

২. ওয়ারিশি জমি যৌথভাবে নামজারি করতে কি বণ্টননামা লাগে?

না। সব ওয়ারিশ একসঙ্গে আবেদন করলে বণ্টননামা ছাড়াই তাঁদের প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করে যৌথ নামজারি করা যায়।

৩. আলাদা আলাদা খতিয়ান করতে হলে কী করতে হবে?

সব ওয়ারিশের সম্মতিতে আপস বণ্টননামা দলিল তৈরি করে নিবন্ধন করতে হবে। এরপর সেই দলিল অনুযায়ী পৃথক খতিয়ানের আবেদন করা যাবে।

৪. ওয়ারিশ সনদ তিন মাসের বেশি পুরোনো হলে কি নামজারি হবে?

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, ব্যক্তির মৃত্যুর পর ইস্যু করা ওয়ারিশ সনদের মেয়াদ উন্মুক্ত। শুধু তিন মাসের বেশি পুরোনো হওয়ার কারণে সনদ বাতিল হওয়ার কথা নয়। তবে সনদের তথ্য সঠিক থাকতে হবে।

৫. ওয়ারিশি জমির নামজারি করতে মোট সরকারি ফি কত?

ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত ফি অনুযায়ী, কোর্ট ফি ২০ টাকা, নোটিশ জারি ফি ৫০ টাকা এবং অনুমোদনের পর ডিসিআর ফি ১ হাজার ১০০ টাকা। মোট ১ হাজার ১৭০ টাকা।

তানভির ইসলাম/