দলিলে জমি কম-বেশি লেখা হলে কীভাবে ঠিক করবেন?

জমি কেনার পর দলিল হাতে নিয়ে দেখা গেল, চুক্তি অনুযায়ী যতটুকু জমি কেনার কথা ছিল, দলিলে তার চেয়ে কম বা বেশি পরিমাণ লেখা হয়েছে। এমন ভুলকে ছোটখাটো বিষয় ভেবে ফেলে রাখলে ভবিষ্যতে জমির মালিকানা, দখল, নামজারি কিংবা বিক্রির সময় বড় ধরনের জটিলতা তৈরি হতে পারে। তবে ভুলটি যদি দলিল তৈরির সময় পারস্পরিক ভুলের কারণে হয়ে থাকে এবং ক্রেতা-বিক্রেতা উভয়েই প্রকৃত তথ্যের বিষয়ে একমত থাকেন, তাহলে ভ্রম সংশোধন দলিল নিবন্ধনের মাধ্যমে তা ঠিক করার সুযোগ রয়েছে। আর ভুলের বিষয়ে পক্ষগুলোর বিরোধ বা প্রতারণার অভিযোগ থাকলে আদালতের মাধ্যমে প্রতিকার চাইতে হতে পারে।

বাংলাদেশে নিবন্ধিত দলিলে ভুল সংশোধনের জন্য নির্দিষ্ট আইনি ব্যবস্থা রয়েছে। এ ক্ষেত্রে কোন ধরনের ভুল হয়েছে, দলিলে উল্লেখ করা জমির পরিমাণের সঙ্গে বাস্তব দখল ও সীমানার মিল আছে কি না এবং বিক্রেতা-ক্রেতার মধ্যে সম্মতি রয়েছে কি না—এসব বিষয় আগে যাচাই করা জরুরি।

প্রথমে বুঝতে হবে, দলিলে কী ধরনের ভুল হয়েছে

দলিলে জমির পরিমাণ ভুল থাকার ঘটনা সব ক্ষেত্রে একই রকম নয়। কোনো ক্ষেত্রে দলিল লেখার সময় সংখ্যাগত ভুল হয়, আবার কোনো ক্ষেত্রে জমির দাগ, খতিয়ান, সীমানা বা বিক্রির পরিমাণ নিয়েই বিরোধ দেখা দেয়।

যেমন, ক্রেতা-বিক্রেতার সম্মতি ছিল ১০ শতক জমি বিক্রির, কিন্তু লেখার ভুলে দলিলে ৮ শতক উল্লেখ হয়েছে। এটি দলিল তৈরির সময়ের ভুল হতে পারে। আবার দলিলে ১০ শতক লেখা থাকলেও বাস্তবে বিক্রেতার মালিকানায় ওই দাগে ৮ শতক জমি থাকলে বিষয়টি শুধু লেখার ভুল নয়; এখানে মালিকানা ও জমির পরিমাণ যাচাই করতে হবে।

তাই সংশোধনের উদ্যোগ নেওয়ার আগে মূল দলিল, বায়নাপত্র বা চুক্তি, পূর্ববর্তী মালিকানার দলিল, খতিয়ান, নকশা এবং জমির বাস্তব সীমানা মিলিয়ে দেখা প্রয়োজন।

ক্রেতা-বিক্রেতা একমত হলে ভ্রম সংশোধন দলিল

দলিলে জমির পরিমাণ বা অন্য কোনো তথ্য ভুল লেখা হয়েছে এবং ক্রেতা-বিক্রেতা উভয় পক্ষই প্রকৃত তথ্যের বিষয়ে একমত—এমন পরিস্থিতিতে ভ্রম সংশোধন দলিলের মাধ্যমে ভুল সংশোধন করা যেতে পারে।

বাংলাদেশ রেজিস্ট্রেশন বিধিমালা, ২০১৪-এর ৭৪ নম্বর বিধিতে নিবন্ধিত বা নিবন্ধনের জন্য গৃহীত দলিলের ভুল বা বাদ পড়া তথ্য সংশোধনের জন্য সম্পূরক দলিল নিবন্ধনের বিধান রয়েছে। সংশোধনের পক্ষে প্রয়োজনীয় প্রমাণপত্র নিবন্ধন কর্মকর্তার কাছে উপস্থাপন করতে হয়। সংশোধনের পর মূল দলিলের নিবন্ধন বহিতে এ বিষয়ে উল্লেখ রাখার ব্যবস্থাও রয়েছে।

এ ক্ষেত্রে সাধারণত সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যোগাযোগ করে সংশোধনী দলিলের প্রক্রিয়া জানতে হবে। মূল দলিলের সত্যায়িত নকল বা অবিকল কপি, ভুলের প্রমাণ এবং সংশ্লিষ্ট পক্ষগুলোর প্রয়োজনীয় কাগজপত্র প্রস্তুত রাখতে হবে।

তবে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, ভ্রম সংশোধন দলিলের মাধ্যমে মূল লেনদেনের প্রকৃত উদ্দেশ্য বা স্বত্বের বিষয়বস্তু বদলে ফেলা যায় না। অর্থাৎ, আগে যতটুকু জমি বিক্রির সম্মতি ছিল, তার চেয়ে বেশি জমি নতুন করে অন্তর্ভুক্ত করার জন্য একে সাধারণ ভুল সংশোধনের পদ্ধতি হিসেবে ব্যবহার করা যাবে না।

বিক্রেতা সংশোধনে রাজি না হলে কী করবেন?

জমির পরিমাণ নিয়ে ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে মতবিরোধ থাকলে শুধু এক পক্ষের আবেদনে অন্য পক্ষের সম্মতি ছাড়াই দলিলের মূল বিষয়বস্তু পরিবর্তন করা যায় না। বিশেষ করে বিক্রেতা যদি ভুল স্বীকার না করেন, অতিরিক্ত জমির দাবি অস্বীকার করেন কিংবা দলিলের তথ্য নিয়ে প্রতারণার অভিযোগ ওঠে, তাহলে বিষয়টি আদালতে গড়াতে পারে।

এ ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ১৮৭৭-এর ৩১ ধারায় দলিল সংশোধনের প্রতিকার চাওয়ার সুযোগ রয়েছে। ধারাটিতে বলা হয়েছে, প্রতারণা বা পক্ষগুলোর পারস্পরিক ভুলের কারণে কোনো লিখিত চুক্তি বা দলিল তাদের প্রকৃত ইচ্ছা প্রকাশ না করলে সংশ্লিষ্ট পক্ষ আদালতে দলিল সংশোধনের মামলা করতে পারেন।

আরও পড়ুন:

জমি রেজিস্ট্রি করতে কত টাকা লাগে? জানুন ২০২৬ সালের হিসাব

উত্তরাধিকার সূত্রে জমি নামজারির নিয়ম ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্র

বাবা-দাদার নামে কোথায় কত জমি, অনলাইনে জানবেন যেভাবে

আদালত যদি প্রমাণের ভিত্তিতে নিশ্চিত হন যে দলিল তৈরির সময় ভুল বা প্রতারণা হয়েছে এবং পক্ষগুলোর প্রকৃত উদ্দেশ্য কী ছিল, তাহলে আইন অনুযায়ী দলিল সংশোধনের আদেশ দিতে পারেন। তবে এ সংশোধনের মাধ্যমে সৎভাবে মূল্য দিয়ে অধিকার অর্জন করা তৃতীয় ব্যক্তির অধিকার ক্ষতিগ্রস্ত করা যাবে না।

সুতরাং, বিক্রেতা সংশোধনে রাজি না হলে বা জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ থাকলে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নিয়ে উপযুক্ত দেওয়ানি আদালতে প্রতিকার চাওয়ার বিষয়টি বিবেচনা করতে হবে।

কোন কোন কাগজপত্র প্রয়োজন হতে পারে?

দলিলে জমির পরিমাণ সংশোধনের আগে ভুলের ধরন ও প্রকৃত পরিমাণ প্রমাণ করার মতো কাগজপত্র সংগ্রহ করা জরুরি। পরিস্থিতি অনুযায়ী নিচের নথিগুলো কাজে লাগতে পারে—

সংশোধন করতে চাওয়া মূল নিবন্ধিত দলিল বা তার সত্যায়িত নকল।

জমির পূর্ববর্তী মালিকানার দলিল ও বায়নাপত্র বা বিক্রয়চুক্তি।

সংশ্লিষ্ট দাগ ও খতিয়ানের কপি।

নামজারি খতিয়ান ও ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।

জমির মৌজা নকশা বা জরিপসংক্রান্ত কাগজপত্র।

জমির পরিমাণ ও সীমানা নির্ধারণে প্রয়োজনীয় জরিপ প্রতিবেদন।

ক্রেতা-বিক্রেতার মধ্যে সম্মতি থাকলে সংশোধনের বিষয়ে প্রয়োজনীয় লিখিত সম্মতি ও সংশ্লিষ্ট পরিচয়পত্র।

সব ক্ষেত্রে সব কাগজ প্রয়োজন হবে না। সংশোধনের ধরন, জমির মালিকানার ধারাবাহিকতা এবং সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের চাহিদা অনুযায়ী প্রয়োজনীয় নথি নির্ধারিত হবে।

শুধু নামজারি সংশোধন করলেই কি দলিলের ভুল ঠিক হবে?

এখানেই অনেক জমির মালিক ভুল করেন। দলিলে জমির পরিমাণ ভুল থাকলে শুধু নামজারি খতিয়ান সংশোধন করলেই মূল নিবন্ধিত দলিলের ভুল সংশোধন হয়ে যায় না। কারণ দলিল নিবন্ধন এবং ভূমি রেকর্ড বা নামজারি—দুটি পৃথক বিষয়।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের তথ্য অনুযায়ী, নামজারি খতিয়ানে জমির পরিমাণ কম-বেশি হলে বা নামজারিসংক্রান্ত অন্য কোনো ভুল থাকলে প্রয়োজন অনুযায়ী বিবিধ মামলা বা মিসকেসের মাধ্যমে তা সংশোধনের আবেদন করা যায়। কিন্তু এই প্রক্রিয়া নিবন্ধিত বিক্রয় দলিলের ভুল সংশোধনের বিকল্প নয়।

অন্যদিকে, চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত জরিপ খতিয়ানের করণিক ভুল বা প্রতারণামূলক এন্ট্রি সংশোধনের জন্যও আলাদা আইনি ও প্রশাসনিক ব্যবস্থা রয়েছে। তাই দলিলের ভুল, নামজারির ভুল এবং চূড়ান্ত জরিপ রেকর্ডের ভুল—কোনটি হয়েছে, তা আগে শনাক্ত করতে হবে।

ভুল জানার পর কত দিনের মধ্যে ব্যবস্থা নিতে হবে?

দলিলের ভুল সংশোধনের ক্ষেত্রে সময়সীমার বিষয়টিও গুরুত্বপূর্ণ। তামাদি আইন, ১৯০৮-এর প্রথম তফসিলের ৯৬ নম্বর অনুচ্ছেদে ভুলের ভিত্তিতে প্রতিকার চাওয়ার মামলার জন্য তিন বছরের সময়সীমার কথা বলা হয়েছে। এই সময় গণনা শুরু হয় সংশ্লিষ্ট ব্যক্তি ভুলটি জানার তারিখ থেকে।

তবে সব ধরনের দলিল-সংক্রান্ত বিরোধে একই সময়সীমা প্রযোজ্য—এমন নয়। মামলার প্রকৃতি, চাওয়া প্রতিকার এবং ঘটনার বিবরণ অনুযায়ী তামাদির হিসাব ভিন্ন হতে পারে। তাই ভুল ধরা পড়ার পর দেরি না করে আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

দলিলের ভুল এড়াতে জমি কেনার সময় যা করবেন

জমি কেনার আগে শুধু দলিলে লেখা মোট পরিমাণ দেখে সিদ্ধান্ত নেওয়া ঠিক নয়। সংশ্লিষ্ট দাগে বিক্রেতার প্রকৃত মালিকানা কতটুকু, আগের দলিলগুলোতে জমির পরিমাণ কীভাবে উল্লেখ রয়েছে এবং জমির সীমানা বাস্তবে কোথায়—এসব যাচাই করা প্রয়োজন।

দলিল চূড়ান্ত করার আগে দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর, জমির পরিমাণ, চার সীমানা, মৌজা ও জে এল নম্বরসহ প্রয়োজনীয় বিবরণ মিলিয়ে নিতে হবে। সম্ভব হলে জমি সরেজমিনে মাপজোখ করিয়ে নথির সঙ্গে বাস্তব অবস্থার মিল যাচাই করা উচিত।

সব মিলিয়ে, দলিলে জমির পরিমাণ ভুল লেখা থাকলে প্রথম কাজ হলো ভুলের প্রকৃতি শনাক্ত করা। উভয় পক্ষ একমত হলে প্রমাণপত্রসহ ভ্রম সংশোধন দলিল নিবন্ধনের ব্যবস্থা নেওয়া যায়। আর বিরোধ বা প্রতারণার অভিযোগ থাকলে আদালতের মাধ্যমে প্রতিকার চাইতে হবে। ভুল সংশোধনের আগে জমির মালিকানা ও প্রকৃত পরিমাণ যাচাই করাই ভবিষ্যতের আইনি জটিলতা এড়ানোর সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ পদক্ষেপ।

তথ্যসূত্র: নির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ১৮৭৭-এর ৩১ ধারা; বাংলাদেশ রেজিস্ট্রেশন বিধিমালা, ২০১৪-এর ৭৪ নম্বর বিধি; রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ২১ ধারা; তামাদি আইন, ১৯০৮-এর প্রথম তফসিলের ৯৬ নম্বর অনুচ্ছেদ; ভূমি মন্ত্রণালয়ের মিসকেস-সংক্রান্ত নির্দেশনা।

প্রাসঙ্গিক প্রশ্নোত্তর (FAQ)

১. দলিলে জমির পরিমাণ ভুল লেখা থাকলে কী করতে হবে?

প্রথমে মূল দলিল, খতিয়ান, নকশা ও জমির বাস্তব পরিমাণ যাচাই করতে হবে। ক্রেতা-বিক্রেতা উভয় পক্ষ একমত হলে প্রয়োজনীয় প্রমাণসহ ভ্রম সংশোধন দলিল নিবন্ধনের উদ্যোগ নেওয়া যায়।

২. বিক্রেতা রাজি না হলে কি দলিল সংশোধন করা সম্ভব?

বিক্রেতার সম্মতি না থাকলে একতরফাভাবে দলিলের মূল বিষয়বস্তু পরিবর্তন করা যায় না। প্রতারণা বা পারস্পরিক ভুলের প্রমাণ থাকলে নির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ১৮৭৭-এর ৩১ ধারা অনুযায়ী আদালতে দলিল সংশোধনের প্রতিকার চাওয়া যেতে পারে।

৩. ভ্রম সংশোধন দলিল করতে কি ক্রেতা ও বিক্রেতা দুজনকেই লাগবে?

সাধারণভাবে উভয় পক্ষের সম্মতি ও সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের প্রয়োজনীয় অংশগ্রহণে সম্পূরক সংশোধনী দলিল নিবন্ধন করা হয়। পক্ষগুলোর মধ্যে বিরোধ থাকলে আদালতের প্রতিকার প্রয়োজন হতে পারে।

৪. নামজারি সংশোধন করলে কি মূল দলিলের ভুল ঠিক হয়ে যায়?

না। নামজারি খতিয়ান সংশোধন এবং নিবন্ধিত দলিল সংশোধন পৃথক প্রক্রিয়া। একটি সংশোধন করলেই অন্যটি স্বয়ংক্রিয়ভাবে সংশোধিত হয় না।

৫. দলিলের ভুল সংশোধনের মামলা করতে কত সময় পাওয়া যায়?

তামাদি আইন, ১৯০৮-এর প্রথম তফসিলের ৯৬ নম্বর অনুচ্ছেদে ভুলের ভিত্তিতে প্রতিকারের মামলার জন্য তিন বছরের সময়সীমা উল্লেখ রয়েছে, যা ভুল জানার সময় থেকে গণনা করা হয়। তবে মামলার ধরন অনুযায়ী প্রযোজ্য সময়সীমা আইনজীবীর মাধ্যমে যাচাই করা জরুরি।

তানভির ইসলাম/