অন্যের নামে জমির নামজারি হলে বাতিল করবেন যেভাবে

জমির মালিক আপনি, অথচ খতিয়ান বা ভূমি রেকর্ডে নাম উঠেছে অন্য কারও—এমন পরিস্থিতিতে আতঙ্কিত না হয়ে আগে রেকর্ডের ধরন ও ভুলের কারণ শনাক্ত করা জরুরি। কারণ জমির নামজারি খতিয়ানে ভুল হলে এক ধরনের আইনি প্রক্রিয়ায় সংশোধন করা যায়, আর সর্বশেষ জরিপের চূড়ান্ত খতিয়ানে অন্যের নাম উঠে গেলে প্রতিকার চাইতে হতে পারে ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালে। আবার জাল দলিল বা প্রতারণার মাধ্যমে রেকর্ড তৈরি হলে বিষয়টি ভিন্নভাবে মোকাবিলা করতে হয়।

বাংলাদেশের ভূমি আইন অনুযায়ী, নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে ভুল বা প্রতারণামূলকভাবে তৈরি হওয়া রেকর্ড সংশোধনের সুযোগ রয়েছে। তবে শুধু নিজের দাবি জানালেই জমি নিজের নামে রেকর্ড হয়ে যাবে না। দলিল, উত্তরাধিকার, আগের খতিয়ান, দখল এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নথির মাধ্যমে মালিকানার ভিত্তি প্রতিষ্ঠা করতে হবে।

প্রথমেই বুঝুন, কোন রেকর্ডে অন্যের নাম উঠেছে

জমির রেকর্ড সংশোধনের উদ্যোগ নেওয়ার আগে জানতে হবে, সমস্যাটি কোন পর্যায়ের খতিয়ানে। সাধারণত দুটি বিষয় আলাদা করে দেখা প্রয়োজন।

নামজারি বা মিউটেশন খতিয়ান: জমি কেনা, উত্তরাধিকার বা অন্য কোনো বৈধভাবে মালিকানা অর্জনের পর ভূমি অফিসে নামজারি করা হয়। এ প্রক্রিয়ায় নতুন খতিয়ান তৈরি হতে পারে। ভুলক্রমে অন্য কারও নামে নামজারি হয়ে গেলে সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে প্রতিকার চাওয়ার সুযোগ রয়েছে।

জরিপের চূড়ান্ত খতিয়ান: সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা অন্য কোনো জরিপের মাধ্যমে তৈরি রেকর্ডের চূড়ান্ত প্রকাশনার পর ভুল ধরা পড়লে তার সংশোধনের জন্য নির্দিষ্ট আইন ও কর্তৃপক্ষের আশ্রয় নিতে হয়। ভুলের ধরন অনুযায়ী রাজস্ব কর্তৃপক্ষ বা ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালের এখতিয়ার প্রযোজ্য হতে পারে।

নামজারি খতিয়ান অন্যের নামে হলে কী করবেন?

আপনার বৈধ দলিল বা উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি অন্য কেউ নিজের নামে নামজারি করে ফেললে প্রথমেই সংশ্লিষ্ট উপজেলা বা সার্কেল ভূমি অফিসের সহকারী কমিশনারের (ভূমি) কাছে যেতে হবে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, কোনো ব্যক্তি জমির মালিকানা অর্জনের পর দেখেন যে ওই জমি আগে অন্য কারও নামে নামজারি করা হয়েছে, তাহলে নিজের নামে নামজারি করার আগে আগের নামজারি খতিয়ান বাতিল বা সংশোধনের জন্য বিবিধ মামলা বা মিস কেস করার প্রয়োজন হতে পারে।

এ ক্ষেত্রে আবেদনে জমির পরিচয়, দাগ ও খতিয়ান নম্বর, নিজের মালিকানার ভিত্তি এবং অন্য ব্যক্তির নামে কীভাবে নামজারি হয়েছে—এসব তথ্য উল্লেখ করতে হবে। প্রতিপক্ষের নাম ও সংশ্লিষ্ট খতিয়ানের বিবরণও দিতে হবে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত নির্দেশনা অনুযায়ী, বিবিধ মামলা আবেদনের সঙ্গে ২০ টাকা কোর্ট ফি দিতে হয়। আবেদনের সঙ্গে মালিকানার পক্ষে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দিতে হবে। এরপর সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে প্রাথমিক যাচাই ও শুনানি হতে পারে। আবেদনের সত্যতা পাওয়া গেলে বিবিধ মামলা গ্রহণ করে সংশ্লিষ্ট পক্ষকে নোটিশ দিয়ে পরবর্তী কার্যক্রম পরিচালনা করা হয়।

খতিয়ানে নাম বা হিস্যার ভুল থাকলে সংশোধন

সব ভুলের জন্য আদালতে মামলা করতে হয় না। কোনো খতিয়ানে নামের বানান, জমির পরিমাণ, দাগ নম্বর, হিস্যার হিসাব কিংবা নকশার সঙ্গে রেকর্ডের অসংগতি থাকলে সেটি করণিক ভুল কি না, তা যাচাই করা প্রয়োজন।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩ ধারা এবং প্রজাস্বত্ব বিধিমালা, ১৯৫৫-এর ২৩ বিধির উপবিধি (৩) অনুযায়ী, চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত রেকর্ডের দৃশ্যমান করণিক ভুল সংশোধনের ক্ষমতা রাজস্ব কর্মকর্তার রয়েছে। এ ক্ষেত্রে সহকারী কমিশনার (ভূমি) পূর্ববর্তী জরিপের রেকর্ড, খতিয়ান, প্রাথমিক খাজনা বিবরণী, কালেক্টরের দপ্তরের নথি ও অন্যান্য প্রাসঙ্গিক কাগজপত্র যাচাই করতে পারেন।

উদাহরণ হিসেবে, জরিপের সময় প্রকৃত মালিকের নাম ভুলভাবে লেখা, জমির হিস্যা যোগ-বিয়োগে ভুল হওয়া কিংবা দাগসূচিতে ভুল তথ্য ওঠার বিষয়গুলো প্রমাণসাপেক্ষে করণিক ভুল হিসেবে বিবেচিত হতে পারে।

তবে মালিকানা নিয়ে দুই পক্ষের বিরোধ থাকলে সেটিকে শুধু নামের ভুল হিসেবে দেখিয়ে সংশোধন করানো যাবে না। সে ক্ষেত্রে বিরোধের প্রকৃতি অনুযায়ী উপযুক্ত আইনি প্রতিকার নিতে হবে।

জালিয়াতি করে অন্যের নামে রেকর্ড হলে

কোনো ব্যক্তি প্রতারণা বা জালিয়াতির মাধ্যমে জমির রেকর্ডে নিজের নাম অন্তর্ভুক্ত করলে সেটি সাধারণ করণিক ভুলের মতো বিষয় নয়। এ ধরনের প্রতারণামূলক লিখন সংশোধনের জন্যও বিধান রয়েছে।

প্রজাস্বত্ব বিধিমালা, ১৯৫৫-এর ২৩ বিধির উপবিধি (৪) অনুযায়ী, চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত রেকর্ডে প্রতারণার মাধ্যমে কোনো এন্ট্রি তৈরি হলে রাজস্ব কর্মকর্তা প্রয়োজনীয় নথি ও অনুসন্ধানের ভিত্তিতে তা সংশোধনের ব্যবস্থা নিতে পারেন।

এ ক্ষেত্রে আগের জরিপের খতিয়ান, খসড়া রেকর্ড, সংশ্লিষ্ট দলিল, নামজারি নথি, দখলের তথ্য এবং অন্যান্য প্রমাণ গুরুত্বপূর্ণ হতে পারে। জাল দলিল বা প্রতারণার অভিযোগ থাকলে প্রয়োজন অনুযায়ী দেওয়ানি ও ফৌজদারি আইনের প্রতিকারও বিবেচনা করতে হবে। শুধু ভূমি অফিসে আবেদন করলেই জাল দলিলের সব বিরোধের নিষ্পত্তি হয়ে যাবে—এমন ধারণা ঠিক নয়।

সর্বশেষ জরিপের চূড়ান্ত খতিয়ানে অন্যের নাম থাকলে

আপনার দাবি যদি সর্বশেষ সংশোধিত জরিপের চূড়ান্ত প্রকাশিত খতিয়ান নিয়ে হয়, তাহলে বিষয়টি বিশেষভাবে গুরুত্ব দিয়ে দেখতে হবে। রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৫এ ধারায় ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনাল গঠনের বিধান রয়েছে। এ ট্রাইব্যুনাল সর্বশেষ সংশোধিত রেকর্ডের চূড়ান্ত প্রকাশনা থেকে উদ্ভূত নির্দিষ্ট বিরোধ নিষ্পত্তি করে।

আইনের ১৪৫এ ধারার উপধারা (৬) অনুযায়ী, সর্বশেষ সংশোধিত রেকর্ডের চূড়ান্ত প্রকাশনায় সংক্ষুব্ধ ব্যক্তি প্রকাশনার তারিখ অথবা সংশ্লিষ্ট ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনাল প্রতিষ্ঠার তারিখ—যেটি পরে ঘটে, সেই তারিখ থেকে এক বছরের মধ্যে মামলা করতে পারেন। তবে আইনের অন্যান্য বিধান ও মামলার প্রকৃতি বিবেচনা করা জরুরি।

এ ধরনের মামলা সাধারণ দেওয়ানি আদালতে করা যাবে কি না, সেটিও গুরুত্বপূর্ণ বিষয়। ১৪৫এ ধারার অধীনে ট্রাইব্যুনাল প্রতিষ্ঠিত এলাকার সর্বশেষ চূড়ান্ত জরিপ রেকর্ড থেকে উদ্ভূত বিরোধে ১৪৫এ ও ১৪৫এফ ধারার এখতিয়ার ও বাধা প্রযোজ্য হয়। তাই মামলা করার আগে সংশ্লিষ্ট এলাকায় ট্রাইব্যুনাল আছে কি না এবং বিরোধটি তার এখতিয়ারভুক্ত কি না, আইনজীবীর মাধ্যমে যাচাই করা উচিত।

জমির মালিকানা প্রমাণে যেসব কাগজপত্র লাগতে পারে

অন্যের নামে রেকর্ড হওয়া জমি নিজের নামে সংশোধনের আবেদন বা মামলা করতে গেলে মালিকানার ধারাবাহিকতা প্রমাণ করা গুরুত্বপূর্ণ। জমির ধরন ও বিরোধ অনুযায়ী প্রয়োজনীয় কাগজপত্র ভিন্ন হতে পারে। সাধারণত নিচের নথিগুলো কাজে আসে—

জমি কেনা হলে মূল দলিল বা দলিলের সার্টিফায়েড কপি।

আগের মালিকের দলিল এবং মালিকানা হস্তান্তরের ধারাবাহিক দলিল।

সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা সর্বশেষ জরিপের খতিয়ানের কপি।

সংশ্লিষ্ট মৌজার দাগ নম্বর ও মৌজা ম্যাপ।

নামজারি খতিয়ান ও নামজারি মামলার আদেশের কপি।

ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।

উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পেলে ওয়ারিশ সনদ এবং প্রযোজ্য ক্ষেত্রে বণ্টনসংক্রান্ত নিবন্ধিত দলিল।

জমির দখলসংক্রান্ত প্রমাণ, যদি থাকে।

আগের কোনো আদালতের রায়, ডিক্রি বা আদেশ থাকলে তার সার্টিফায়েড কপি।

শুধু খাজনার দাখিলা বা একটি খতিয়ান দেখিয়ে সব ক্ষেত্রে মালিকানা প্রমাণ করা যায় না। দলিলের ধারাবাহিকতা, উত্তরাধিকার, দখল এবং সংশ্লিষ্ট রেকর্ড মিলিয়ে দেখতে হয়।

আবেদন করার আগে যে বিষয়গুলো যাচাই করবেন

প্রথমে সংশ্লিষ্ট জমির মৌজা, দাগ ও খতিয়ান নম্বর নিশ্চিত করুন। এরপর আগের ও বর্তমান রেকর্ডের মধ্যে কোথায় অমিল রয়েছে, তা চিহ্নিত করুন। জমিটি কীভাবে আপনার মালিকানায় এসেছে, সেই তথ্যের সঙ্গে দলিল ও অন্যান্য নথির মিল আছে কি না, সেটিও পরীক্ষা করুন।

আরও পড়ুন:

বাবা-দাদার নামে কোথায় কত জমি, অনলাইনে জানবেন যেভাবে

জমির পর্চা অনলাইনে পাবেন যেভাবে, আবেদন করতে লাগবে কত টাকা?

নিজের জমি কোন মৌজায়, অনলাইনেই জানবেন যেভাবে

এরপর ভুলটি নামজারি-সংক্রান্ত হলে সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে এবং জরিপের চূড়ান্ত রেকর্ড-সংক্রান্ত হলে সংশ্লিষ্ট সেটেলমেন্ট অফিস বা ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালের এখতিয়ার যাচাই করে পদক্ষেপ নিন। আবেদন জমা দিলে গ্রহণের প্রমাণ বা মামলা নম্বর সংরক্ষণ করুন। শুনানির নোটিশ এলে নির্ধারিত সময়ে উপস্থিত হয়ে নিজের বক্তব্য ও নথি উপস্থাপন করুন।

জমির রেকর্ড সংশোধন হলেই কি মালিকানা নিশ্চিত হয়?

এখানে একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় মনে রাখা দরকার—খতিয়ান বা নামজারি মালিকানার গুরুত্বপূর্ণ প্রমাণ হলেও এগুলো একাই সব ক্ষেত্রে চূড়ান্ত মালিকানা নির্ধারণ করে না। জমির প্রকৃত স্বত্ব নির্ভর করে বৈধ দলিল, উত্তরাধিকার, হস্তান্তরের ধারাবাহিকতা এবং প্রযোজ্য আইনগত বিষয়ের ওপর।

অন্যের নামে রেকর্ড থাকলে সেটি সংশোধনের উদ্যোগ নেওয়া জরুরি। তবে জমির মালিকানা নিয়ে গুরুতর বিরোধ, জাল দলিল, একাধিক পক্ষের দাবি বা আদালতের মামলা থাকলে ভূমি আইন বিষয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিয়ে এগোনো উচিত। ভুল কর্তৃপক্ষের কাছে আবেদন বা প্রযোজ্য সময়সীমা পার করে ফেললে প্রতিকার পেতে জটিলতা তৈরি হতে পারে।

সচরাচর জিজ্ঞাসা (FAQ)

১. অন্যের নামে জমির খতিয়ান হলে কি নিজের নামে করা সম্ভব?

হ্যাঁ, সম্ভব হতে পারে। তবে জমির মালিকানার বৈধ প্রমাণ এবং রেকর্ডে ভুলের ধরন অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট ভূমি কর্তৃপক্ষ বা আদালতের মাধ্যমে প্রতিকার চাইতে হবে।

২. অন্য কেউ জমি নিজের নামে নামজারি করলে কী করবেন?

সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে বিবিধ মামলা বা মিস কেসের মাধ্যমে আগের নামজারি খতিয়ান বাতিল বা সংশোধনের আবেদন করা যেতে পারে। মালিকানার প্রমাণসহ প্রয়োজনীয় নথি জমা দিতে হবে।

৩. চূড়ান্ত জরিপ খতিয়ানে অন্যের নাম থাকলে কোথায় মামলা করবেন?

সর্বশেষ সংশোধিত জরিপের চূড়ান্ত প্রকাশনা থেকে উদ্ভূত বিরোধ হলে সংশ্লিষ্ট এলাকার ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালের এখতিয়ার যাচাই করতে হবে। এ ক্ষেত্রে আইনে নির্ধারিত সময়সীমা গুরুত্বপূর্ণ।

৪. জমির খতিয়ান সংশোধনের জন্য কী কী কাগজ লাগে?

সাধারণত দলিল, আগের ও বর্তমান খতিয়ান, মৌজা ম্যাপ, নামজারি নথি, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা এবং উত্তরাধিকারসূত্রে জমি হলে ওয়ারিশ সনদ প্রয়োজন হতে পারে। মামলার ধরন অনুযায়ী আরও নথি লাগতে পারে।

৫. শুধু জমির খাজনার রসিদ থাকলে কি মালিকানা প্রমাণ করা যায়?

না। ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ জমির দখল বা রাজস্ব পরিশোধের একটি সহায়ক প্রমাণ হতে পারে, কিন্তু এটি একাই জমির চূড়ান্ত মালিকানা প্রতিষ্ঠা করে না। বৈধ দলিল ও মালিকানার ধারাবাহিকতা গুরুত্বপূর্ণ।

তানভির ইসলাম/