অন্যের নামে জমি রেকর্ড হলে নিজের নামে করবেন যেভাবে
নিজের জমি অন্যের নামে রেকর্ড হয়ে গেলে আতঙ্কিত হওয়ার প্রয়োজন নেই। প্রয়োজনীয় দলিলপত্র ও মালিকানার প্রমাণ থাকলে আইনগত প্রক্রিয়ায় ভুল রেকর্ড সংশোধন করে নিজের স্বত্ব প্রতিষ্ঠার সুযোগ রয়েছে। তবে সব ক্ষেত্রে একই নিয়মে জমির রেকর্ড সংশোধন করা যায় না। রেকর্ডে শুধু নামের বানান বা হিসাবের ভুল থাকলে এক ধরনের প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হয়, আর অন্য ব্যক্তির নামে নামজারি কিংবা চূড়ান্ত জরিপ খতিয়ান প্রকাশিত হয়ে গেলে প্রয়োজন হতে পারে আলাদা আইনি ব্যবস্থা।
বাংলাদেশে জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধের অন্যতম কারণ হলো ভুল ব্যক্তির নামে খতিয়ান তৈরি হওয়া। কখনো জরিপের সময় তথ্যগত ভুল, কখনো উত্তরাধিকারীদের নাম বাদ পড়া, আবার কখনো জাল দলিল বা প্রতারণার মাধ্যমে অন্যের নামে জমি রেকর্ড হয়ে যায়। অনেক জমির মালিক বিষয়টি জানতে পারেন জমি বিক্রি করতে গিয়ে, নামজারি করতে গিয়ে কিংবা ভূমি উন্নয়ন কর দিতে গিয়ে।
এমন পরিস্থিতিতে প্রথমেই বুঝতে হবে, জমিটি কোন ধরনের রেকর্ডে অন্যের নামে হয়েছে—সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা সর্বশেষ জরিপ খতিয়ানে, নাকি পরবর্তী সময়ে নামজারি খতিয়ান তৈরি হয়েছে। কারণ ভুলের ধরন ও রেকর্ডের পর্যায় অনুযায়ী সংশোধনের কর্তৃপক্ষ এবং আইনি পদ্ধতি আলাদা।
অন্যের নামে জমি রেকর্ড হলে প্রথমে যা করবেন
অন্যের নামে জমি রেকর্ড হয়েছে জানার পর প্রথম কাজ হলো জমির মালিকানাসংক্রান্ত সব কাগজপত্র সংগ্রহ করা। শুধু নিজের নামে পুরোনো একটি দলিল থাকলেই হবে না; জমির মালিকানা কীভাবে আপনার কাছে এসেছে, তার ধারাবাহিক প্রমাণও থাকতে হবে।
এ জন্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্রের মধ্যে রয়েছে—
১. জমির মূল দলিল এবং পূর্ববর্তী মালিকানার দলিল।
২. সিএস, এসএ, আরএস ও বিএস খতিয়ানের কপি, যেগুলো প্রযোজ্য।
৩. সংশ্লিষ্ট জমির দাগ নম্বর ও মৌজা ম্যাপ।
৪. নামজারি খতিয়ান ও নামজারি মামলার আদেশ, যদি থাকে।
৫. ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।
৬. উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পেলে ওয়ারিশ সনদ ও পূর্ববর্তী মালিকের দলিল।
৭. জমির দখলসংক্রান্ত প্রমাণ এবং প্রয়োজনীয় অন্যান্য কাগজপত্র।
এরপর সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস থেকে অন্য ব্যক্তির নামে তৈরি হওয়া খতিয়ান বা নামজারি মামলার নথি সংগ্রহ করে দেখতে হবে, কীভাবে তাঁর নামে জমি রেকর্ড হয়েছে।
কোন ধরনের ভুল হলে কোথায় আবেদন করবেন?
অন্যের নামে জমি রেকর্ড হয়ে গেলে সংশোধনের পদ্ধতি মূলত ভুলের ধরন অনুযায়ী নির্ধারিত হয়। সাধারণভাবে কয়েকটি পরিস্থিতি দেখা যায়।
১. খতিয়ানে নাম বা হিসাবের ভুল থাকলে
জরিপের সময় কারও নামের বানান ভুল হওয়া, জমির পরিমাণের হিসাব ভুল হওয়া কিংবা দাগ নম্বরের তথ্য ভুলভাবে লেখা হলে সেটি করণিক বা প্রকৃত ভুল হতে পারে।
এ ধরনের ভুলের ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা রাজস্ব কর্মকর্তার কাছে প্রয়োজনীয় কাগজপত্রসহ আবেদন করা যায়। রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০ এবং সংশ্লিষ্ট বিধিমালার আওতায় নির্দিষ্ট ধরনের করণিক ভুল সংশোধনের সুযোগ রয়েছে।
তবে সাধারণ নামের ভুল আর প্রকৃত মালিকানা নিয়ে বিরোধ এক বিষয় নয়। মালিকানা নিয়ে একাধিক পক্ষের দাবি থাকলে শুধু করণিক ভুল সংশোধনের আবেদন করে সমস্যার সমাধান নাও হতে পারে।
২. অন্য ব্যক্তি নিজের নামে নামজারি করে নিলে
আপনার জমি অন্য কেউ নিজের নামে নামজারি করে খতিয়ান তৈরি করলে প্রথমে ওই নামজারির আদেশ ও মামলার নথি সংগ্রহ করতে হবে।
ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, কোনো ব্যক্তি বৈধভাবে জমির মালিকানা অর্জন করার পর দেখতে পান যে ওই জমি আগে অন্য ব্যক্তি নামজারি করে নিয়েছেন, তাহলে প্রথমে সংশ্লিষ্ট নামজারি খতিয়ান সংশোধন বা বাতিলের জন্য বিবিধ (মিছ) মামলা করার আবেদন করতে হয়। প্রয়োজনীয় আদেশ পাওয়ার পর নিজের নামে নামজারির ব্যবস্থা নিতে হয়।
এ জন্য জমির এলাকার সহকারী কমিশনার (ভূমি) বরাবর লিখিত আবেদন করতে হবে। আবেদনে বিবাদীর নাম, তাঁর নামে তৈরি হওয়া খতিয়ানের বিবরণ এবং নিজের মালিকানা কীভাবে ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে, তা উল্লেখ করতে হবে।
ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত নির্দেশনা অনুযায়ী, এ ধরনের বিবিধ মামলার আবেদনে ২০ টাকা কোর্ট ফি এবং সংশ্লিষ্ট কাগজপত্র সংযুক্ত করার কথা বলা হয়েছে। আবেদন পাওয়ার পর শুনানি ও প্রয়োজনীয় যাচাইয়ের মাধ্যমে পরবর্তী ব্যবস্থা নেওয়া হয়।
৩. বিএস বা চূড়ান্ত জরিপ খতিয়ানে অন্যের নাম থাকলে
জরিপের সময় ভুলক্রমে অন্য ব্যক্তির নামে জমি রেকর্ড হলে বিষয়টি সংশোধনের জন্য আলাদা আইনি ব্যবস্থা প্রয়োজন হতে পারে।
রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৫এ ধারা অনুযায়ী, সর্বশেষ সংশোধিত রেকর্ড অব রাইটসের চূড়ান্ত প্রকাশনা থেকে সৃষ্ট বিরোধ নিষ্পত্তির জন্য ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনাল রয়েছে।
এই ট্রাইব্যুনাল ভুল রেকর্ডকে ভুল ঘোষণা করে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষকে আইন অনুযায়ী রেকর্ড সংশোধনের নির্দেশ দিতে পারে।
আরও পড়ুন:
জমি কেনার আগে এই ৮ কাগজ না দেখলে বিপদে পড়তে পারেন
জমি কেনার আগে বায়না করার সময় কী কী লিখবেন? জেনে নিন
জমি বিক্রির সময় বিক্রেতার কী কী কাগজ লাগে?
আইনের ১৪৫এ ধারার ৬ উপধারা অনুযায়ী, সাধারণভাবে চূড়ান্ত প্রকাশনার তারিখ অথবা সংশ্লিষ্ট এলাকায় ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনাল প্রতিষ্ঠার তারিখ—যেটি পরে, সেখান থেকে এক বছরের মধ্যে মামলা করতে হয়। তবে নির্ধারিত সময় পার হলে পরবর্তী এক বছরের মধ্যে বিলম্বের যুক্তিসংগত কারণ দেখাতে পারলে ট্রাইব্যুনাল মামলা গ্রহণ করতে পারে।
তাই বিএস বা সর্বশেষ জরিপ খতিয়ানে অন্যের নাম থাকলে দেরি না করে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া জরুরি।
৪. জাল দলিল বা প্রতারণার মাধ্যমে অন্যের নামে জমি রেকর্ড হলে
কেউ জাল দলিল তৈরি করে কিংবা প্রতারণার মাধ্যমে আপনার জমি নিজের নামে রেকর্ড করিয়ে নিলে বিষয়টি শুধু সাধারণ রেকর্ড সংশোধনের মধ্যে সীমাবদ্ধ নাও থাকতে পারে।
এ ক্ষেত্রে প্রথমে জাল দলিলের সত্যতা, জমির মালিকানার ধারাবাহিকতা এবং সংশ্লিষ্ট ব্যক্তির নামে রেকর্ড তৈরির প্রক্রিয়া যাচাই করতে হবে।
পরিস্থিতি অনুযায়ী দেওয়ানি আদালতে স্বত্ব ঘোষণার মামলা, দলিল বাতিল বা অকার্যকর ঘোষণার প্রতিকার এবং প্রয়োজনীয় নিষেধাজ্ঞা চাওয়ার বিষয় আসতে পারে। জালিয়াতি বা প্রতারণার অপরাধের উপাদান থাকলে ফৌজদারি আইনেও ব্যবস্থা নেওয়া যেতে পারে।
কোন আদালতে কী ধরনের মামলা করতে হবে, তা নির্ভর করবে বিরোধের প্রকৃতি ও সংশ্লিষ্ট রেকর্ডের ওপর। বিশেষ করে সর্বশেষ জরিপের চূড়ান্ত প্রকাশনা থেকে সৃষ্ট বিরোধের ক্ষেত্রে ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালের এখতিয়ার বিবেচনা করতে হবে।
নিজের নামে জমির রেকর্ড করতে আবেদন করবেন যেভাবে
অন্যের নামে জমি রেকর্ড হয়ে গেলে নিজের মালিকানা প্রতিষ্ঠার জন্য সাধারণভাবে নিচের ধাপগুলো অনুসরণ করা যেতে পারে।
প্রথম ধাপ: জমির সব কাগজপত্র সংগ্রহ করুন।
নিজের মালিকানার দলিল, পূর্ববর্তী দলিল, খতিয়ান, নামজারি, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা ও মৌজা ম্যাপ সংগ্রহ করুন।
দ্বিতীয় ধাপ: অন্যের নামে রেকর্ড হওয়ার কারণ জানুন।
সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস থেকে অন্য ব্যক্তির নামে তৈরি হওয়া খতিয়ান এবং নামজারি মামলার আদেশ ও নথি সংগ্রহ করুন। এতে রেকর্ডটি কীভাবে তৈরি হয়েছে, তা বোঝা সহজ হবে।
তৃতীয় ধাপ: ভুলের ধরন অনুযায়ী সঠিক কর্তৃপক্ষ নির্ধারণ করুন।
শুধু করণিক ভুল হলে রাজস্ব কর্মকর্তার কাছে সংশোধনের আবেদন করা যেতে পারে। অন্য ব্যক্তির নামে নামজারি হয়ে থাকলে প্রয়োজন অনুযায়ী সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে বিবিধ মামলার আবেদন করতে হবে। আর সর্বশেষ জরিপের চূড়ান্ত প্রকাশনা নিয়ে বিরোধ হলে আইন অনুযায়ী ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালের আশ্রয় নিতে হতে পারে।
চতুর্থ ধাপ: প্রয়োজনীয় কাগজপত্রসহ লিখিত আবেদন বা মামলা করুন।
আবেদনে জমির বিস্তারিত পরিচয়, দাগ ও খতিয়ান নম্বর, নিজের মালিকানার উৎস এবং কী কারণে অন্যের নামে রেকর্ডটি ভুল হয়েছে, তা পরিষ্কারভাবে উল্লেখ করতে হবে।
পঞ্চম ধাপ: শুনানি ও তদন্তে অংশ নিন।
সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষ প্রয়োজন অনুযায়ী উভয় পক্ষকে নোটিশ দিতে পারেন। শুনানিতে নিজের মালিকানার পক্ষে দলিল ও অন্যান্য প্রমাণ উপস্থাপন করতে হবে।
ষষ্ঠ ধাপ: আদেশ অনুযায়ী রেকর্ড সংশোধন ও নামজারি করুন।
আবেদন বা মামলায় অনুকূলে আদেশ পাওয়া গেলে সেই আদেশ অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট রেকর্ড সংশোধন করতে হবে। প্রয়োজনীয় প্রক্রিয়া সম্পন্ন করে নিজের নামে নামজারির আবেদন করতে হবে।
জমির রেকর্ড সংশোধনের জন্য কী কী কাগজপত্র লাগবে?
জমির মালিকানা ও ভুলের ধরন অনুযায়ী কাগজপত্রের প্রয়োজনীয়তা ভিন্ন হতে পারে। তবে সাধারণভাবে নিচের নথিগুলো প্রস্তুত রাখা ভালো—
নিজের মালিকানার দলিলের কপি।
পূর্ববর্তী মালিকের দলিল বা মালিকানার ধারাবাহিকতার প্রমাণ।
সংশ্লিষ্ট খতিয়ানের কপি।
অন্য ব্যক্তির নামে তৈরি হওয়া খতিয়ান বা নামজারি আদেশের কপি।
মৌজা ম্যাপ ও দাগের বিবরণ।
নামজারি সংক্রান্ত কাগজপত্র।
ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা।
জাতীয় পরিচয়পত্রের কপি।
উত্তরাধিকার সূত্রে জমি হলে প্রয়োজনীয় ওয়ারিশ সনদ।
প্রযোজ্য ক্ষেত্রে আদালতের রায় বা অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নথি।
শুধু খাজনার দাখিলা বা নামজারি খতিয়ান দিয়ে জমির চূড়ান্ত মালিকানা প্রমাণ হয় না। এসব নথির সঙ্গে মূল মালিকানার দলিল ও অন্যান্য প্রমাণ মিলিয়ে দেখতে হবে।
অন্যের নামে রেকর্ড থাকলেই কি জমির মালিকানা হারাতে হয়?
না। জমির খতিয়ান বা রেকর্ডে কারও নাম থাকলেই তিনি চূড়ান্তভাবে জমির মালিক হয়ে যান না।
রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৪এ ধারা অনুযায়ী, আইন অনুযায়ী প্রস্তুত বা সংশোধিত রেকর্ডের প্রতিটি এন্ট্রি সংশ্লিষ্ট বিষয়ের প্রমাণ হিসেবে গণ্য হয় এবং বিপরীত প্রমাণ না পাওয়া পর্যন্ত তা সঠিক বলে ধরে নেওয়া হয়।
অর্থাৎ, খতিয়ানের তথ্য গুরুত্বপূর্ণ হলেও তা চূড়ান্ত মালিকানার একমাত্র প্রমাণ নয়। বৈধ দলিল, মালিকানার ধারাবাহিকতা, উত্তরাধিকার, দখল এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক প্রমাণও বিবেচনা করতে হয়।
তাই অন্যের নামে রেকর্ড থাকলেও আপনার কাছে বৈধ মালিকানার প্রমাণ থাকলে আইনগত প্রতিকার চাওয়ার সুযোগ রয়েছে।
জমির রেকর্ড সংশোধনে কত দিন সময় লাগে?
জমির রেকর্ড সংশোধনে সবার জন্য নির্দিষ্ট কোনো সময়সীমা নেই। সাধারণ করণিক ভুল সংশোধনের আবেদন তুলনামূলক সহজ হতে পারে। কিন্তু অন্য ব্যক্তির নামে নামজারি, একাধিক পক্ষের মালিকানা দাবি কিংবা জাল দলিলের অভিযোগ থাকলে শুনানি, তদন্ত ও আইনি প্রক্রিয়ার কারণে বেশি সময় লাগতে পারে।
ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালের ক্ষেত্রে আইন নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে মামলা দায়েরের বিধান দিয়েছে। তাই সর্বশেষ জরিপের ভুল রেকর্ডের বিষয়ে দীর্ঘদিন অপেক্ষা করা উচিত নয়।
জমির রেকর্ড অন্যের নামে হলে যেসব ভুল করবেন না
১. শুধু খতিয়ান দেখে নিজের মালিকানা ছেড়ে দেবেন না।
২. অন্যের নামে নামজারি হয়েছে বলে যাচাই ছাড়া নতুন করে জমি কিনতে বা বিক্রি করতে যাবেন না।
৩. মূল দলিল ও মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই না করে কোনো আবেদন করবেন না।
৪. জমির দখল ও মালিকানাসংক্রান্ত প্রমাণ নষ্ট করবেন না।
৫. জাল দলিল বা প্রতারণার অভিযোগ থাকলে বিষয়টি উপেক্ষা করবেন না।
৬. সর্বশেষ জরিপের চূড়ান্ত প্রকাশনা নিয়ে বিরোধ থাকলে মামলা করার সময়সীমা সম্পর্কে দ্রুত আইনজীবীর পরামর্শ নিন।
অন্যের নামে জমি রেকর্ড হয়ে গেলে নিজের নামে সংশোধন করার সুযোগ রয়েছে। তবে এর জন্য প্রথমে বুঝতে হবে ভুলটি কোথায় এবং কীভাবে হয়েছে। শুধু নামের বানান বা হিসাবের ভুল হলে সংশ্লিষ্ট রাজস্ব কর্মকর্তার কাছে আবেদন করা যায়। অন্য ব্যক্তি নামজারি করে নিলে প্রয়োজন অনুযায়ী সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে বিবিধ মামলার আবেদন করতে হয়। আর সর্বশেষ জরিপের চূড়ান্ত রেকর্ড নিয়ে বিরোধ হলে ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালের মাধ্যমে প্রতিকার চাইতে হতে পারে।
সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, জমির মালিকানা প্রমাণের জন্য শুধু খতিয়ান বা খাজনার দাখিলার ওপর নির্ভর না করে মূল দলিল ও মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করতে হবে। সঠিক কাগজপত্র সংগ্রহ করে উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের কাছে সময়মতো আবেদন বা মামলা করলে নিজের জমির অধিকার প্রতিষ্ঠার আইনি পথ খোলা থাকে।
সচরাচর জিজ্ঞাসা (FAQ)
১. অন্যের নামে জমি রেকর্ড হলে কি নিজের নামে করা সম্ভব?
হ্যাঁ। বৈধ মালিকানার দলিল ও প্রয়োজনীয় প্রমাণ থাকলে ভুল রেকর্ড সংশোধন বা উপযুক্ত আইনি প্রক্রিয়ায় নিজের স্বত্ব প্রতিষ্ঠার সুযোগ রয়েছে।
২. অন্য ব্যক্তি নিজের নামে জমি নামজারি করলে কী করবেন?
প্রথমে তাঁর নামজারি মামলার নথি ও আদেশ সংগ্রহ করতে হবে। এরপর প্রয়োজনীয় দলিলসহ সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে বিবিধ মামলার আবেদন করে নামজারি খতিয়ান সংশোধন বা বাতিলের প্রতিকার চাইতে পারেন।
৩. বিএস খতিয়ান অন্যের নামে হলে কোথায় মামলা করতে হবে?
সর্বশেষ সংশোধিত জরিপের চূড়ান্ত প্রকাশনা থেকে সৃষ্ট বিরোধ হলে রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৫এ ধারা অনুযায়ী ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালে মামলা করার বিধান রয়েছে।
৪. জমির খতিয়ান অন্যের নামে থাকলেই কি তিনি মালিক হয়ে যান?
না। খতিয়ান গুরুত্বপূর্ণ প্রমাণ হলেও এটি একমাত্র মালিকানার দলিল নয়। বৈধ দলিল, মালিকানার ধারাবাহিকতা এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক প্রমাণও বিবেচনা করা হয়।
৫. জমির রেকর্ড সংশোধনের জন্য কী কী কাগজ লাগে?
সাধারণত মূল দলিল, পূর্ববর্তী দলিল, খতিয়ান, নামজারি কাগজপত্র, মৌজা ম্যাপ, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা এবং জাতীয় পরিচয়পত্র প্রয়োজন হতে পারে। জমির ধরন ও বিরোধ অনুযায়ী অতিরিক্ত কাগজপত্র লাগতে পারে।
তানভির ইসলাম/
পাঠকের মতামত:
আপনার জন্য বাছাই করা কিছু নিউজ
ইস্টার্ন ক্যাবলসের শেয়ারহোল্ডারদের জন্য একসঙ্গে দুই দুঃসংবাদ
টানা দুই অর্থবছর শেয়ারহোল্ডারদের কোনো ডিভিডেন্ট দিতে পারেনি শেয়ারবাজারে তালিকাভুক্ত ইস্টার্ন ক্যাবলস লিমিটেড। এর সরাসরি প্রভাব পড়ছে কোম্পানিটির শেয়ার লেনদেনের... বিস্তারিত
জমি কেনার আগে এই ৮ কাগজ না দেখলে বিপদে পড়তে পারেন
জমি কেনার সময় শুধু বিক্রেতার দেখানো দলিল দেখে সিদ্ধান্ত নেওয়া ঝুঁকিপূর্ণ। জমির প্রকৃত মালিক কে, বিক্রেতার নামে বৈধভাবে মালিকানা এসেছে... বিস্তারিত
শেখ হাসিনার পক্ষে আন্তর্জাতিক আইনি লড়াইয়ে কে এই পলস?
আন্তর্জাতিক অপরাধ আদালত থেকে শুরু করে জাতিসংঘের বিভিন্ন ফোরাম—একাধিক আন্তর্জাতিক আইনি পরিসরে কাজ করার অভিজ্ঞতা রয়েছে ব্রিটিশ আইনজীবী স্টিভেন পলস... বিস্তারিত