বড় সুখবর! নামজারি ছাড়াই হবে জমি রেজিস্ট্রি, লাগবে শুধু এই ৪ শর্ত

বাংলাদেশের ভূমি ব্যবস্থাপনা বা জমি কেনাবেচার ক্ষেত্রে ‘নামজারি’ বা ‘মিউটেশন’ প্রক্রিয়াটি বেশ সময়সাপেক্ষ ও জটিল বলে পরিচিত। তবে সাধারণ মানুষের দুর্ভোগ কমাতে এবং আইনি প্রক্রিয়াকে সহজ করতে নির্দিষ্ট কিছু পরিস্থিতিতে নামজারি ছাড়াই জমি হস্তান্তরের সুযোগ রয়েছে। যদি আপনার কাছে প্রয়োজনীয় বৈধ কাগজপত্র থাকে, তবে নিচের ৪টি বিশেষ ক্ষেত্রে নামজারির ঝামেলা ছাড়াই জমির মালিকানা বদল করা সম্ভব।

জেনে নিন সেই বিশেষ পরিস্থিতিগুলো এবং প্রয়োজনীয় শর্তাবলী:

১. উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত ‘একক’ মালিকানা

আপনার পিতার নামে যদি জমির সর্বশেষ রেকর্ডটি থাকে এবং আপনি যদি তাঁর একমাত্র আইনি উত্তরাধিকারী হন, তবে সেই জমি বিক্রির জন্য আপনার নতুন করে নামজারি করার প্রয়োজন নেই। এক্ষেত্রে বিক্রয় প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে আপনার লাগবে:

কর্তৃপক্ষ প্রদত্ত ওয়ারিশান সার্টিফিকেট।

বাবার নামে থাকা সর্বশেষ খতিয়ান (রেকর্ড)।

হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনার দাখিলা।

এই তিনটি নথি থাকলে আপনি সরাসরি জমি রেজিস্ট্রি করে দিতে পারবেন।

২. অংশীদারদের সম্মিলিত সম্মতি ও যৌথ বিক্রয়

পৈতৃক সম্পত্তিতে যখন একাধিক উত্তরাধিকারী থাকেন এবং প্রত্যেকেই জমিটি বিক্রির বিষয়ে একমত হন, তখন নামজারি ছাড়াই সেটি হস্তান্তর করা যায়। এক্ষেত্রে শর্ত হলো—সব ওয়ারিশকে একসাথে উপস্থিত থেকে বা দলিলে স্বাক্ষর দিয়ে জমি বিক্রি করতে হবে। এককভাবে গোপনে কেউ বিক্রি করতে চাইলে তা আইনি জটিলতা তৈরি করতে পারে, তাই সবার সম্মিলিত সিদ্ধান্তই এখানে মুখ্য। সাথে ওয়ারিশান সনদ ও খাজনার রশিদ থাকা বাধ্যতামূলক।

৩. খতিয়ানে সরাসরি নিজের নাম থাকা (রেকর্ডিও মালিক)

যদি সরকারের সর্বশেষ ভূমি জরিপে বা রেকর্ডে জমির মালিক হিসেবে সরাসরি আপনার নাম অন্তর্ভুক্ত থাকে, তবে আলাদা করে আর নামজারি করার দরকার নেই। কারণ ‘রেকর্ডিও খতিয়ান’ নিজেই মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ। এক্ষেত্রে কেনাবেচার সময় কেবল:

আপনার নামের খতিয়ান।

মূল দলিল।

হালনাগাদ খাজনার রশিদ।

এই কাগজপত্রগুলো দেখালেই সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে জমি হস্তান্তর প্রক্রিয়া সম্পন্ন করা যাবে।

৪. দানপত্র (হেবা) ও বিনিময় দলিলের সুবিধা

যদি আপনি কোনো জমি হেবা (দান) হিসেবে পেয়ে থাকেন এবং জমির দখল আপনার অধীনে থাকে, তবে নামজারি না করেই তা বিক্রির আইনি সুযোগ আছে। একইভাবে, একজনের জমির বদলে অন্যজনের জমি নেওয়ার ক্ষেত্রে (আওয়াজ-বদল বা বিনিময় দলিল) সংশ্লিষ্ট পক্ষগুলো যদি সরাসরি রেজিস্ট্রিতে অংশ নেয়, তবে তাৎক্ষণিকভাবে নামজারি ছাড়াই মালিকানা বদল সম্ভব। তবে মনে রাখবেন, দীর্ঘমেয়াদী নিরাপত্তার জন্য এসব ক্ষেত্রে মিউটেশন করে নেওয়া সবসময়ই বুদ্ধিমানের কাজ।

ভূমি মালিকদের জন্য জরুরি পরামর্শ

জমি কেনাবেচার ক্ষেত্রে জটিলতা এড়াতে নিচের বিষয়গুলো খেয়াল রাখা জরুরি:

খাজনার রসিদ: প্রতি বছর নিয়মিত জমির খাজনা দিয়ে দাখিলা সংগ্রহে রাখুন। এটি মালিকানার অন্যতম প্রমাণ।

আইনি যাচাই: দলিলে কোনো ত্রুটি বা তথ্যের অসামঞ্জস্য থাকলে কোনো অভিজ্ঞ আইনজীবীর মাধ্যমে কাগজগুলো পরীক্ষা করিয়ে নিন।

স্থানীয় নিয়ম: এলাকাভেদে বা স্থানীয় রেজিস্ট্রি অফিসে বিশেষ কোনো শর্ত আছে কি না, তা লেনদেনের আগেই জেনে নিন।

সঠিক নথি ও নিয়ম মেনে চললে নামজারির দীর্ঘসূত্রিতা এড়িয়েও এখন বৈধভাবে জমি ক্রয়-বিক্রয় করা সম্ভব। এটি যেমন সময় বাঁচাবে, তেমনি সাধারণ মানুষের হয়রানিও কমিয়ে আনবে।

আল-মামুন/