আপনার জমি অন্যের দখলে? ফেরত পাওয়ার আইনি উপায়

নিজের নামে জমি আছে, কিন্তু সেখানে অন্য কেউ ঘর তুলেছেন, চাষাবাদ করছেন কিংবা সীমানা দিয়ে জায়গাটি নিজেদের দখলে রেখেছেন—এমন পরিস্থিতিতে অনেক জমির মালিকই বুঝতে পারেন না কোথায় গেলে প্রতিকার পাওয়া যাবে। কেউ সরাসরি থানায় যান, কেউ স্থানীয়ভাবে সালিশের চেষ্টা করেন, আবার কেউ আদালতে মামলা করার কথা ভাবেন। তবে জমির দখল কীভাবে হাতছাড়া হয়েছে, আগে কার দখলে ছিল এবং বিরোধটি মালিকানা নিয়ে কি না—এসব বিষয় বিবেচনা করেই আইনি পদক্ষেপ নিতে হয়।

বাংলাদেশে এ ধরনের ঘটনায় দখল পুনরুদ্ধারের একটি গুরুত্বপূর্ণ আইনি পথ তৈরি হয়েছে ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এর ৮ ধারায়। কোনো ব্যক্তিকে উপযুক্ত আদালত বা কর্তৃপক্ষের আদেশ ছাড়া তাঁর দখলে থাকা জমি থেকে উচ্ছেদ বা দখলচ্যুত করা হলে তিনি সংশ্লিষ্ট এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেটের কাছে আবেদন করতে পারেন। আইন অনুযায়ী, উভয় পক্ষের বক্তব্য ও সরেজমিন তদন্তের ভিত্তিতে আবেদন নিষ্পত্তির ব্যবস্থা রয়েছে।

তবে জমির মালিকানা নিয়ে জটিল বিরোধ, দীর্ঘদিনের দখলসংক্রান্ত সমস্যা কিংবা অনুমতি নিয়ে জমি ব্যবহার করতে দেওয়ার পর তা ফেরত না পাওয়ার মতো ঘটনায় দেওয়ানি আদালতের আশ্রয়ও প্রয়োজন হতে পারে। তাই প্রথমেই বুঝতে হবে, আপনার জমির ক্ষেত্রে কোন আইনি ব্যবস্থা প্রযোজ্য।

জমি দখল হয়ে গেলে প্রথমে যা করবেন

জমি অন্যের দখলে চলে গেছে বুঝতে পারলে তাড়াহুড়া করে পাল্টা দখল নেওয়া বা স্থাপনা ভাঙার চেষ্টা করা ঠিক নয়। এতে সংঘর্ষ ও নতুন আইনি জটিলতা তৈরি হতে পারে। বরং শুরুতেই জমির মালিকানা এবং আগের দখলের প্রমাণ সংগ্রহ করা জরুরি।

এ জন্য কয়েকটি বিষয় যাচাই করুন—

জমির মূল বা সার্টিফায়েড দলিল সংগ্রহ করুন।

সর্বশেষ খতিয়ান এবং প্রয়োজনীয় আগের খতিয়ান পরীক্ষা করুন।

নামজারি বা মিউটেশন-সংক্রান্ত কাগজপত্র সংগ্রহ করুন।

হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা রাখুন।

জমির মৌজা, দাগ ও খতিয়ান নম্বর মিলিয়ে নিন।

জমির সীমানা ও অবস্থান বোঝার জন্য মৌজা ম্যাপ বা নকশা সংগ্রহ করুন।

আগে আপনার দখলে থাকার প্রমাণ হিসেবে ছবি, ভিডিও, ফসলের তথ্য, স্থাপনার কাগজপত্র কিংবা সাক্ষীর তথ্য সংরক্ষণ করুন।

কখন এবং কীভাবে অন্য ব্যক্তি জমির দখল নিয়েছেন, তার বিবরণ লিখে রাখুন।

শুধু দলিল বা নামজারি থাকলেই সব বিরোধের সমাধান হয়ে যায় না। জমির স্বত্ব, রেকর্ড, দখল এবং সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের দাবিসহ পুরো বিষয়টি যাচাই করা প্রয়োজন।

ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ আইনে এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেটের কাছে আবেদন

ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এর ৮ ধারা অবৈধভাবে দখলচ্যুত ব্যক্তির জন্য গুরুত্বপূর্ণ প্রতিকার দিয়েছে। এ ধারায় বলা হয়েছে, কোনো ব্যক্তিকে উপযুক্ত আদালত বা কর্তৃপক্ষের আদেশ ছাড়া তাঁর দখলে থাকা ভূমি থেকে উচ্ছেদ বা দখলচ্যুত করা হলে তিনি দখল পুনরুদ্ধারের জন্য সংশ্লিষ্ট এলাকার এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেটের কাছে আবেদন করতে পারবেন।

ম্যাজিস্ট্রেট যদি তদন্ত ও শুনানিতে সন্তুষ্ট হন যে আবেদনকারীকে আইনানুগ প্রক্রিয়া অনুসরণ না করে জমি থেকে উচ্ছেদ করা হয়েছে, তাহলে আগের দখল পুনর্বহালের জন্য প্রয়োজনীয় আদেশ দিতে পারবেন।

এ ক্ষেত্রে একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, আইনের ৮ ধারায় শুধু জমির মালিকানা দাবি করাই যথেষ্ট নয়; আবেদনকারীকে ওই জমির আগের দখলদার হিসেবে দখলচ্যুত হওয়ার বিষয়টিও প্রমাণ করতে হবে। অর্থাৎ, জমিটি আগে তাঁর দখলে ছিল এবং আইনগত প্রক্রিয়া ছাড়া তাঁকে সেখান থেকে সরানো হয়েছে—এমন তথ্য ও প্রমাণ গুরুত্বপূর্ণ।

আবেদন করবেন যেভাবে

ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার বিধিমালা, ২০২৪-এ দখল পুনরুদ্ধারের আবেদন ও নিষ্পত্তির পদ্ধতি নির্ধারণ করা হয়েছে। বিধিমালার পরিশিষ্ট-৫-এ দখল পুনরুদ্ধারের আবেদনের একটি নির্ধারিত নমুনাও রয়েছে।

আবেদনে সাধারণত যেসব তথ্য দিতে হয়—

১. আবেদনকারীর নাম, ঠিকানা ও যোগাযোগের তথ্য।

২. যাঁর বিরুদ্ধে অভিযোগ, তাঁর নাম, ঠিকানা ও মোবাইল নম্বর—যতটুকু জানা আছে।

৩. জমির পরিচয়: জেলা, উপজেলা, মৌজা, জেএল নম্বর, খতিয়ান ও দাগ নম্বর।

৪. জমির পরিমাণ এবং চারপাশের সীমানার বিবরণ।

৫. কীভাবে এবং কখন জমির দখল হারিয়েছেন, তার বিস্তারিত বিবরণ।

৬. জমির মালিকানা ও আগের দখলের পক্ষে প্রয়োজনীয় দলিলপত্র।

আবেদনটি সংশ্লিষ্ট এলাকার দায়িত্বপ্রাপ্ত এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেটের কাছে জমা দিতে হবে। কোন ম্যাজিস্ট্রেট সংশ্লিষ্ট এলাকার আবেদন গ্রহণ করবেন, তা জেলা প্রশাসকের নির্ধারিত দায়িত্ব বণ্টনের ওপর নির্ভর করতে পারে। তাই আবেদন জমা দেওয়ার আগে জেলা প্রশাসকের কার্যালয় বা সংশ্লিষ্ট উপজেলা প্রশাসন থেকে দায়িত্বপ্রাপ্ত কর্মকর্তার তথ্য জেনে নেওয়া ভালো।

আবেদনের পর কীভাবে তদন্ত হবে

আবেদন জমা দেওয়ার পর এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেট উভয় পক্ষের বক্তব্য গ্রহণ করবেন এবং প্রয়োজন অনুযায়ী সরেজমিন তদন্তের ব্যবস্থা করবেন। অর্থাৎ, শুধু আবেদনকারীর বক্তব্যের ভিত্তিতে দখল ফিরিয়ে দেওয়ার সিদ্ধান্ত হওয়ার কথা নয়। জমির অবস্থান, আগের দখল, উচ্ছেদের ঘটনা এবং দুই পক্ষের উপস্থাপিত কাগজপত্র বিবেচনা করা হবে।

কোনো পক্ষকে যথাযথভাবে নোটিশ দেওয়ার পরও তিনি ইচ্ছাকৃতভাবে অনুপস্থিত থাকলে সরেজমিন তদন্ত ও প্রয়োজনীয় অনুসন্ধানের ভিত্তিতে লিখিত আদেশ দেওয়া যেতে পারে।

আইনের ৮ ধারায় আবেদন পাওয়ার পর থেকে তিন মাসের মধ্যে আবেদন নিষ্পত্তি এবং প্রযোজ্য ক্ষেত্রে দখল পুনরুদ্ধারের কথা বলা হয়েছে। তবে এই সময়সীমা মানেই সব আবেদন তিন মাসের মধ্যে নিশ্চিতভাবে জমি বুঝিয়ে দেওয়ার নিশ্চয়তা নয়; আইন অনুযায়ী তদন্ত, শুনানি ও প্রযোজ্য প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে হবে।

আদেশের পরও জমি বুঝিয়ে না দিলে কী হবে

এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেট জমির দখল হস্তান্তরের আদেশ দেওয়ার পরও প্রতিপক্ষ নির্ধারিত সময়ে জমি বুঝিয়ে না দিলে পরবর্তী ব্যবস্থা নেওয়ার সুযোগ রয়েছে।

ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার বিধিমালা, ২০২৪ অনুযায়ী, দখল হস্তান্তরের আদেশ পাওয়ার ১৫ দিনের মধ্যে প্রতিপক্ষ জমির দখল বুঝিয়ে দিতে ব্যর্থ হলে এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেট আবেদনকারীকে দখলে পুনর্বহাল করতে আইনশৃঙ্খলা রক্ষাকারী বাহিনীর সহায়তা দেওয়ার আদেশ দিতে পারেন।

অন্যদিকে, ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এর ১৫ ধারায় বলা হয়েছে, ৮ ধারার অধীন দেওয়া কোনো আদেশ ইচ্ছাকৃতভাবে অমান্য করা, লঙ্ঘন করা বা তা বাস্তবায়নে বাধা সৃষ্টি করা অপরাধ। এ অপরাধে সর্বোচ্চ দুই বছরের কারাদণ্ড ও অর্থদণ্ডের বিধান রয়েছে।

কখন দেওয়ানি আদালতে মামলা করতে হবে

সব জমি বিরোধের সমাধান এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেটের কাছে আবেদন করেই হবে না। অনেক ক্ষেত্রে মালিকানা বা স্বত্ব নিয়ে বিরোধ থাকে। যেমন—একই জমির ওপর একাধিক ব্যক্তি মালিকানা দাবি করছেন, দলিলের বৈধতা নিয়ে প্রশ্ন উঠেছে, উত্তরাধিকারীদের মধ্যে অংশ নিয়ে বিরোধ রয়েছে কিংবা জমি ব্যবহারের অনুমতি দেওয়া হলেও পরে তা ফেরত পাওয়া যাচ্ছে না।

এ ধরনের ঘটনায় নির্দিষ্ট প্রতিকার আইন, ১৮৭৭-এর ৮ ধারায় দেওয়ানি কার্যবিধি অনুযায়ী নির্দিষ্ট স্থাবর সম্পত্তির দখল পুনরুদ্ধারের মামলা করার সুযোগ রয়েছে। আদালতে প্রয়োজনীয় প্রমাণের ভিত্তিতে মালিকানা বা দখলের অধিকার প্রতিষ্ঠা করে জমি উদ্ধারের প্রতিকার চাওয়া যায়।

আবার কাউকে তাঁর সম্মতি ছাড়া এবং আইনানুগ প্রক্রিয়া অনুসরণ না করে জমির দখল থেকে উচ্ছেদ করা হলে একই আইনের ৯ ধারায় বিশেষ ধরনের মামলা করার সুযোগ রয়েছে। এ ধারার মামলায় মূলত উচ্ছেদের আগে কার দখলে জমিটি ছিল এবং তাঁকে আইনসম্মত প্রক্রিয়া ছাড়া উচ্ছেদ করা হয়েছে কি না, সেটি গুরুত্বপূর্ণ।

এখানে ছয় মাসের বিষয়টি বিশেষভাবে মনে রাখা দরকার। সুপ্রিম কোর্টের ব্যাখ্যা অনুযায়ী, নির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৯ ধারার অধীনে এ ধরনের মামলা দখলচ্যুত হওয়ার তারিখ থেকে ছয় মাসের মধ্যে করতে হয়। এ মামলার উদ্দেশ্য হলো মালিকানার চূড়ান্ত বিচার না করেই বেআইনিভাবে দখল হারানো ব্যক্তিকে দ্রুত দখল ফেরতের প্রতিকার দেওয়া। তবে ছয় মাস পার হয়ে গেলেই সব ধরনের মামলা করার অধিকার শেষ হয়ে যায়—এমন ধারণা ঠিক নয়। স্বত্ব প্রতিষ্ঠা ও দখল পুনরুদ্ধারের জন্য অন্য দেওয়ানি প্রতিকার প্রযোজ্য হতে পারে।

জমি নিয়ে সংঘর্ষের আশঙ্কা থাকলে কী করবেন

জমির দখল নিয়ে দুই পক্ষের মধ্যে উত্তেজনা বা সংঘর্ষের আশঙ্কা তৈরি হলে বিষয়টি শুধু ব্যক্তিগত বিরোধ হিসেবে না দেখে আইনশৃঙ্খলার ঝুঁকিও বিবেচনা করতে হবে।

ফৌজদারি কার্যবিধি, ১৮৯৮-এর ১৪৫ ধারায় জমি নিয়ে বিরোধের কারণে শান্তিভঙ্গের আশঙ্কা থাকলে জেলা ম্যাজিস্ট্রেট বা সরকার কর্তৃক বিশেষভাবে ক্ষমতাপ্রাপ্ত এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেট ব্যবস্থা নিতে পারেন। এ ক্ষেত্রে মূল বিবেচ্য বিষয় হলো বিরোধপূর্ণ জমির বাস্তব দখল এবং শান্তিভঙ্গের আশঙ্কা; এটি মালিকানার চূড়ান্ত নিষ্পত্তির বিকল্প নয়।

হুমকি, মারধর, ভাঙচুর বা জোরপূর্বক প্রবেশের ঘটনা ঘটলে পরিস্থিতি অনুযায়ী থানায় অভিযোগ বা মামলা করার বিষয়টিও বিবেচনা করা যেতে পারে। তবে পুলিশে অভিযোগ করলেই জমির মালিকানা বা দখল স্বয়ংক্রিয়ভাবে ফিরে পাওয়া যায় না। দখল পুনরুদ্ধারের জন্য প্রযোজ্য আইনি প্রক্রিয়া অনুসরণ করতে হবে।

জমি উদ্ধারের জন্য যেসব ভুল এড়িয়ে চলবেন

নিজের জমি অন্যের দখলে থাকলেও আইন নিজের হাতে তুলে নেওয়া উচিত নয়। জোর করে লোকজন নিয়ে জমিতে প্রবেশ, ঘরবাড়ি ভাঙা, ফসল নষ্ট করা কিংবা সংঘর্ষে জড়ালে উল্টো নিজের বিরুদ্ধেও আইনি অভিযোগ উঠতে পারে।

এ ছাড়া শুধু নামজারি বা ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা দেখিয়ে মালিকানা নিয়ে সব বিরোধের চূড়ান্ত সমাধান হয়েছে—এমন দাবি করাও ঠিক নয়। দলিলের ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, জমির দাগ ও সীমানা, উত্তরাধিকার বা হস্তান্তরের কাগজপত্র এবং বাস্তব দখলের ইতিহাস একসঙ্গে যাচাই করা জরুরি।

জমি নিয়ে মামলা বা আবেদন করার আগে একজন অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নিলে কোন পথে এগোতে হবে, তা নির্ধারণ করা সহজ হয়।

জমির দখল ফেরত পাওয়ার ক্ষেত্রে শেষ কথা

আপনার জমি অন্য কেউ ব্যবহার করছেন বা দখলে রেখেছেন—এমন পরিস্থিতিতে প্রথমে নির্ধারণ করতে হবে, আপনি কি আগে জমিটির দখলে ছিলেন এবং পরে বেআইনিভাবে উচ্ছেদ হয়েছেন, নাকি শুরু থেকেই জমির মালিকানা বা ব্যবহার নিয়ে বিরোধ রয়েছে। প্রথম ক্ষেত্রে ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এর ৮ ধারায় এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেটের কাছে আবেদন করার সুযোগ রয়েছে। অন্যদিকে, স্বত্ব বা জটিল দখলসংক্রান্ত বিরোধে দেওয়ানি আদালতের আশ্রয় নিতে হতে পারে।

সঠিক কাগজপত্র, আগের দখলের প্রমাণ এবং ঘটনার সময়-তারিখ সংরক্ষণ করে আইনসম্মত পথে এগোলেই জমি উদ্ধারের দাবি যথাযথভাবে উপস্থাপন করা সম্ভব।

সচরাচর জিজ্ঞাসা

১. নিজের জমি অন্য কেউ দখল করলে কোথায় অভিযোগ করতে হবে?

আপনি আগে জমিটির দখলে ছিলেন এবং উপযুক্ত আদালত বা কর্তৃপক্ষের আদেশ ছাড়া আপনাকে উচ্ছেদ করা হলে ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩-এর ৮ ধারায় সংশ্লিষ্ট দায়িত্বপ্রাপ্ত এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেটের কাছে আবেদন করতে পারেন। মালিকানা বা স্বত্বের জটিল বিরোধ থাকলে দেওয়ানি আদালতে যেতে হতে পারে।

২. জমির দখল ফেরত পেতে কি আদালতে মামলা করতেই হবে?

সব ক্ষেত্রে নয়। বেআইনিভাবে দখলচ্যুত হওয়ার ঘটনায় ২০২৩ সালের আইনের ৮ ধারায় এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেটের কাছে আবেদন করার সুযোগ রয়েছে। তবে স্বত্ব বা মালিকানা নির্ধারণের প্রয়োজন হলে দেওয়ানি আদালতের আশ্রয় নিতে হতে পারে।

৩. এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেটের কাছে আবেদন করলে কত দিনে জমি ফেরত পাওয়া যায়?

আইনের ৮ ধারায় আবেদন পাওয়ার পর তিন মাসের মধ্যে আবেদন নিষ্পত্তি এবং প্রযোজ্য ক্ষেত্রে দখল পুনরুদ্ধারের কথা বলা হয়েছে। তবে তদন্ত, শুনানি ও আইনি প্রক্রিয়ার ওপর বাস্তব সময় নির্ভর করতে পারে।

৪. জমি দখলমুক্ত করার আদেশের পরও প্রতিপক্ষ জমি না ছাড়লে কী হবে?

২০২৪ সালের বিধিমালা অনুযায়ী, দখল হস্তান্তরের আদেশ পাওয়ার ১৫ দিনের মধ্যে প্রতিপক্ষ জমি বুঝিয়ে না দিলে এক্সিকিউটিভ ম্যাজিস্ট্রেট আইনশৃঙ্খলা রক্ষাকারী বাহিনীর সহায়তায় দখল পুনর্বহালের আদেশ দিতে পারেন। আদেশ অমান্য করাও শাস্তিযোগ্য অপরাধ।

৫. জমি দখলচ্যুত হওয়ার কত দিনের মধ্যে মামলা করতে হয়?

নির্দিষ্ট প্রতিকার আইনের ৯ ধারার বিশেষ মামলার ক্ষেত্রে দখলচ্যুত হওয়ার তারিখ থেকে ছয় মাসের মধ্যে মামলা করতে হয়। তবে স্বত্ব প্রতিষ্ঠা ও দখল পুনরুদ্ধারের অন্য দেওয়ানি মামলা ভিন্ন আইনি বিধানের অধীনে হতে পারে। তাই দেরি না করে আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

আল-সাদ/