দলিল আছে, খতিয়ানে নাম নেই—এ অবস্থায় কী করবেন?

জমির বৈধ দলিল হাতে রয়েছে, কিন্তু খতিয়ান বা সরকারি ভূমি রেকর্ডে নিজের নাম নেই—এমন পরিস্থিতিতে অনেক জমির মালিকই দুশ্চিন্তায় পড়েন। কেউ জমি কেনার পর নামজারি করেননি, কারও ক্ষেত্রে আগের মালিকের নামেই রেকর্ড রয়ে গেছে, আবার কারও জমির দলিল থাকার পরও জরিপের সময় ভুল করে অন্য ব্যক্তির নামে খতিয়ান তৈরি হয়েছে। তবে দলিল থাকলেও খতিয়ানে নাম না থাকলে বিষয়টি অবহেলা করা ঠিক নয়। প্রয়োজনীয় কাগজপত্র যাচাই করে নামজারি অথবা পরিস্থিতি অনুযায়ী খতিয়ান সংশোধনের আবেদন করতে হবে। তবে শুধু নামজারি করলেই মালিকানা নিয়ে সব ধরনের জটিলতা শেষ হয়ে যায় না; দলিলের বৈধতা ও জমির মালিকানার ধারাবাহিকতাও নিশ্চিত করতে হবে।

বাংলাদেশে জমির মালিকানা প্রমাণ, নামজারি, ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ এবং জমি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে দলিল ও খতিয়ান দুটিই গুরুত্বপূর্ণ। কিন্তু অনেকের ধারণা, দলিল থাকলেই খতিয়ানে নাম না থাকলেও কোনো সমস্যা নেই। আবার কেউ মনে করেন, খতিয়ানে নাম না থাকলে জমির মালিক হওয়া যায় না। বাস্তবে বিষয়টি এত সরল নয়।

জমির দলিল এবং খতিয়ানের আইনগত গুরুত্ব আলাদা। তাই দলিল থাকার পরও খতিয়ানে নাম না থাকলে প্রথমে বুঝতে হবে, নাম না থাকার কারণ কী। এরপর সেই অনুযায়ী সঠিক আইনি ও প্রশাসনিক পদক্ষেপ নিতে হবে।

দলিল আছে, কিন্তু খতিয়ানে নাম নেই কেন?

জমির দলিল থাকার পরও খতিয়ানে মালিকের নাম না থাকার পেছনে একাধিক কারণ থাকতে পারে। সাধারণত জমি কেনার পর নামজারি না করা, জরিপের সময় ভুল তথ্য লিপিবদ্ধ হওয়া কিংবা উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানা পরিবর্তনের পর রেকর্ড হালনাগাদ না করার কারণে এমন পরিস্থিতি তৈরি হয়।

এর প্রধান কারণগুলো হলো—

1. নামজারি না করা: জমি কেনার পর ক্রেতা নামজারির আবেদন না করলে আগের মালিকের নামেই খতিয়ান থাকতে পারে।

2. জরিপের সময় ভুল: সিএস, এসএ, আরএস বা বিএস জরিপের সময় তথ্যগত ভুলের কারণে অন্য ব্যক্তির নামে জমি রেকর্ড হতে পারে।

3. উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানা পরিবর্তন: পূর্ববর্তী মালিক মারা যাওয়ার পর উত্তরাধিকারীদের নামে রেকর্ড হালনাগাদ না হলে মৃত ব্যক্তির নামেই খতিয়ান থাকতে পারে।

4. দলিলের তথ্যের সঙ্গে রেকর্ডের অমিল: জমির দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর, জমির পরিমাণ বা মালিকের নামের মধ্যে অসংগতি থাকলে নামজারি জটিল হতে পারে।

5. একই জমি নিয়ে একাধিক দাবি: জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ, একাধিক দলিল বা আদালতে মামলা চললে খতিয়ানে নাম অন্তর্ভুক্তির প্রক্রিয়া বাধাগ্রস্ত হতে পারে।

দলিল ও খতিয়ানের মধ্যে কোনটির গুরুত্ব বেশি?

জমির দলিল ও খতিয়ান এক ধরনের নথি নয়। নিবন্ধিত দলিলের মাধ্যমে জমি হস্তান্তরের তথ্য ও মালিকানা অর্জনের ভিত্তি পাওয়া যায়। অন্যদিকে খতিয়ানে জমির মালিক বা দখলদার হিসেবে রেকর্ডভুক্ত ব্যক্তির নাম, দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ এবং অন্যান্য ভূমিসংক্রান্ত তথ্য থাকে।

বাংলাদেশের সুপ্রিম কোর্টের বিভিন্ন রায়ে বলা হয়েছে, খতিয়ান নিজে মালিকানা সৃষ্টিকারী দলিল নয়। খতিয়ানের তথ্যের আইনগত অনুমানমূলক মূল্য থাকতে পারে, তবে যথাযথ প্রমাণের মাধ্যমে সেই তথ্য ভুল প্রমাণ করা সম্ভব। একইভাবে নিবন্ধিত দলিলও যাচাই ছাড়া চূড়ান্ত মালিকানার নিশ্চয়তা দেয় না। দলিলদাতার মালিকানা ছিল কি না এবং তার মালিকানার ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কি না, সেটিও গুরুত্বপূর্ণ।

অর্থাৎ, দলিল ও খতিয়ান দুটিই গুরুত্বপূর্ণ হলেও জমির প্রকৃত মালিকানা নির্ধারণে দলিলের ধারাবাহিকতা, পূর্ববর্তী মালিকানার কাগজপত্র, দখল এবং প্রাসঙ্গিক সরকারি রেকর্ড একসঙ্গে বিবেচনা করতে হয়।

দলিল আছে, খতিয়ানে নাম নেই—প্রথমে কী করবেন?

এমন পরিস্থিতিতে সরাসরি মামলা বা অন্য কোনো পদক্ষেপ নেওয়ার আগে জমির কাগজপত্র যাচাই করা উচিত। কারণ, নামজারির মাধ্যমে সমাধানযোগ্য সমস্যা এবং জরিপের ভুল সংশোধনের বিষয় এক নয়।

প্রথমে নিচের কাজগুলো করুন—

১. সব দলিল সংগ্রহ করুন

নিজের নামে থাকা মূল দলিলের পাশাপাশি আগের মালিকের দলিল বা বায়া দলিল সংগ্রহ করুন। জমিটি কীভাবে বর্তমান মালিকের কাছে এসেছে, সেই ধারাবাহিকতা যাচাই করা জরুরি।

২. সর্বশেষ খতিয়ান সংগ্রহ করুন

জমিটি কোন মৌজায়, কোন দাগে এবং কোন খতিয়ানে রেকর্ড হয়েছে, তা নিশ্চিত করুন। প্রয়োজনে অনলাইন থেকে ই-পর্চা অথবা সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস থেকে সার্টিফায়েড খতিয়ান সংগ্রহ করুন।

৩. দাগ ও জমির পরিমাণ মিলিয়ে দেখুন

দলিলের তফসিলের সঙ্গে খতিয়ানের দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ, মৌজা এবং সীমানা মিলিয়ে দেখুন। একই দাগে একাধিক মালিক থাকলে নিজের অংশের পরিমাণও যাচাই করতে হবে।

৪. জমির মালিকানার ধারাবাহিকতা পরীক্ষা করুন

বিক্রেতা নিজে কীভাবে জমির মালিক হয়েছেন, তার আগের দলিল এবং সংশ্লিষ্ট রেকর্ড পরীক্ষা করুন। বিক্রেতার মালিকানা না থাকলে শুধু তার কাছ থেকে দলিল করলেই বৈধ মালিকানা নিশ্চিত হয় না।

৫. জমির দখল ও বিরোধের অবস্থা জানুন

জমিটি বর্তমানে কার দখলে রয়েছে, অন্য কেউ মালিকানা দাবি করছেন কি না এবং এ নিয়ে কোনো মামলা বা নিষেধাজ্ঞা রয়েছে কি না, তা যাচাই করুন।

নামজারি না থাকলে কীভাবে নিজের নামে খতিয়ান করবেন?

যদি জমির দলিল বৈধ থাকে, বিক্রেতার মালিকানার ধারাবাহিকতা ঠিক থাকে এবং খতিয়ানে শুধু নামজারি না হওয়ার কারণে আগের মালিকের নাম থেকে যায়, তাহলে নতুন মালিক নিজের নামে নামজারির আবেদন করতে পারবেন।

বাংলাদেশে নামজারি বা মিউটেশন করার জন্য অনলাইনে আবেদন করার সুযোগ রয়েছে। এ জন্য ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি ব্যবস্থার মাধ্যমে আবেদন করতে হয়।

নামজারির সাধারণ প্রক্রিয়া হলো—

1. ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি পোর্টালে প্রবেশ করতে হবে।

2. আবেদনকারীর প্রয়োজনীয় পরিচয় ও জমির তথ্য দিতে হবে।

3. জমির নিবন্ধিত দলিল এবং প্রয়োজনীয় কাগজপত্র সংযুক্ত করতে হবে।

4. নির্ধারিত সরকারি ফি অনলাইনে পরিশোধ করতে হবে।

5. সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস আবেদন ও কাগজপত্র যাচাই করবে।

6. প্রয়োজন হলে শুনানির জন্য আবেদনকারী ও সংশ্লিষ্ট পক্ষকে ডাকা হবে।

7. যাচাই শেষে সহকারী কমিশনার (ভূমি) নামজারির বিষয়ে আদেশ দেবেন।

আবেদন অনুমোদিত হলে নতুন নামজারি খতিয়ান তৈরি হবে। এরপর নির্ধারিত ফি পরিশোধ করে নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর সংগ্রহ করা যাবে।

নামজারির জন্য কী কী কাগজপত্র লাগবে?

জমি কেনার পর নিজের নামে নামজারি করতে সাধারণত নিচের কাগজপত্রগুলো প্রয়োজন হতে পারে—

- জমির নিবন্ধিত দলিলের কপি।

- আগের মালিকের বায়া বা পূর্ববর্তী মালিকানার দলিল।

- সর্বশেষ খতিয়ানের কপি।

- আবেদনকারীর জাতীয় পরিচয়পত্র।

- জমির দাগ, খতিয়ান ও মৌজার তথ্য।

- ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে।

- প্রয়োজন অনুযায়ী অন্যান্য মালিকানাসংক্রান্ত কাগজপত্র।

উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পেলে ওয়ারিশ সনদ এবং প্রযোজ্য ক্ষেত্রে নিবন্ধিত বণ্টননামা বা বণ্টনসংক্রান্ত প্রয়োজনীয় দলিল লাগতে পারে।

তবে সব আবেদনে একই ধরনের কাগজপত্র প্রয়োজন হয় না। জমির মালিকানা অর্জনের ধরন এবং আবেদনকারীর পরিস্থিতি অনুযায়ী অতিরিক্ত নথি চাওয়া হতে পারে।

খতিয়ানে ভুল থাকলে কীভাবে সংশোধন করবেন?

অনেক ক্ষেত্রে জমির মালিকের দলিল ঠিক থাকলেও জরিপের সময় ভুল করে অন্য ব্যক্তির নামে খতিয়ান তৈরি হয়। এমন পরিস্থিতিতে শুধু নামজারির আবেদন করলেই সমস্যার সমাধান নাও হতে পারে।

এ ক্ষেত্রে প্রথমে ভুলের ধরন বুঝতে হবে।

সাধারণ করণিক ভুল হলে: নামের বানান, হিসাব বা তথ্যগত সাধারণ ভুলের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নিয়মে সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে খতিয়ান সংশোধনের আবেদন করা যেতে পারে।

নামজারির ভুল হলে: আগে নামজারি হলেও ভুল ব্যক্তির নাম বা জমির পরিমাণ অন্তর্ভুক্ত হলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে রিভিউ বা সংশোধনের আবেদন করার সুযোগ থাকতে পারে।

চূড়ান্ত জরিপ রেকর্ডে ভুল হলে: চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত জরিপ খতিয়ানে মালিকানা বা জমির পরিমাণ নিয়ে গুরুতর ভুল থাকলে বিষয়টি সংশ্লিষ্ট আইন অনুযায়ী নিষ্পত্তি করতে হবে। পরিস্থিতি অনুযায়ী ল্যান্ড সার্ভে ট্রাইব্যুনাল বা উপযুক্ত আদালতের আশ্রয় নেওয়ার প্রয়োজন হতে পারে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ২০২১ সালের ১২ আগস্ট প্রকাশিত গেজেট এবং সংশ্লিষ্ট নির্দেশনায় খতিয়ানের প্রকৃত ও যথার্থ ভুল সংশোধনের পদ্ধতি উল্লেখ রয়েছে। তাই কোন কর্তৃপক্ষের কাছে আবেদন করতে হবে, তা ভুলের ধরন অনুযায়ী নির্ধারণ করা জরুরি।

খতিয়ানে অন্য ব্যক্তির নাম থাকলে কী করবেন?

আপনার জমির দলিল রয়েছে, কিন্তু সর্বশেষ খতিয়ানে অন্য ব্যক্তির নাম রয়েছে—এমন পরিস্থিতি তুলনামূলক জটিল হতে পারে।

প্রথমে দেখতে হবে, অন্য ব্যক্তির নাম কীভাবে খতিয়ানে এসেছে। তিনি আগের মালিক, উত্তরাধিকারী, নাকি জরিপের সময় ভুলবশত তার নাম রেকর্ড হয়েছে, সেটি জানা জরুরি।

যদি অন্য ব্যক্তির নামে থাকা রেকর্ডটি ভুল হয় এবং আপনার কাছে বৈধ মালিকানার প্রমাণ থাকে, তাহলে প্রয়োজন অনুযায়ী রেকর্ড সংশোধনের আইনি ব্যবস্থা নিতে হবে।

তবে অন্য ব্যক্তির নাম খতিয়ানে থাকলেই তাকে সরাসরি অবৈধ মালিক বলা যাবে না। তারও বৈধ দলিল বা উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানা থাকতে পারে। তাই কাগজপত্র যাচাই না করে কোনো সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত নয়।

এ ধরনের বিরোধে জমির আগের দলিল, বর্তমান দলিল, খতিয়ান, দখল এবং অন্যান্য প্রমাণ নিয়ে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া ভালো।

দলিল থাকলেও কি নামজারি বাতিল হতে পারে?

হ্যাঁ, নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে নামজারির আবেদন নামঞ্জুর হতে পারে। যেমন—

- দলিলের তথ্যের সঙ্গে জমির রেকর্ডের বড় ধরনের অসংগতি থাকলে।

- বিক্রেতার মালিকানার বৈধতা নিয়ে সমস্যা থাকলে।

- জমির পরিমাণের চেয়ে বেশি জমি দাবি করা হলে।

- একই জমি নিয়ে গুরুতর বিরোধ বা আদালতের নিষেধাজ্ঞা থাকলে।

- প্রয়োজনীয় কাগজপত্র ও ব্যাখ্যা দেওয়ার পরও মালিকানার দাবি প্রমাণিত না হলে।

তবে শুধু ডিজিটাল ভূমি রেকর্ড বা ভূমি অফিসে কোনো তথ্য না থাকার কারণে আবেদন সরাসরি বাতিল করা যাবে না। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ১৭ জুলাই ২০২২ সালের নির্দেশনায় এ বিষয়ে বলা হয়েছে, প্রয়োজনীয় তথ্য বা কাগজপত্রের ঘাটতি থাকলে আবেদনকারীকে তা জমা দেওয়ার সুযোগ দিতে হবে।

আবেদন নামঞ্জুর হলে আদেশের কারণ ভালোভাবে পড়ে দেখতে হবে। কারণ অনুযায়ী প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দিয়ে পুনর্বিবেচনার আবেদন বা আইনসম্মত প্রতিকার নেওয়া যেতে পারে।

নামজারি করতে সরকারি খরচ কত?

বাংলাদেশের ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত নির্ধারিত ফি অনুযায়ী, নামজারির জন্য বর্তমানে সরকারি ফি হলো—

সূত্র: ভূমি মন্ত্রণালয়ের সরকারি ভূমিসেবা ফি তালিকা।

নামজারি রিভিউয়ের জন্য আলাদা নির্ধারিত ফি রয়েছে। সরকারি ফি ছাড়া কোনো ব্যক্তিকে অতিরিক্ত টাকা দেওয়ার প্রয়োজন নেই। ফি পরিশোধের পর রসিদ সংরক্ষণ করতে হবে।

দলিল থাকলেই কি জমির মালিকানা নিশ্চিত?

এখানে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, শুধু দলিল হাতে থাকলেই জমির মালিকানা শতভাগ নিশ্চিত হয়ে যায় না।

কারণ, জমি বিক্রির সময় বিক্রেতার বৈধ মালিকানা থাকা প্রয়োজন। বিক্রেতা যে পরিমাণ জমি বিক্রি করছেন, সেই পরিমাণ জমির ওপর তার আইনগত অধিকার থাকতে হবে।

এ ছাড়া জমিটি আগে অন্য কারও কাছে বিক্রি করা হয়েছে কি না, বন্ধক রাখা হয়েছে কি না, সরকারি অধিগ্রহণের আওতায় পড়েছে কি না কিংবা আদালতে কোনো মামলা রয়েছে কি না, সেসব বিষয়ও যাচাই করা জরুরি।

সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৫৩সি ধারায় বিক্রেতার নামে সর্বশেষ খতিয়ান থাকার বিষয়ে বিধান রয়েছে। উত্তরাধিকারসূত্রে মালিক হলে বিক্রেতার নিজের নাম অথবা তার পূর্বসূরির নাম সর্বশেষ খতিয়ানে থাকার বিধান উল্লেখ করা হয়েছে। তাই খতিয়ানে নাম না থাকার বিষয়টি অবহেলা না করে দলিলের বৈধতা ও মালিকানার উৎস যাচাই করা প্রয়োজন।

জমির দলিল ও খতিয়ান নিয়ে জটিলতা এড়াতে যা মনে রাখবেন

জমির মালিকানা নিয়ে ভবিষ্যতে বিরোধ এড়াতে দলিল রেজিস্ট্রির পর যত দ্রুত সম্ভব নামজারি সম্পন্ন করা ভালো। পাশাপাশি নিয়মিত ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ, খতিয়ান সংগ্রহ এবং জমির দখল সংরক্ষণ করা প্রয়োজন।

দলিলের সঙ্গে খতিয়ানের তথ্যের অমিল থাকলে নিজে থেকে কোনো তথ্য পরিবর্তন বা সংশোধনের চেষ্টা না করে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে যোগাযোগ করতে হবে।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হলো, জমি কেনার আগে যেমন মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করা প্রয়োজন, তেমনি কেনার পরও নিজের নামে সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ আছে কি না, সেটি নিশ্চিত করতে হবে।

সব মিলিয়ে, দলিল আছে কিন্তু খতিয়ানে নাম নেই—এমন পরিস্থিতিতে আতঙ্কিত না হয়ে প্রথমে সমস্যার কারণ শনাক্ত করতে হবে। নামজারি না থাকলে নামজারির আবেদন, সাধারণ তথ্যগত ভুল হলে সংশোধনের আবেদন এবং গুরুতর জরিপ বা মালিকানা বিরোধ থাকলে উপযুক্ত আইনি ব্যবস্থা নিতে হবে। সঠিক পদক্ষেপ নিলে অনেক ক্ষেত্রেই এ ধরনের জটিলতার সমাধান সম্ভব।

সচরাচর জিজ্ঞাসিত প্রশ্ন (FAQ)

১. দলিল আছে কিন্তু খতিয়ানে নাম নেই, জমির মালিকানা কি থাকবে?

উত্তর: বৈধ দলিল ও মালিকানার ধারাবাহিকতা থাকলে খতিয়ানে নাম না থাকলেও মালিকানার দাবি থাকতে পারে। তবে দলিলের বৈধতা এবং বিক্রেতার মালিকানা যাচাই করা জরুরি।

২. দলিল থাকার পরও কি নিজের নামে নামজারি করা যাবে?

উত্তর: হ্যাঁ। দলিল বৈধ হলে এবং প্রয়োজনীয় শর্ত পূরণ হলে ই-নামজারির মাধ্যমে নিজের নামে নামজারির আবেদন করা যায়।

৩. অন্য ব্যক্তির নামে খতিয়ান থাকলে কী করবেন?

উত্তর: প্রথমে কেন তার নামে রেকর্ড হয়েছে তা যাচাই করতে হবে। ভুল রেকর্ড হলে প্রযোজ্য নিয়মে সংশোধনের আবেদন অথবা প্রয়োজন অনুযায়ী আদালতের আশ্রয় নেওয়া যেতে পারে।

৪. নামজারি ছাড়া কি জমির মালিক হওয়া যায়?

উত্তর: নামজারি মালিকানা অর্জনের মূল প্রক্রিয়া নয়; এটি সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদের প্রক্রিয়া। তবে বৈধ মালিকানার জন্য প্রয়োজনীয় দলিল ও আইনগত শর্ত পূরণ করতে হবে।

৫. জমির খতিয়ান সংশোধনের আবেদন কোথায় করতে হয়?

উত্তর: ভুলের ধরন অনুযায়ী সহকারী কমিশনার (ভূমি), সংশ্লিষ্ট সেটেলমেন্ট কর্তৃপক্ষ অথবা উপযুক্ত আদালতে আবেদন করতে হতে পারে।

তানভির ইসলাম/