ওয়ারিশদের যৌথ জমি আলাদা করবেন যেভাবে

একজন জমির মালিক মারা যাওয়ার পর তাঁর সম্পত্তির মালিক হন আইন অনুযায়ী বৈধ ওয়ারিশরা। কিন্তু উত্তরাধিকার সূত্রে মালিকানা পাওয়ার পরও জমি যদি সবার নামে যৌথভাবে থাকে, তাহলে কে কোন অংশের জমি ব্যবহার করবেন, কোথায় বাড়ি করবেন কিংবা নিজের অংশ বিক্রি করবেন—এসব নিয়ে একসময় বিরোধ তৈরি হতে পারে। এ ধরনের জটিলতা এড়াতে ওয়ারিশদের মধ্যে জমি আইনসম্মতভাবে ভাগ করে পৃথক খতিয়ান তৈরি করা প্রয়োজন।

বাংলাদেশের প্রচলিত আইন অনুযায়ী, ওয়ারিশরা নিজেদের মধ্যে সমঝোতার মাধ্যমে জমি ভাগ করতে পারেন। এ ক্ষেত্রে শুধু মৌখিক সিদ্ধান্ত বা সাদা কাগজে ভাগ-বাঁটোয়ারা করে রাখাই যথেষ্ট নয়। জমির ভাগ নির্ধারণের পর বণ্টননামা দলিল তৈরি করে নিবন্ধন করতে হয়। এরপর সেই দলিলের ভিত্তিতে পৃথক নামজারি ও খতিয়ান করা যায়।

অন্যদিকে, কোনো ওয়ারিশ জমি ভাগ করতে রাজি না হলে বা অংশের পরিমাণ নিয়ে বিরোধ দেখা দিলে আদালতের মাধ্যমে বাটোয়ারার ব্যবস্থা নেওয়া যায়।

প্রথমে নির্ধারণ করতে হবে কে কতটুকু জমির মালিক

ওয়ারিশদের জমি ভাগ করার আগে মৃত ব্যক্তির বৈধ ওয়ারিশ কারা, তা নিশ্চিত করতে হবে। একই সঙ্গে প্রত্যেকের আইনগত প্রাপ্য অংশ হিসাব করতে হবে।

এখানে মনে রাখতে হবে, সব ওয়ারিশের জমির পরিমাণ সমান হয় না। উত্তরাধিকার নির্ধারিত হয় সংশ্লিষ্ট ব্যক্তির ওপর প্রযোজ্য ব্যক্তিগত আইন অনুযায়ী। তাই শুধু ছেলে-মেয়ের সংখ্যা দেখে জমি সমান ভাগ করে নেওয়া ঠিক নয়। মৃত ব্যক্তির স্ত্রী বা স্বামী, বাবা-মা এবং অন্যান্য বৈধ ওয়ারিশ থাকলে তাঁদের অধিকারও বিবেচনায় নিতে হবে।

এ জন্য সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন পরিষদ, পৌরসভা বা সিটি করপোরেশন থেকে ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করতে হবে। এরপর মৃত ব্যক্তির মালিকানাধীন জমির দলিল, খতিয়ান ও অন্যান্য কাগজপত্র যাচাই করে প্রত্যেকের অংশ নির্ধারণ করতে হবে।

সব ওয়ারিশ রাজি থাকলে যেভাবে জমি ভাগ করবেন

পরিবারের সব বৈধ ওয়ারিশ জমি ভাগ করতে সম্মত হলে আদালতে না গিয়েও আইনসম্মতভাবে বণ্টন করা সম্ভব। এ ক্ষেত্রে কয়েকটি ধাপ অনুসরণ করতে হবে।

১. জমির কাগজপত্র যাচাই

প্রথমে মৃত ব্যক্তির নামে থাকা মূল দলিল, সর্বশেষ খতিয়ান, নামজারি-সংক্রান্ত কাগজপত্র, ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য এবং জমির দাগ-খতিয়ানের বিবরণ সংগ্রহ করতে হবে। জমির পরিমাণ, অবস্থান ও সীমানা মিলিয়ে দেখতে হবে। কোনো জমি আগে বিক্রি, হস্তান্তর বা অন্যভাবে ভাগ হয়ে থাকলে সেটিও হিসাবের মধ্যে আনতে হবে।

২. প্রত্যেকের প্রাপ্য অংশ নির্ধারণ

প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী কে কতটুকু জমি পাবেন, তা নির্ধারণ করতে হবে। এরপর কোন ওয়ারিশ কোন দাগের কতটুকু জমি নেবেন, তা পারস্পরিক আলোচনার মাধ্যমে ঠিক করতে হবে।

একই দাগের জমি একাধিক ওয়ারিশের মধ্যে ভাগ হতে পারে। আবার জমির অবস্থান ও সুবিধা বিবেচনায় একেকজনকে আলাদা দাগের জমিও দেওয়া যেতে পারে। তবে বণ্টনের সময় প্রত্যেকের আইনগত হিস্যা বজায় রাখতে হবে।

৩. বণ্টননামা দলিল তৈরি

জমির ভাগ চূড়ান্ত হলে বণ্টনের বিস্তারিত তথ্য উল্লেখ করে বণ্টননামা দলিল তৈরি করতে হবে। দলিলে প্রত্যেক ওয়ারিশের নাম, পরিচয়, প্রাপ্য অংশ, কোন দাগের কতটুকু জমি কার ভাগে পড়েছে এবং জমির সীমানা স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা প্রয়োজন।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩বি ধারায় উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া স্থাবর সম্পত্তি ওয়ারিশদের মধ্যে আপসের মাধ্যমে ভাগ করার পর সংশ্লিষ্ট পক্ষদের স্বাক্ষরসহ বণ্টন দলিল তৈরি ও নিবন্ধনের বিধান রয়েছে। অর্থাৎ, শুধু নিজেদের মধ্যে ভাগ ঠিক করলেই প্রক্রিয়া শেষ হয় না; আইন অনুযায়ী দলিল নিবন্ধনও করতে হবে।

৪. সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল নিবন্ধন

বণ্টননামা তৈরি ও প্রয়োজনীয় যাচাই শেষে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল নিবন্ধন করতে হবে। জমির অবস্থান অনুযায়ী কোন সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল নিবন্ধন হবে, তা আগে নিশ্চিত হওয়া প্রয়োজন।

নিবন্ধিত বণ্টননামাই পরবর্তী সময়ে পৃথক নামজারি ও খতিয়ান তৈরির গুরুত্বপূর্ণ ভিত্তি হিসেবে কাজ করবে।

বণ্টননামার পর পৃথক নামজারি করবেন যেভাবে

বণ্টননামা নিবন্ধন হয়ে গেলে প্রত্যেক ওয়ারিশ নিজের ভাগের জমির জন্য পৃথক নামজারির আবেদন করতে পারবেন। এ জন্য ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি পোর্টাল (mutation.land.gov.bd) ব্যবহার করা যায়।

আবেদনের সঙ্গে সাধারণত নিবন্ধিত বণ্টননামা, ওয়ারিশ সনদ, মৃত ব্যক্তির মালিকানার কাগজপত্র, সংশ্লিষ্ট খতিয়ান ও আবেদনকারীর পরিচয়সংক্রান্ত তথ্য দিতে হয়। জমির ধরন ও আগের রেকর্ডের অবস্থার ভিত্তিতে অতিরিক্ত কাগজপত্রও প্রয়োজন হতে পারে।

আবেদন পাওয়ার পর সহকারী কমিশনার (ভূমি) সংশ্লিষ্ট কাগজপত্র ও মালিকানার তথ্য যাচাই করবেন। আইন অনুযায়ী প্রয়োজনীয় প্রক্রিয়া সম্পন্ন হলে প্রত্যেকের নামে পৃথক নামজারি খতিয়ান তৈরি করা হবে।

এর ফলে একজন ওয়ারিশের অংশের জমির রেকর্ড অন্য ওয়ারিশদের অংশ থেকে আলাদা করা সম্ভব হবে।

যৌথ নামজারি আর জমি ভাগ করা এক নয়

অনেকেই মনে করেন, মৃত ব্যক্তির সব ওয়ারিশের নামে যৌথ নামজারি হয়ে গেলেই জমি আলাদা হয়ে গেছে। বাস্তবে বিষয়টি এমন নয়।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ২০২৫ সালের ১৭ ফেব্রুয়ারির ব্যাখ্যায় বলা হয়েছে, মৃত ব্যক্তির সব ওয়ারিশ চাইলে বণ্টননামা ছাড়াই যৌথভাবে নামজারির আবেদন করতে পারেন। এ ক্ষেত্রে প্রত্যেকের প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করে একই খতিয়ানে সবার নাম অন্তর্ভুক্ত করা যায়।

কিন্তু কে কোন দাগের কোন অংশের জমি পাবেন, তা নির্দিষ্ট করে পৃথক মালিকানা ও খতিয়ান করতে হলে বণ্টননামার ভিত্তিতে পৃথক নামজারির ব্যবস্থা নিতে হবে। অর্থাৎ, যৌথ নামজারি মালিকদের নাম ও হিস্যা রেকর্ডে অন্তর্ভুক্ত করে; আর নিবন্ধিত বণ্টননামা জমির নির্দিষ্ট অংশ কার দখল ও মালিকানায় থাকবে, তা নির্ধারণের ভিত্তি তৈরি করে।

জমির খাজনা বকেয়া থাকলে কী হবে?

যৌথ জমির বণ্টন ও পৃথক নামজারি করতে গিয়ে ভূমি উন্নয়ন করের বকেয়া নিয়ে অনেক সময় জটিলতা তৈরি হয়। এ বিষয়ে ২০২৬ সালের ৯ সেপ্টেম্বর ভূমি মন্ত্রণালয় নতুন নির্দেশনা জারি করেছে।

নির্দেশনায় বলা হয়েছে, অনিবার্য কারণে যৌথ মালিকানার খতিয়ানের সম্পূর্ণ জমির ভূমি উন্নয়ন কর একসঙ্গে পরিশোধ করা সম্ভব না হলে কর পরিশোধ বা দাখিলা ছাড়াই নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল কিংবা আদালতের মাধ্যমে বণ্টনের ব্যবস্থা করা যাবে।

এ ছাড়া বণ্টননামার ভিত্তিতে যৌথ খতিয়ানের এক বা একাধিক মালিক পৃথক খতিয়ান তৈরির জন্য নামজারির আবেদন করতে পারবেন। সহকারী কমিশনার (ভূমি) মালিকানার সঠিকতা ও বণ্টননামা যাচাই করে ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ বা দাখিলা ছাড়াই আবেদন মঞ্জুর করতে পারবেন।

তবে পৃথক খতিয়ান তৈরি হওয়ার পর সংশ্লিষ্ট মালিককে তাঁর হিস্যা অনুযায়ী আগের যৌথ খতিয়ানের প্রযোজ্য বকেয়া কর এবং চলতি বছরের ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধ করে দাখিলা নিতে হবে। অর্থাৎ, নতুন নির্দেশনায় বণ্টননামা ও পৃথক নামজারির প্রক্রিয়া শুরু করার ক্ষেত্রে যৌথ খতিয়ানের সব কর আগে পরিশোধের বাধ্যবাধকতা শিথিল করা হয়েছে; কিন্তু প্রযোজ্য করের দায় পুরোপুরি মুছে যায়নি।

কোনো ওয়ারিশ জমি ভাগ করতে না চাইলে কী করবেন?

সব ওয়ারিশের সম্মতি না থাকলে আপসের মাধ্যমে বণ্টননামা তৈরি করা সম্ভব নাও হতে পারে। এ অবস্থায় কোনো একজন বা একাধিক ওয়ারিশ আদালতে বাটোয়ারা মামলা করতে পারেন।

বাটোয়ারা মামলায় জমির সব সহশরিককে পক্ষ করা গুরুত্বপূর্ণ। আদালত সংশ্লিষ্ট পক্ষগুলোর মালিকানা, প্রাপ্য হিস্যা এবং জমির বিবরণ যাচাই করে আইন অনুযায়ী বিরোধ নিষ্পত্তির ব্যবস্থা নেন। প্রয়োজন অনুযায়ী জমি পরিমাপ ও ভাগ নির্ধারণের প্রক্রিয়াও হতে পারে।

বাংলাদেশ সুপ্রিম কোর্টের বিভিন্ন রায়ে বলা হয়েছে, সহশরিকদের মধ্যে জমি ভাগ নিয়ে সমঝোতা না হলে বাটোয়ারা মামলা প্রয়োজন হতে পারে। আবার বাটোয়ারা মামলায় সংশ্লিষ্ট সব সহশরিককে অন্তর্ভুক্ত না করলে মামলার কার্যকারিতা নিয়ে জটিলতা দেখা দিতে পারে।

আদালতের চূড়ান্ত ডিক্রি অনুযায়ী জমির ভাগ নির্ধারিত হলে সেই ডিক্রির ভিত্তিতে পৃথক রেকর্ড ও নামজারির ব্যবস্থা নেওয়া যায়। তবে কারও মালিকানা নিয়েই গুরুতর বিরোধ থাকলে শুধু বাটোয়ারা মামলা যথেষ্ট হবে কি না, তা মামলার তথ্য ও দাবির ওপর নির্ভর করে। এ ক্ষেত্রে ভূমি-সংক্রান্ত দেওয়ানি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া জরুরি।

জমি ভাগ করার সময় যেসব ভুল এড়িয়ে চলবেন

ওয়ারিশদের মধ্যে জমি ভাগ করার সময় কয়েকটি বিষয়ে সতর্ক থাকা প্রয়োজন।

কোনো বৈধ ওয়ারিশকে বাদ দিয়ে বণ্টননামা তৈরি করবেন না।

প্রযোজ্য ব্যক্তিগত আইন অনুযায়ী প্রত্যেকের হিস্যা নির্ধারণ না করে সমান ভাগ ধরে নেবেন না।

শুধু মৌখিক সমঝোতা বা অনিবন্ধিত কাগজের ওপর নির্ভর করবেন না।

দলিলে জমির দাগ, খতিয়ান, পরিমাণ ও সীমানা স্পষ্টভাবে উল্লেখ করবেন।

জমির আগের দলিল, রেকর্ড, হস্তান্তর ও দখলের তথ্য যাচাই না করে ভাগ চূড়ান্ত করবেন না।

বণ্টননামা নিবন্ধনের পর পৃথক নামজারি ও খতিয়ান তৈরির কাজ অসম্পূর্ণ রাখবেন না।

সবশেষে, ওয়ারিশদের যৌথ জমি আলাদা করার সবচেয়ে সহজ পথ হলো পারস্পরিক সমঝোতার মাধ্যমে নিবন্ধিত বণ্টননামা তৈরি এবং পরে পৃথক নামজারি সম্পন্ন করা। আর সমঝোতা না হলে আদালতের মাধ্যমে বাটোয়ারা মামলা করতে হবে। জমির কাগজপত্র যাচাই ও সঠিক হিস্যা নির্ধারণ করে আইন মেনে প্রক্রিয়া সম্পন্ন করলে ভবিষ্যতের পারিবারিক ও জমি-সংক্রান্ত বিরোধ অনেকটাই এড়ানো সম্ভব।

প্রাসঙ্গিক প্রশ্ন ও উত্তর

প্রশ্ন ১: সব ওয়ারিশের সম্মতি ছাড়া কি জমি আলাদা করা যায়?

উত্তর: আপসের মাধ্যমে বণ্টননামা করতে সব সংশ্লিষ্ট সহশরিকের সম্মতি প্রয়োজন। সম্মতি না থাকলে আদালতে বাটোয়ারা মামলা করার সুযোগ রয়েছে।

প্রশ্ন ২: বণ্টননামা ছাড়া কি ওয়ারিশদের নামে নামজারি করা যায়?

উত্তর: যায়। সব ওয়ারিশ যৌথভাবে আবেদন করলে বণ্টননামা ছাড়াই তাঁদের নাম ও প্রাপ্য হিস্যা একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করা যায়। তবে নির্দিষ্ট অংশ ভাগ করে পৃথক খতিয়ান করতে বণ্টননামা বা আদালতের বণ্টনসংক্রান্ত ডিক্রি প্রয়োজন।

প্রশ্ন ৩: বণ্টননামা দলিল কি নিবন্ধন করতে হয়?

উত্তর: হ্যাঁ। রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩বি ধারা এবং নিবন্ধন আইন, ১৯০৮-এর ১৭(১)(চ) ধারা অনুযায়ী উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া স্থাবর সম্পত্তির বণ্টননামা নিবন্ধন করতে হয়।

প্রশ্ন ৪: একজন ওয়ারিশ কি নিজের অংশের জমি আলাদা নামজারি করতে পারবেন?

উত্তর: নিবন্ধিত বণ্টননামা বা আদালতের বণ্টনসংক্রান্ত ডিক্রির ভিত্তিতে নিজের নির্ধারিত অংশের জন্য পৃথক নামজারির আবেদন করা যায়।

প্রশ্ন ৫: যৌথ জমির খাজনা বকেয়া থাকলে কি বণ্টননামা করা যাবে?

উত্তর: ভূমি মন্ত্রণালয়ের ৯ সেপ্টেম্বর ২০২৬-এর নির্দেশনা অনুযায়ী, নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে যৌথ খতিয়ানের সম্পূর্ণ কর বা দাখিলা ছাড়াই নিবন্ধিত বণ্টননামা এবং তার ভিত্তিতে পৃথক নামজারির আবেদন করা যাবে। তবে পৃথক খতিয়ান হওয়ার পর নিজের হিস্যা অনুযায়ী প্রযোজ্য বকেয়া ও চলতি কর পরিশোধ করতে হবে।

তানভির ইসলাম/