দলিল না খতিয়ান? নতুন আইনে জমির আসল মালিক কে চিনে নিন

মালিকানা নিয়ে সংঘাত ও বিভ্রান্তি এদেশের আদালতগুলোতে নিত্যদিনের ঘটনা। কোনো একটি নির্দিষ্ট জমির মালিক কি তিনি যার হাতে রেজিস্ট্রি দলিল আছে? নাকি তিনি যার নামে সরকারি রেকর্ড বা খতিয়ান তৈরি হয়েছে? আবার যুগ যুগ ধরে ভোগদখলে থাকলেই কি মালিক হওয়া যায়? সাধারণ মানুষের মনের এই পুরনো সংশয় দূর করতে বর্তমান আইনি কাঠামো এবং ‘ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন, ২০২৩’ স্পষ্ট বার্তা দিচ্ছে।

মালিকানা নির্ধারণের ত্রিভুজ সূত্র

আইন বিশেষজ্ঞদের মতে, বর্তমান প্রেক্ষাপটে কেবল একটি নথির ওপর ভিত্তি করে জমির মালিকানা দাবি করা ঝুঁকিপূর্ণ। এখন দেওয়ানি কার্যবিধির সঙ্গে ‘ভূমি অপরাধ প্রতিরোধ ও প্রতিকার আইন’ এবং ‘তামাদি আইন’-এর প্রাসঙ্গিক ধারাগুলো মিলিয়ে জমির স্বত্ব নিশ্চিত করা হয়। এই সমন্বিত আইনি ব্যবস্থার মাধ্যমেই নির্ধারিত হয় জমির আসল স্বত্বাধিকারী।

জরিপ বা খতিয়ানের ভূমিকা: মালিকানার সরকারি স্বীকৃতি

সিএস থেকে শুরু করে বিএস বা সিটি জরিপ পর্যন্ত সব ধরনের সরকারি রেকর্ড বা খতিয়ানকে ভূমি অফিস মালিকানার মৌলিক ভিত্তি হিসেবে বিবেচনা করে। জমির খাজনা প্রদান কিংবা নামজারি (মিউটেশন) করার ক্ষেত্রে খতিয়ানের কোনো বিকল্প নেই। বিশেষজ্ঞরা মনে করেন, ব্রিটিশ আমল থেকে বর্তমান সময় পর্যন্ত যদি মালিকানার ধারাবাহিকতা বা সূত্র সরকারি রেকর্ডে অবিকৃত থাকে, তবে আইনি লড়াইয়ে সেই ব্যক্তি সুবিধাজনক অবস্থানে থাকেন।

রেজিস্ট্রিকৃত দলিল: সত্যতা বনাম বৈধতা

১৯০৮ সালের রেজিস্ট্রেশন আইন অনুযায়ী, জমি হস্তান্তরের প্রধান মাধ্যম হলো নিবন্ধিত দলিল। তবে দলিল থাকলেই কেউ ‘অজেয়’ হয়ে যান না। যদি দলিলে উল্লেখিত তথ্যে জালিয়াতি থাকে কিংবা ভুল রেকর্ডের ভিত্তিতে তা তৈরি হয়, তবে আদালত তা বাতিল করার ক্ষমতা রাখে। অর্থাৎ, বৈধ খতিয়ান এবং মালিকানার নিরবচ্ছিন্ন ধারা (Chain of Title) অনুসরণ করে যদি জমি হস্তান্তর হয়, তবেই সেই দলিলটি আইনগতভাবে শক্তিশালী হিসেবে গণ্য হয়।

দখল বনাম অধিকার: ১২ বছরের সেই প্রথা কি শেষ?

এক সময় ধারণা করা হতো, তামাদি আইনের ২৮ ধারা অনুযায়ী টানা ১২ বছর বা তার বেশি সময় কোনো জমি দখলে রাখলে সেখানে মালিকানা দাবি করা যায়। কিন্তু ২০২৩ সালের নতুন ভূমি আইন এই ধারণাকে আমূল বদলে দিয়েছে।

নতুন আইনের কঠোর নির্দেশ হলো—কেবল দখল থাকলেই কাউকে মালিক বলা যাবে না। যদি কোনো ব্যক্তির কাছে বৈধ দলিল ও হালনাগাদ খতিয়ান না থাকে, তবে তিনি যত দীর্ঘ সময় ধরেই সেখানে থাকুন না কেন, তাকে জবরদখলকারী হিসেবে গণ্য করা হবে এবং জমি ছাড়তে হবে। এর ফলে দখলের মাধ্যমে মালিকানা অর্জনের পুরনো আইনি সুযোগটি এখন মৃতপ্রায়।

শেষ পর্যন্ত কার জমি? ‘প্রকৃত মালিক’ চেনার ৩টি শর্ত

বর্তমান আইনের আলোকে একজন ব্যক্তিকে তখনই জমির প্রকৃত মালিক বলা যাবে, যখন তার কাছে নিচের তিনটি বিষয় একসঙ্গে থাকবে:

১. নিজের নামে অথবা পূর্বসূরীর সূত্রে বৈধ নিবন্ধিত দলিল।

২. সরকারি রেকর্ডে বা জরিপে হালনাগাদ ও সঠিক খতিয়ান।

৩. মালিকানার আদি সূত্র থেকে বর্তমান পর্যন্ত নথিপত্রের নিরবচ্ছিন্ন ধারাবাহিকতা।

সতর্কবার্তা:

আইনজীবীদের মতে, বর্তমানে দলিল, খতিয়ান কিংবা দখল—এগুলো আলাদা কোনো বিষয় নয়, বরং একে অপরের পরিপূরক। কোনো সম্পত্তি কেনা বা দাবি করার আগে অবশ্যই সরকারি রেকর্ড যাচাই করে নেওয়া উচিত। নথিপত্রের গরমিল থাকলে কেবল দখলের শক্তিতে জমি ধরে রাখার দিন এখন শেষ। নতুবা নতুন আইনের অধীনে আইনি শাস্তির মুখে পড়ার প্রবল ঝুঁকি তৈরি হতে পারে।

আল-মামুন/