নামজারি ছাড়াই জমি বিক্রি! ৪টি সহজ নিয়ম জেনে নিন

বাংলাদেশের ভূমি ব্যবস্থাপনায় জমি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে ‘নামজারি’ বা ‘মিউটেশন’ একটি গুরুত্বপূর্ণ ধাপ। সাধারণত নামজারি ছাড়া জমি কেনাবেচা করা দুঃসাধ্য মনে করা হলেও, বিদ্যমান নিয়মে বিশেষ কিছু পরিস্থিতিতে এই বাধ্যবাধকতা শিথিল করা হয়েছে। সঠিক নথিপত্র থাকলে ৪টি নির্দিষ্ট উপায়ে নামজারির দীর্ঘসূত্রতা ছাড়াই জমি রেজিস্ট্রি ও মালিকানা হস্তান্তর সম্ভব।

ভূমি মালিকদের সুবিধার্থে এই বিশেষ ক্ষেত্রগুলো নিচে বিস্তারিত তুলে ধরা হলো:

১. পৈতৃক সম্পত্তির একক উত্তরাধিকার

যদি কোনো ব্যক্তি তার প্রয়াত পিতার রেখে যাওয়া সম্পত্তির একমাত্র বৈধ উত্তরাধিকারী হন, তবে সেই জমি বিক্রির জন্য তাকে নতুন করে নামজারি করতে হবে না। এক্ষেত্রে পিতার নামে থাকা সর্বশেষ খতিয়ান বা রেকর্ডটিই মালিকানার ভিত্তি হিসেবে গণ্য হবে। বিক্রির সময় কেবল হালনাগাদ খাজনার রসিদ (দাখিলা) এবং যথাযথ ওয়ারিশ সনদ প্রদর্শন করলেই সরাসরি জমি রেজিস্ট্রি করা যাবে।

২. অংশীদারদের সম্মিলিত সম্মতি (সহ-উত্তরাধিকার)

উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমি যদি একাধিক ব্যক্তির মালিকানাধীন হয়, তবে তারা সবাই মিলে ঐক্যবদ্ধভাবে জমিটি বিক্রির সিদ্ধান্ত নিতে পারেন। এক্ষেত্রে আলাদাভাবে প্রত্যেকের নামে মিউটেশন করার প্রয়োজন পড়ে না। সকল ওয়ারিশের স্বতঃস্ফূর্ত উপস্থিতি এবং বিক্রয় দলিলে সকলের স্বাক্ষরের মাধ্যমে সরাসরি জমি হস্তান্তর করা সম্ভব। তবে মনে রাখতে হবে, কোনো একজন ওয়ারিশকে বাদ দিয়ে বা গোপন রেখে জমি বিক্রি করলে ভবিষ্যতে আইনি জটিলতা তৈরি হতে পারে।

৩. সর্বশেষ খতিয়ানে নিজের নাম থাকা

যদি সরকারি ভূমি জরিপের পর প্রকাশিত সর্বশেষ রেকর্ডে (যেমন- আরএস বা বিএস খতিয়ান) সরাসরি আপনার নাম মালিক হিসেবে লিপিবদ্ধ থাকে, তবে সেটিই আপনার নিরঙ্কুশ মালিকানার প্রমাণ। এই অবস্থায় জমি বিক্রির জন্য আলাদা কোনো মিউটেশন করানোর বাধ্যবাধকতা নেই। মূল দলিল, রেকর্ডিও খতিয়ান এবং খাজনার রসিদ থাকলেই আপনি আইনসম্মতভাবে জমি হস্তান্তর করতে পারবেন।

৪. হেবা এবং বিনিময় (আওয়াজ-বদল) সম্পত্তি

দানপত্র বা ‘হেবা’ এবং জমি বিনিময়ের ক্ষেত্রেও নামজারির বিষয়ে কিছুটা নমনীয়তা রয়েছে:

হেবা বা দান: হেবা করা জমির ক্ষেত্রে যদি দাতা ও গ্রহীতার মধ্যে বৈধ দলিল থাকে এবং জমির দখল গ্রহীতার কাছে থাকে, তবে মিউটেশন ছাড়াও সেটি হস্তান্তর করা যায়। তবে আইনি নিরাপত্তার খাতিরে এটি করিয়ে নেওয়া উত্তম।

আওয়াজ-বদল: দুই পক্ষের মধ্যে জমি বিনিময়ের ক্ষেত্রে যদি উভয় পক্ষ সরাসরি রেজিস্ট্রির মাধ্যমে একে অপরকে মালিকানা বুঝিয়ে দেয়, তবে নতুন করে নামজারি ছাড়াই এই হস্তান্তর প্রক্রিয়া বৈধ বলে গণ্য হয়।

ভূমি মালিকদের জন্য জরুরি পরামর্শ

জমি কেনাবেচাকে ঝামেলামুক্ত রাখতে নিচের বিষয়গুলো খেয়াল রাখা জরুরি:

কর পরিশোধ: প্রতি বছর নিয়মিত ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধ করে তার রসিদ সংগ্রহে রাখুন।

আইনি যাচাই: জমির দলিলে তথ্যের কোনো গরমিল বা অস্পষ্টতা থাকলে বিক্রির আগে বিশেষজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিন।

বিধিবিধান: রেজিস্ট্রির পূর্বে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের স্থানীয় নিয়মাবলী সম্পর্কে নিশ্চিত হয়ে নেওয়া বুদ্ধিমানের কাজ।

সঠিক তথ্যের অভাব এবং দালালের দৌরাত্ম্যে অনেক সময় সাধারণ মানুষ বিভ্রান্ত হন। উপরের এই নিয়মগুলো জানা থাকলে অপ্রয়োজনীয় ভোগান্তি ছাড়াই আইনি পথে জমি কেনাবেচা সম্পন্ন করা সম্ভব।

তানভির ইসলাম/