ওয়ারিশদের মধ্যে জমি বণ্টনের আগে যে বিষয়গুলো জানা জরুরি

কেউ মারা যাওয়ার পর তাঁর রেখে যাওয়া জমি ও অন্যান্য সম্পত্তি নিয়ে পরিবারের সদস্যদের মধ্যে ভাগাভাগি শুরু করার আগে শুধু কে কতটুকু জমি পাবেন, সেটি জানলেই হয় না। প্রথমে নিশ্চিত করতে হয় প্রকৃত ওয়ারিশ কারা, কোন আইনে তাঁদের উত্তরাধিকার নির্ধারিত হবে, মৃত ব্যক্তির নামে আসলে কতটুকু জমি ছিল এবং সেই সম্পত্তির ওপর কোনো ঋণ, দায়, আগের বিক্রি বা হস্তান্তরের দাবি আছে কি না। এসব বিষয় যাচাই না করে জমি ভাগ করলে পরবর্তী সময়ে নামজারি, বিক্রি কিংবা দখল নিয়ে বড় ধরনের বিরোধ তৈরি হতে পারে।

বাংলাদেশে উত্তরাধিকার নির্ধারণ ধর্ম ও প্রযোজ্য ব্যক্তিগত আইনের ওপর নির্ভর করে। ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩-এও বলা হয়েছে, মুসলিমদের ক্ষেত্রে মুসলিম উত্তরাধিকার আইন, হিন্দুদের ক্ষেত্রে হিন্দু আইন, বৌদ্ধদের ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট আইন এবং খ্রিষ্টানদের ক্ষেত্রে Succession Act, 1925 অনুযায়ী উত্তরাধিকার নির্ধারিত হবে।

তাই ‘বাবার জমি মানেই ছেলে-মেয়ে সমান ভাগ’—এমন কোনো সাধারণ নিয়ম ধরে জমি ভাগ করা ঠিক নয়। পরিবার, ধর্ম, উত্তরাধিকারীর অবস্থান এবং প্রযোজ্য আইনের ওপর প্রকৃত হিস্যা নির্ভর করতে পারে।

প্রথমেই জানতে হবে—মৃত ব্যক্তির প্রকৃত সম্পত্তি কত

জমি ভাগের আগে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ কাজ হলো মৃত ব্যক্তির নিজের মালিকানাধীন সম্পত্তির সঠিক তালিকা তৈরি করা। শুধু পরিবারের সদস্যরা যে জমি তাঁর বলে জানেন, সেটিকে সম্পূর্ণ সম্পত্তি ধরে নেওয়া নিরাপদ নয়।

খতিয়ান, দলিল, নামজারি রেকর্ড, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা এবং প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট রেকর্ড যাচাই করে দেখতে হবে—

কোন জমি মৃত ব্যক্তির নামে ছিল;

কোন দাগে কতটুকু জমি ছিল;

কোন খতিয়ানে তাঁর নাম রয়েছে;

তিনি একক মালিক ছিলেন নাকি অন্যদের সঙ্গে যৌথ মালিক ছিলেন;

জমির কোনো অংশ আগে বিক্রি, দান, হেবা বা অন্যভাবে হস্তান্তর করা হয়েছিল কি না;

জমির ওপর আদালতের কোনো মামলা বা নিষেধাজ্ঞা রয়েছে কি না।

কারণ অন্য কারও সঙ্গে যৌথ মালিকানাধীন জমির পুরোটা মৃত ব্যক্তির উত্তরাধিকার সম্পত্তি হিসেবে ভাগ করা যাবে না। উত্তরাধিকারীদের হিস্যা নির্ধারণের ক্ষেত্রে মৃত ব্যক্তির প্রকৃত মালিকানাধীন অংশটাই বিবেচ্য হবে।

কে কে ওয়ারিশ—এটি আগে নিশ্চিত করা জরুরি

জমি ভাগের সবচেয়ে সংবেদনশীল ধাপ হলো প্রকৃত ওয়ারিশ নির্ধারণ। পরিবারের সবাইকে বসিয়ে অনুমান করে তালিকা তৈরি করা যথেষ্ট নয়।

মৃত্যুর সময় তাঁর জীবিত স্ত্রী বা স্বামী, সন্তান, বাবা-মা এবং প্রযোজ্য অন্যান্য উত্তরাধিকারী কারা ছিলেন—তা যাচাই করতে হবে। কোনো সম্ভাব্য ওয়ারিশ মৃত ব্যক্তির মৃত্যুর আগেই মারা গেলে তাঁর উত্তরাধিকার নিয়ে আলাদা আইনগত প্রশ্ন তৈরি হতে পারে।

এ জন্য ওয়ারিশ সনদ গুরুত্বপূর্ণ নথি। ভূমি মন্ত্রণালয়ের মিউটেশন নির্দেশিকাতেও উত্তরাধিকারসূত্রে নামজারির ক্ষেত্রে উত্তরাধিকার সনদপত্র সংযুক্ত করার কথা বলা হয়েছে।

তবে শুধু ওয়ারিশ সনদ হাতে থাকলেই জমির হিস্যা নির্ধারণ শেষ হয়ে যায় না। কোন উত্তরাধিকার আইনে কার কত অংশ হবে, সেটিও নির্ধারণ করতে হবে।

ধর্মভেদে উত্তরাধিকার আইন এক নয়

এটি জমি ভাগের আগে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলোর একটি।

মুসলিম পরিবারের ক্ষেত্রে

মুসলিমদের উত্তরাধিকার নির্ধারণে মুসলিম ব্যক্তিগত আইন প্রযোজ্য। মুসলিম Personal Law (Shariat) Application Act, 1937-এর অধীনে মুসলিমদের উত্তরাধিকারসংক্রান্ত বিষয়ে মুসলিম ব্যক্তিগত আইন প্রযোজ্য হয়েছে, যদিও আইনে কৃষিজমি বিষয়ে একটি ব্যতিক্রমও উল্লেখ আছে।

ফলে মুসলিম পরিবারের জমি ভাগের সময় শুধু ছেলে-মেয়ের সংখ্যা দেখে হিসাব করা যাবে না। মৃত ব্যক্তির স্ত্রী বা স্বামী, সন্তান, বাবা-মা এবং অন্যান্য জীবিত উত্তরাধিকারীর অবস্থান অনুযায়ী হিস্যা নির্ধারণ করতে হয়।

হিন্দু পরিবারের ক্ষেত্রে

হিন্দু উত্তরাধিকারও আলাদা আইনি কাঠামোর অধীন। বিশেষ করে হিন্দু নারীর সম্পত্তির অধিকার সম্পর্কিত Hindu Women's Rights to Property Act, 1937-এ নির্দিষ্ট পরিস্থিতিতে বিধবার উত্তরাধিকার অধিকারের বিধান রয়েছে।

অর্থাৎ হিন্দু পরিবারের ক্ষেত্রেও প্রচলিত সামাজিক ধারণা দিয়ে কে কত জমি পাবেন তা নির্ধারণ করা উচিত নয়; সংশ্লিষ্ট হিন্দু আইন ও প্রযোজ্য পরিস্থিতি যাচাই করতে হবে।

খ্রিষ্টান পরিবারের ক্ষেত্রে

খ্রিষ্টানদের উত্তরাধিকার নির্ধারণে Succession Act, 1925-এর প্রাসঙ্গিক বিধান প্রযোজ্য হতে পারে। ওই আইনের নির্দিষ্ট অংশে উত্তরাধিকারীদের মধ্যে সম্পত্তি বণ্টনের নিয়ম দেওয়া রয়েছে।

তাই একই পরিবারের মতো দেখতে হলেও ধর্মভেদে উত্তরাধিকার হিসাব ভিন্ন হতে পারে।

মৃত ব্যক্তির ঋণ বা দায় থাকলে সেটিও দেখতে হবে

উত্তরাধিকার সম্পত্তির হিসাব করতে গিয়ে শুধু জমির পরিমাণ দেখলে হবে না। মৃত ব্যক্তির কোনো বৈধ ঋণ, দায় বা সম্পত্তির ওপর দাবি থাকলে সেটিও বিবেচনায় আনতে হবে।

বিশেষ করে জমি বন্ধক রাখা হয়েছিল কি না, ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের ঋণের সঙ্গে সম্পত্তি জড়িত কি না, আদালতের কোনো ডিক্রি বা দাবি আছে কি না—এসব যাচাই করা প্রয়োজন।

Succession Act-এর বিভিন্ন বিধানেও সম্পত্তির নিট মূল্য নির্ধারণের ক্ষেত্রে বৈধ দায়, ঋণ ও সংশ্লিষ্ট খরচ বিবেচনার কথা রয়েছে।

তাই ‘মোট ১০ কাঠা জমি, চারজন ওয়ারিশ—প্রত্যেকে আড়াই কাঠা’—এভাবে সরাসরি হিসাব করা সব ক্ষেত্রে সঠিক নাও হতে পারে।

আগের কোনো দলিল বা হস্তান্তর হয়েছে কি না দেখুন

অনেক সময় জমির মালিক জীবিত থাকতেই জমির কোনো অংশ বিক্রি, দান, হেবা বা অন্যভাবে হস্তান্তর করে যান। আবার কোনো অংশ নিয়ে আদালতের মামলা বা পূর্বের বণ্টনও থাকতে পারে।

এ কারণে পুরোনো দলিল, বায়া দলিল, খতিয়ান ও নামজারি রেকর্ড মিলিয়ে দেখা জরুরি। ভূমি প্রশাসনের নির্দেশিকাতেও উত্তরাধিকারসূত্রে নামজারির ক্ষেত্রে খতিয়ানের কপি, মূল দলিল বা সংশ্লিষ্ট দলিলের কপি, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা এবং প্রয়োজন অনুযায়ী আদালতের রায় বা ডিক্রির কপি দেওয়ার কথা উল্লেখ রয়েছে।

ওয়ারিশের হিস্যা আর জমির নির্দিষ্ট জায়গা—দুটি এক বিষয় নয়

এখানে একটি বিষয় অনেকেই ভুল করেন।

কারও উত্তরাধিকারসূত্রে জমির একটি নির্দিষ্ট হিস্যা থাকতে পারে; কিন্তু সেই হিস্যা মানেই জমির উত্তর বা দক্ষিণ পাশের নির্দিষ্ট একটি টুকরোর ওপর একক মালিকানা হয়ে যাওয়া নয়।

একাধিক উত্তরাধিকারী একই সম্পত্তির অংশীদার হলে আগে তাঁদের অংশ নির্ধারিত হয়। এরপর আইনসম্মত বণ্টনের মাধ্যমে কে কোন অংশের জমি পাবেন, তা নির্দিষ্ট করা যেতে পারে।

ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩-এও বলা হয়েছে, কোনো খতিয়ানে একাধিক মালিক থাকলে তাঁদের অংশ খতিয়ানে উল্লেখিত অংশ অনুযায়ী নির্ধারণ করতে হবে। আর অংশ পৃথকভাবে উল্লেখ না থাকলে উত্তরাধিকারীদের বণ্টননামা সম্পাদন এবং তার ভিত্তিতে নামজারির বিধান রয়েছে।

সবাই রাজি থাকলে বণ্টননামা গুরুত্বপূর্ণ

ওয়ারিশরা নিজেদের মধ্যে সম্মত হয়ে জমি আলাদা আলাদাভাবে ভোগ করতে চাইলে যথাযথভাবে বণ্টননামা করা গুরুত্বপূর্ণ। শুধু সাদা কাগজে লিখে বা মৌখিকভাবে ‘এই জমি তুমি, ওই জমি আমি’ বলে রাখলে ভবিষ্যতে বিরোধের ঝুঁকি থাকে।

সরকারি ভূমি-সংক্রান্ত নির্দেশিকাতেও আপোষ-বণ্টন এবং আদালতের বাটোয়ারা ডিক্রির বিষয়টি গুরুত্ব দিয়ে উল্লেখ করা হয়েছে।

বিশেষ করে জমির অবস্থান, দাগ নম্বর, পরিমাণ, সীমানা এবং প্রত্যেক উত্তরাধিকারীর প্রাপ্য অংশ স্পষ্টভাবে নির্ধারণ করা থাকলে ভবিষ্যতের জটিলতা কমে।

বণ্টনের পর নামজারি করতে হবে কি?

উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানা পরিবর্তনের পর ভূমি রেকর্ডে সেই পরিবর্তন প্রতিফলিত করার জন্য নামজারি গুরুত্বপূর্ণ।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নাগরিক সেবা তথ্য অনুযায়ী, অনলাইনে নামজারি, জমাভাগ ও জমা একত্রীকরণের সেবা পাওয়া যায় এবং মিউটেশন ব্যবস্থায় ওয়ারিশ অনুযায়ী হিস্যা নিশ্চিত করার কথা বলা হয়েছে।

বর্তমান মিউটেশন নির্দেশিকায় উত্তরাধিকারসূত্রে মিউটেশনের আবেদনের সঙ্গে উত্তরাধিকার সনদ, খতিয়ানের কপি এবং প্রযোজ্য অন্যান্য প্রমাণক সংযুক্ত করার নির্দেশনা রয়েছে।

তবে একটি বিষয় মনে রাখা দরকার—নামজারি ও বণ্টন এক জিনিস নয়। নামজারি মূলত ভূমি রেকর্ডে মালিকানা পরিবর্তনের তথ্য হালনাগাদের প্রক্রিয়ার অংশ; কে কোন নির্দিষ্ট অংশে এককভাবে জমি পাবেন, সেটি নির্ধারণের জন্য বৈধ বণ্টন প্রক্রিয়া প্রয়োজন হতে পারে।

একাধিক ওয়ারিশ থাকলে একই খতিয়ানে থাকা সম্ভব

সব উত্তরাধিকারীকে সবসময় আলাদা আলাদা খতিয়ানে নাম তুলতেই হবে—এমন ধারণাও ঠিক নয়।

ভূমি উন্নয়ন কর আইন, ২০২৩ অনুযায়ী উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানা একাধিক ব্যক্তির ওপর বর্তালেও তাঁরা পৃথক নামজারি না করলে ভূমিটি একই খতিয়ানভুক্ত হিসেবে গণ্য হতে পারে।

অর্থাৎ উত্তরাধিকার সৃষ্টি হওয়া এবং জমিকে ভৌতভাবে ভাগ করে আলাদা খতিয়ান তৈরি করা—দুটি আলাদা বিষয়।

জমির কাগজপত্রে নামের পার্থক্য থাকলে কী করবেন

পুরোনো দলিল, খতিয়ান, ওয়ারিশ সনদ এবং জাতীয় পরিচয়পত্রে নামের বানানে সামান্য পার্থক্য থাকলেও বিষয়টি অবহেলা করা উচিত নয়।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনায় নামের পার্থক্যের ক্ষেত্রে জাতীয় পরিচয়পত্র, জন্মনিবন্ধন বা উপযুক্ত প্রমাণকের মাধ্যমে পরিচয় নিশ্চিত করার সুযোগের কথা বলা হয়েছে।

তাই জমি ভাগের আগে সব কাগজে থাকা নাম, পিতার নাম, ঠিকানা ও অন্যান্য পরিচয়গত তথ্য মিলিয়ে নেওয়া ভালো।

জমি ভাগের আগে যে কাগজগুলো এক জায়গায় রাখবেন

পরিবারের জমি বণ্টনের প্রস্তুতিতে অন্তত নিচের কাগজগুলো সংগ্রহ করে যাচাই করা ভালো—

ভূমি প্রশাসনের বিভিন্ন নির্দেশনাতেও নামজারি ও রেকর্ড সংশোধনের ক্ষেত্রে এসব ধরনের নথির প্রয়োজনীয়তার কথা উল্লেখ রয়েছে।

জমি ভাগের আগে এই ৭টি প্রশ্নের উত্তর মিলিয়ে নিন

বণ্টনের আগে পরিবারের পক্ষ থেকে অন্তত এই বিষয়গুলো নিশ্চিত করা উচিত—

১. মৃত ব্যক্তির নামে মোট কত জমি ছিল?

খতিয়ান ও দলিল মিলিয়ে পরিমাণ নিশ্চিত করুন।

২. তিনি একক মালিক ছিলেন, নাকি যৌথ মালিক?

যৌথ মালিক হলে তাঁর নিজের অংশটুকুই উত্তরাধিকার সম্পত্তি হবে।

৩. মৃত্যুর সময় প্রকৃত জীবিত ওয়ারিশ কারা ছিলেন?

ওয়ারিশ সনদ ও প্রযোজ্য আইন অনুযায়ী তালিকা তৈরি করুন।

৪. কোন উত্তরাধিকার আইন প্রযোজ্য?

ধর্ম ও সংশ্লিষ্ট আইনের ভিত্তিতে হিস্যা নির্ধারণ করুন।

৫. কোনো ঋণ, বন্ধক, মামলা বা আদালতের নিষেধাজ্ঞা আছে কি না?

থাকলে বণ্টনের আগে সেটি যাচাই করুন।

৬. জীবদ্দশায় কোনো জমি বিক্রি, দান, হেবা বা অন্যভাবে হস্তান্তর করা হয়েছিল কি না?

পুরোনো দলিল ও রেকর্ড পরীক্ষা করুন।

৭. সবাই কি নির্দিষ্ট জমিতে সম্মত?

সম্মতি থাকলে যথাযথ বণ্টননামা এবং পরবর্তী নামজারি সম্পন্ন করার ব্যবস্থা করুন।

ভুল হিসাব এড়াতে কখন বিশেষজ্ঞের সহায়তা নেবেন

সাধারণ উত্তরাধিকার হিসাবের সঙ্গে যদি একাধিক খতিয়ান, পুরোনো দলিল, জমির অংশীদারিত্ব, আগের বিক্রি, মামলা, উইল, হেবা বা পারিবারিক বিরোধ জড়িত থাকে, তখন শুধু স্থানীয়ভাবে প্রচলিত হিসাবের ওপর নির্ভর না করাই নিরাপদ।

বিশেষ করে মুসলিম উত্তরাধিকার আইনে সম্ভাব্য ওয়ারিশের অবস্থান অনুযায়ী হিস্যা পরিবর্তিত হতে পারে। একইভাবে হিন্দু ও খ্রিষ্টান উত্তরাধিকারেও পৃথক আইন প্রযোজ্য। তাই জটিল ক্ষেত্রে ভূমি অফিসের পাশাপাশি প্রয়োজন অনুযায়ী আইনজীবী বা সংশ্লিষ্ট বিষয়ে অভিজ্ঞ পেশাজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

আরও পড়ুন:

খতিয়ানে নিজের নাম আছে কি না দেখবেন যেভাবে, জানুন সহজ পদ্ধতি

খতিয়ান, পর্চা ও দাগ নম্বর—কোনটির কাজ কী?

বাবার জমি ভাই-বোনের মধ্যে ভাগ হবে কীভাবে? জেনে নিন নিয়ম

ওয়ারিশদের মধ্যে জমি ভাগ করার সবচেয়ে বড় ভুল হলো প্রথমে জমি ভাগ করে পরে কাগজপত্র ঠিক করার চেষ্টা করা। বাস্তবে নিরাপদ পদ্ধতি হলো উল্টো—প্রথমে মৃত ব্যক্তির প্রকৃত সম্পত্তি চিহ্নিত করা, প্রকৃত ওয়ারিশ নির্ধারণ করা, প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী হিস্যা বের করা, পুরোনো দলিল ও দায় যাচাই করা এবং এরপর সম্মতিপূর্ণ ও আইনসম্মত বণ্টনের মাধ্যমে জমির পৃথক অংশ নির্ধারণ করা।

আরেকটি বিষয় বিশেষভাবে মনে রাখা দরকার, ওয়ারিশ হওয়া, উত্তরাধিকারী হিসেবে হিস্যা পাওয়া, বণ্টননামা করা এবং নামজারি—এগুলো পরস্পর সম্পর্কিত হলেও একই আইনি প্রক্রিয়া নয়। তাই একটি ধাপ বাদ দিয়ে সরাসরি জমি বিক্রি বা ভাগাভাগি করলে ভবিষ্যতে বিরোধের সুযোগ তৈরি হতে পারে।

আইনি সতর্কতা: উত্তরাধিকার আইন পরিবার ও ব্যক্তির ধর্ম, সম্পত্তির ধরন এবং নির্দিষ্ট পরিস্থিতি অনুযায়ী ভিন্ন হতে পারে। তাই কোনো নির্দিষ্ট পরিবারের জমির চূড়ান্ত হিস্যা নির্ধারণের ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট কাগজপত্র ও প্রযোজ্য আইন যাচাই করা জরুরি।

FAQ

প্রশ্ন: ওয়ারিশ সনদ থাকলেই কি জমি ভাগ করা যায়?

উত্তর: না। ওয়ারিশ সনদ উত্তরাধিকারীদের শনাক্ত করতে গুরুত্বপূর্ণ হলেও কার কত হিস্যা হবে এবং কে কোন নির্দিষ্ট জমি পাবেন, তা প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইন ও বৈধ বণ্টন প্রক্রিয়ার মাধ্যমে নির্ধারণ করতে হয়।

প্রশ্ন: একাধিক ওয়ারিশ থাকলে কি সবার আলাদা খতিয়ান লাগবে?

উত্তর: সব ক্ষেত্রে নয়। আইন অনুযায়ী একাধিক ব্যক্তির ওপর উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানা বর্তালেও পৃথক নামজারি না হলে জমি একই খতিয়ানভুক্ত থাকতে পারে।

প্রশ্ন: ওয়ারিশদের মধ্যে জমি আলাদা করে ভাগ করতে কী দরকার?

উত্তর: পারস্পরিক সম্মতি থাকলে যথাযথ বণ্টননামা এবং তার ভিত্তিতে প্রয়োজনীয় নামজারি/জমাভাগের ব্যবস্থা করা হয়। বিরোধ থাকলে আদালতের বাটোয়ারা প্রক্রিয়ার প্রয়োজন হতে পারে।

প্রশ্ন: ছেলে-মেয়ে কি সবসময় সমান ভাগে জমি পায়?

উত্তর: না। বাংলাদেশে উত্তরাধিকার নির্ধারণ ধর্ম ও প্রযোজ্য ব্যক্তিগত আইনের ওপর নির্ভর করে। তাই পরিবারভেদে উত্তরাধিকারীর হিস্যা ভিন্ন হতে পারে।

প্রশ্ন: উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পাওয়ার পর নামজারি করা যায় কি?

উত্তর: হ্যাঁ। ভূমি মন্ত্রণালয়ের মিউটেশন ব্যবস্থায় উত্তরাধিকারসূত্রে নামজারির ব্যবস্থা রয়েছে এবং এ ক্ষেত্রে উত্তরাধিকার সনদসহ প্রয়োজনীয় কাগজপত্র দাখিল করতে হয়।

সম্পাদনা নোট: উত্তরাধিকার আইন অত্যন্ত তথ্যনির্ভর ও পরিস্থিতিনির্ভর হওয়ায় প্রতিবেদনে ইচ্ছাকৃতভাবে এমন কোনো নির্দিষ্ট ‘সবার জন্য একই’ হিস্যার উদাহরণ দেওয়া হয়নি, যা ভিন্ন ধর্ম বা ভিন্ন পারিবারিক পরিস্থিতিতে ভুল হতে পারে।

তানভির ইসলাম/