জমি রেজিস্ট্রি করতে কত টাকা লাগে? জানুন ২০২৬ সালের হিসাব

বাংলাদেশে জমি কেনার সময় শুধু জমির দাম পরিশোধ করলেই হয় না, মালিকানা নিজের নামে নিতে দিতে হয় বিভিন্ন ধরনের সরকারি ফি ও কর। সাধারণ বিক্রয় বা সাফ-কবলা দলিলের ক্ষেত্রে স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫ শতাংশ, রেজিস্ট্রেশন ফি ১ শতাংশ এবং স্থানীয় সরকার কর সাধারণত ২ থেকে ৩ শতাংশ। এর বাইরে জমির অবস্থান ও শ্রেণি অনুযায়ী উৎসে আয়কর দিতে হয়। ফলে ১০ লাখ টাকার জমি রেজিস্ট্রি করতে খরচ এক জায়গায় যত, অন্য এলাকায় তার চেয়ে বেশি হতে পারে।

২০২৬-২৭ অর্থবছরে জমি হস্তান্তরের উৎসে করের বিধিমালায় এলাকাভিত্তিক হার ও প্রতি শতক নির্ধারিত অঙ্কের বিষয়টি গুরুত্বপূর্ণ। কোনো কোনো ক্ষেত্রে দলিলমূল্যের ওপর নির্ধারিত শতাংশে হিসাব করা কর এবং প্রতি শতক নির্ধারিত করের মধ্যে যেটি বেশি, সেটি দিতে হয়। তাই জমির দাম জানলেই রেজিস্ট্রির মোট খরচ নির্ভুলভাবে বলা যায় না; জানতে হয় জমিটি কোন মৌজায়, কোন শ্রেণির এবং কোন এলাকায় অবস্থিত।

জমি রেজিস্ট্রির খরচ কোন কোন খাতে দিতে হয়?

জমি কেনাবেচার সাধারণ সাফ-কবলা দলিল নিবন্ধনের সময় কয়েকটি প্রধান খাতে সরকারি টাকা জমা দিতে হয়। এর মধ্যে রয়েছে স্ট্যাম্প শুল্ক, রেজিস্ট্রেশন ফি, স্থানীয় সরকার কর ও উৎসে আয়কর। এ ছাড়া দলিলের পৃষ্ঠা ও অন্যান্য আনুষঙ্গিক কাজের জন্য নির্ধারিত ফিও দিতে হয়।

১. স্ট্যাম্প শুল্ক

জমি বিক্রির দলিলের ক্ষেত্রে স্ট্যাম্প শুল্ক সাধারণত দলিলে উল্লেখ করা মূল্যের ১.৫ শতাংশ। অর্থাৎ ১০ লাখ টাকার জমির জন্য এ খাতে দিতে হবে ১৫ হাজার টাকা।

২. রেজিস্ট্রেশন ফি

সাফ-কবলা দলিল নিবন্ধনের জন্য দলিলমূল্যের ১ শতাংশ রেজিস্ট্রেশন ফি দিতে হয়। ১০ লাখ টাকার জমির ক্ষেত্রে এই ফি ১০ হাজার টাকা।

৩. স্থানীয় সরকার কর

জমি কোন এলাকায় অবস্থিত, তার ওপর স্থানীয় সরকার কর নির্ভর করে। প্রচলিত সাধারণ সাফ-কবলা দলিলের হিসাবে—

সিটি করপোরেশন ও নির্দিষ্ট ক্যান্টনমেন্ট এলাকায় সাধারণত ২ শতাংশ।

ইউনিয়ন বা উপজেলা এলাকার ক্ষেত্রে সাধারণত ৩ শতাংশ।

পৌরসভা ও বিশেষ এলাকার ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট বিধান ও জমির অবস্থান অনুযায়ী হার যাচাই করতে হবে।

এই করের হিসাবও সাধারণত দলিলমূল্যের ভিত্তিতে করা হয়। তাই জমি শহরে নাকি গ্রামে—তা মোট খরচ নির্ধারণে গুরুত্বপূর্ণ।

৪. উৎসে আয়কর বা গেইন ট্যাক্স

জমি রেজিস্ট্রির খরচের বড় অংশ হতে পারে উৎসে আয়কর। আয়কর আইন, ২০২৩-এর ১২৫ ধারা এবং ২০২৬ সালের উৎসে কর বিধিমালা অনুযায়ী জমির অবস্থান ও শ্রেণির ভিত্তিতে এই কর নির্ধারিত হয়।

এখানে শুধু দলিলমূল্যের ওপর নির্দিষ্ট শতাংশ হিসাব করলেই হবে না। কোনো কোনো এলাকায় প্রতি শতক নির্ধারিত টাকার অঙ্কও রয়েছে। দলিলমূল্যের ওপর হিসাব করা কর এবং প্রতি শতকের নির্ধারিত অঙ্কের মধ্যে যেটি বেশি, সেটি প্রযোজ্য হতে পারে।

উদাহরণ হিসেবে, ২০২৬ সালের বিধিমালায় ঢাকার গুলশান, বনানী, মতিঝিল ও তেজগাঁও এলাকার জন্য জমির শ্রেণিভেদে দলিলমূল্যের ৫ শতাংশ হারে করের পাশাপাশি প্রতি শতকের নির্দিষ্ট অঙ্ক রাখা হয়েছে। অন্য কিছু শহর ও এলাকায় ৩ শতাংশ এবং অন্যান্য পৌরসভা ও উপজেলা পর্যায়ে ২ শতাংশের বিধান রয়েছে। তবে জমির শ্রেণি অনুযায়ী প্রতি শতকের ন্যূনতম অঙ্কও আলাদা।

তাই ঢাকার সব জমিতে একই হারে উৎসে কর দিতে হয়—এমন ধারণা ঠিক নয়। একইভাবে গ্রাম বা উপজেলা এলাকার সব জমির করও এক অঙ্কের নয়।

২০২৬-২৭ অর্থবছরে উৎসে করের হিসাব কীভাবে হয়?

উৎসে কর নির্ধারণে জমির অবস্থান ও শ্রেণি গুরুত্বপূর্ণ। সাধারণভাবে জমিকে আবাসিক, বাণিজ্যিক, শিল্প বা অন্যান্য শ্রেণিতে ভাগ করে করের হিসাব করা হয়।

অন্য পৌরসভা এবং নির্দিষ্ট তালিকাভুক্ত বড় শহরের বাইরে থাকা উপজেলা এলাকার ক্ষেত্রে বিধিমালায় দলিলমূল্যের ২ শতাংশ অথবা প্রতি শতক নির্ধারিত অঙ্কের মধ্যে যেটি বেশি, সেই হিসাবে কর আদায়ের বিধান রয়েছে।

উদাহরণ হিসেবে, তালিকাভুক্ত বিশেষ এলাকা বা অন্য পৌরসভার বাইরে কোনো উপজেলায় ১০ শতক জমির দলিলমূল্য ১০ লাখ টাকা হলে—

দলিলমূল্যের ২ শতাংশ = ২০ হাজার টাকা।

প্রতি শতক ৫০০ টাকা হিসাবে ১০ শতকের কর = ৫ হাজার টাকা।

দুই হিসাবের মধ্যে বেশি হওয়ায় উৎসে কর হবে ২০ হাজার টাকা।

তবে এটি একটি নির্দিষ্ট ধরনের উপজেলা এলাকার উদাহরণ। অন্য পৌরসভা, সিটি করপোরেশন বা উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের আওতাধীন জমির ক্ষেত্রে এই হিসাব প্রযোজ্য নাও হতে পারে।

জমির সঙ্গে বাড়ি, ভবন বা ফ্ল্যাট থাকলে স্থাপনার জন্য অতিরিক্ত উৎসে করও প্রযোজ্য হতে পারে। সে ক্ষেত্রে জমি ও স্থাপনার অবস্থান এবং শ্রেণি অনুযায়ী আলাদা হিসাব করতে হয়।

১০ লাখ টাকার জমি রেজিস্ট্রি করতে কত টাকা লাগবে?

খরচ বোঝার জন্য একটি সাধারণ উদাহরণ দেওয়া যায়। ধরা যাক, জমিটি ইউনিয়ন এলাকার এবং দলিলমূল্য ১০ লাখ টাকা। জমির পরিমাণ ও অবস্থান এমন যে, উৎসে করের ক্ষেত্রে প্রতি শতক নির্ধারিত অঙ্কের চেয়ে দলিলমূল্যের ২ শতাংশ বেশি হচ্ছে।

তাহলে প্রাথমিক হিসাব হবে—

অর্থাৎ এই উদাহরণে মূল শতাংশভিত্তিক সরকারি খরচ ৭৫ হাজার টাকা। এর সঙ্গে দলিলের পৃষ্ঠা অনুযায়ী নকল ও অন্যান্য নির্ধারিত ফি যুক্ত হবে। দলিল লেখক বা আইনজীবীর পারিশ্রমিকও আলাদা হতে পারে।

মনে রাখতে হবে: এটি সব জমির জন্য নির্ধারিত মোট খরচ নয়। জমির অবস্থান, শ্রেণি, পরিমাণ এবং উৎসে করের ন্যূনতম অঙ্কের কারণে প্রকৃত খরচ কম-বেশি হতে পারে।

দলিলের অন্যান্য ফি কত?

প্রধান কর ও ফির পাশাপাশি দলিল নিবন্ধনের সময় কিছু নির্ধারিত আনুষঙ্গিক ফি দিতে হয়। এর মধ্যে থাকতে পারে—

ই-ফি;

হলফনামার স্ট্যাম্প শুল্ক;

দলিলের নকল বা পৃষ্ঠাসংক্রান্ত ফি;

অন্যান্য প্রযোজ্য সরকারি ফি।

দলিলের পৃষ্ঠা ও নকলের সংখ্যার ওপর কিছু ফি নির্ভর করে। তাই সবার জন্য একই অঙ্কের আনুষঙ্গিক খরচ ধরে নেওয়া ঠিক নয়।

দলিল লেখকের পারিশ্রমিক বা আইনজীবীর ফি সরকারি নিবন্ধন ফি নয়। কাজের ধরন ও চুক্তি অনুযায়ী এসব খরচ আলাদা হতে পারে।

জমি রেজিস্ট্রির উৎসে কর কে দেবেন—ক্রেতা না বিক্রেতা?

আয়কর আইন, ২০২৩-এর ১২৫ ধারায় সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে উৎসে কর সংগ্রহের বিধান রয়েছে। সাধারণভাবে এই কর বিক্রেতা বা হস্তান্তরকারীর কাছ থেকে আদায় করা হয়।

তবে ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে চুক্তি অনুযায়ী বাস্তবে কে এই অর্থ বহন করবেন, তা নির্ধারিত হতে পারে। এ নিয়ে ভবিষ্যতে বিরোধ এড়াতে বায়নানামা বা বিক্রয় চুক্তিতে উৎসে করসহ অন্যান্য খরচ কে দেবেন, তা স্পষ্টভাবে উল্লেখ করা ভালো।

আরও পড়ুন:

বাবা-দাদার নামে কোথায় কত জমি, অনলাইনে জানবেন যেভাবে

জমির পর্চা অনলাইনে পাবেন যেভাবে, আবেদন করতে লাগবে কত টাকা?

নিজের জমি কোন মৌজায়, অনলাইনেই জানবেন যেভাবে

২০২৬ সালের অর্থ আইন অনুযায়ী সম্পত্তি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে প্রতিটি দলিলের বিপরীতে এ-চালানে কর জমা দেওয়ার বিধান যুক্ত হয়েছে। প্রযোজ্য ক্ষেত্রে দানকরও নিবন্ধনের সময় সংগ্রহ করা হয়।

জমির দলিলমূল্য কীভাবে নির্ধারিত হয়?

জমি রেজিস্ট্রির খরচ হিসাবের ক্ষেত্রে দলিলে উল্লেখ করা মূল্য গুরুত্বপূর্ণ। তবে ইচ্ছামতো কম মূল্য দেখিয়ে দলিল নিবন্ধন করা যায় না। সংশ্লিষ্ট মৌজার জমির শ্রেণি অনুযায়ী সরকার নির্ধারিত সর্বনিম্ন বাজারমূল্য প্রযোজ্য হলে তার নিচে দলিলমূল্য দেখানো যাবে না।

জমির অবস্থান, রাস্তার সংযোগ, ব্যবহার এবং শ্রেণির কারণে একই মৌজার মধ্যেও মূল্য ভিন্ন হতে পারে। তাই জমির প্রকৃত মূল্য ও সরকারি নির্ধারিত সর্বনিম্ন বাজারমূল্য যাচাই করে দলিল প্রস্তুত করা প্রয়োজন।

রেজিস্ট্রি খরচ কমানোর উদ্দেশ্যে প্রকৃত লেনদেনের মূল্য গোপন বা ভুল তথ্য দেওয়া ভবিষ্যতে কর ও মালিকানাসংক্রান্ত জটিলতা তৈরি করতে পারে।

জমি রেজিস্ট্রি করতে কী কী কাগজপত্র লাগে?

জমি কেনার আগে মালিকানা যাচাইয়ের পাশাপাশি দলিল নিবন্ধনের জন্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্র প্রস্তুত রাখতে হয়। সাধারণভাবে প্রয়োজন হতে পারে—

১. বিক্রেতার মালিকানার মূল দলিল বা পূর্ববর্তী দলিলের কপি।

২. হালনাগাদ খতিয়ান ও নামজারি খতিয়ান।

৩. ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধের হালনাগাদ রসিদ।

৪. ক্রেতা ও বিক্রেতার জাতীয় পরিচয়পত্র।

৫. ক্রেতা ও বিক্রেতার ছবি এবং প্রয়োজনীয় পরিচিতিমূলক তথ্য।

৬. প্রযোজ্য ক্ষেত্রে আয়কর রিটার্ন জমার প্রমাণ।

৭. জমির দাগ, খতিয়ান, মৌজা ও পরিমাণসংক্রান্ত সঠিক তথ্য।

৮. নির্ধারিত ফি ও কর পরিশোধের চালান বা রসিদ।

জমির মালিকানা, দখল, মামলা বা বন্ধকসংক্রান্ত কোনো সমস্যা আছে কি না, সেটিও দলিল করার আগে যাচাই করা জরুরি।

জমি রেজিস্ট্রি করলেই কি নামজারি হয়ে যায়?

না। জমি রেজিস্ট্রি এবং নামজারি দুটি আলাদা প্রক্রিয়া। দলিল নিবন্ধনের মাধ্যমে ক্রয়-বিক্রয়ের আইনগত দলিল সম্পন্ন হয়। এরপর ভূমি অফিসে নতুন মালিকের নামে খতিয়ান হালনাগাদ করার জন্য নামজারির আবেদন করতে হয়।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্ধারিত ফি অনুযায়ী অনলাইনে নামজারি আবেদনের কোর্ট ফি ২০ টাকা, নোটিশ জারি ফি ৫০ টাকা এবং ডিসিআর ফি ১ হাজার ১০০ টাকা। সব মিলিয়ে সাধারণ নামজারি আবেদনের সরকারি ফি ১ হাজার ১৭০ টাকা।

এই নামজারি ফি জমি রেজিস্ট্রির খরচের অন্তর্ভুক্ত নয়। দলিল নিবন্ধনের পর আলাদা করে এই প্রক্রিয়া সম্পন্ন করতে হয়।

জমি রেজিস্ট্রির খরচ নিজে যাচাই করবেন যেভাবে

জমির অবস্থান ও দলিলের ধরন অনুযায়ী সঠিক খরচ জানতে নিবন্ধন অধিদপ্তরের নির্ধারিত ফি-তালিকা এবং জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের সর্বশেষ বিধিমালা দেখতে হবে। সরকারি দলিল ফি ক্যালকুলেটরে জমির তথ্য দিয়ে হিসাব যাচাই করা যেতে পারে।

এ ছাড়া সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যোগাযোগ করে জমির মৌজা, শ্রেণি, দলিলমূল্য ও পরিমাণ অনুযায়ী উৎসে কর এবং অন্যান্য ফি নিশ্চিত করা উচিত।

জমি রেজিস্ট্রির আগে কয়েকটি বিষয় বিশেষভাবে খেয়াল রাখুন—

জমির প্রকৃত মালিকানা ও পূর্ববর্তী দলিল যাচাই করুন।

হালনাগাদ খতিয়ান, নামজারি ও খাজনার রসিদ মিলিয়ে নিন।

সরকারি মৌজা মূল্য যাচাই করুন।

উৎসে করের হিসাব সংশ্লিষ্ট মৌজা অনুযায়ী নিশ্চিত করুন।

সরকারি ফি ও করের প্রতিটি পরিশোধের রসিদ সংগ্রহ করুন।

রেজিস্ট্রির পর নামজারির আবেদন করুন।

সব মিলিয়ে, জমি রেজিস্ট্রির খরচ নির্ভর করে জমির দাম ছাড়াও তার অবস্থান, শ্রেণি ও দলিলের ধরনের ওপর। তাই জমি কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে শুধু বিক্রয়মূল্য নয়, সরকারি ফি, কর, আনুষঙ্গিক ব্যয় এবং পরবর্তী নামজারির খরচও বাজেটে রাখা প্রয়োজন।

প্রাসঙ্গিক FAQ

১. বাংলাদেশে জমি রেজিস্ট্রি করতে সাধারণত কত শতাংশ খরচ হয়?

সাধারণ সাফ-কবলা দলিলে স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫ শতাংশ, রেজিস্ট্রেশন ফি ১ শতাংশ এবং স্থানীয় সরকার কর সাধারণত ২ বা ৩ শতাংশ। এর সঙ্গে জমির অবস্থান ও শ্রেণি অনুযায়ী উৎসে কর এবং অন্যান্য ফি যোগ হয়।

২. ১০ লাখ টাকার জমি রেজিস্ট্রি করতে কত টাকা লাগে?

উদাহরণ হিসেবে, ইউনিয়ন এলাকার ১০ লাখ টাকার জমিতে স্থানীয় সরকার কর ৩ শতাংশ এবং উৎসে কর ২ শতাংশ হলে মূল শতাংশভিত্তিক খরচ ৭৫ হাজার টাকা। এর সঙ্গে অন্যান্য নির্ধারিত ফি যোগ হবে। অন্য এলাকায় খরচ ভিন্ন হতে পারে।

৩. জমি রেজিস্ট্রির উৎসে কর কে দেবেন?

আয়কর আইন অনুযায়ী সাধারণভাবে বিক্রেতা বা হস্তান্তরকারীর কাছ থেকে উৎসে কর সংগ্রহ করা হয়। তবে ক্রেতা ও বিক্রেতার চুক্তিতে কে অর্থটি বহন করবেন, তা নির্ধারণ করা যেতে পারে।

৪. জমি রেজিস্ট্রি করলেই কি নামজারি করতে হয়?

হ্যাঁ। দলিল নিবন্ধনের পর নতুন মালিকের নামে খতিয়ান হালনাগাদ করতে নামজারির আবেদন করতে হয়। এটি জমি রেজিস্ট্রির বাইরে আলাদা প্রক্রিয়া।

৫. জমি রেজিস্ট্রির সঠিক খরচ কোথায় জানা যাবে?

নিবন্ধন অধিদপ্তরের ফি-তালিকা, জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের উৎসে কর বিধিমালা এবং সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জমির মৌজা ও শ্রেণি অনুযায়ী খরচ যাচাই করা যায়।

তানভির ইসলাম/