বাবা মারা গেলে জমি সন্তানদের নামে করবেন যেভাবে

বাবা মারা যাওয়ার পর তাঁর রেখে যাওয়া জমি উত্তরাধিকারীদের নামে নিতে হলে প্রথমেই নির্ধারণ করতে হবে, আইন অনুযায়ী কারা ওই সম্পত্তির ওয়ারিশ এবং কে কতটুকু অংশ পাবেন। এরপর প্রয়োজনীয় কাগজপত্র সংগ্রহ করে অনলাইনে বা সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে নামজারির আবেদন করতে হবে। তবে জমি শুধু সন্তানদের নামে করলেই হবে না; মৃত ব্যক্তির স্ত্রী, বাবা-মা বা অন্য কোনো বৈধ উত্তরাধিকারী থাকলে তাঁদের প্রাপ্য অংশও হিসাবের মধ্যে রাখতে হবে।

বাংলাদেশে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারি করার ক্ষেত্রে একটি গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, সব ওয়ারিশ চাইলে বণ্টননামা ছাড়াই যৌথভাবে নামজারি করতে পারেন। অর্থাৎ প্রত্যেকের প্রাপ্য অংশ উল্লেখ করে একই খতিয়ানে সবার নাম অন্তর্ভুক্ত করা সম্ভব। অন্যদিকে, প্রত্যেকে নিজের অংশ আলাদা খতিয়ানে নিতে চাইলে জমি বণ্টন করে নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল করতে হবে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনায় উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারি নিয়ে এই দুই পদ্ধতির বিষয়টি স্পষ্ট করা হয়েছে। ফলে বাবার মৃত্যুর পর জমি সন্তানদের নামে নিতে গিয়ে বণ্টননামা না থাকার কারণে যৌথ নামজারির আবেদন বাতিল করার সুযোগ নেই।

প্রথমে নির্ধারণ করতে হবে কারা জমির ওয়ারিশ

বাবা মারা গেলে তাঁর রেখে যাওয়া সম্পত্তি আইন অনুযায়ী বৈধ উত্তরাধিকারীদের মধ্যে বণ্টিত হয়। তবে কারা ওয়ারিশ হবেন এবং কে কত অংশ পাবেন, তা নির্ভর করে মৃত ব্যক্তির ধর্মীয় ব্যক্তিগত আইন এবং মৃত্যুর সময় জীবিত থাকা পরিবারের সদস্যদের ওপর।

মুসলিম পরিবারের ক্ষেত্রে ছেলে ও মেয়ে উভয়েই বাবার সম্পত্তিতে উত্তরাধিকারী হন। ছেলে ও মেয়ে একসঙ্গে উত্তরাধিকারী হলে সাধারণ নিয়মে একজন ছেলে একজন মেয়ের দ্বিগুণ অংশ পান। তবে শুধু ছেলে-মেয়ের হিসাব করলেই সম্পত্তির ভাগ নির্ধারণ করা যায় না। মৃত ব্যক্তির স্ত্রী, বাবা-মা এবং অন্য কোনো প্রাসঙ্গিক উত্তরাধিকারী জীবিত থাকলে তাঁদের অংশও বিবেচনা করতে হয়।

হিন্দু পরিবারের ক্ষেত্রে উত্তরাধিকার নির্ধারণে প্রচলিত হিন্দু ব্যক্তিগত আইন ও প্রযোজ্য বিধান অনুসরণ করতে হয়। যেমন, হিন্দু উত্তরাধিকার আইনের নির্দিষ্ট বিধান অনুযায়ী কিছু ক্ষেত্রে বিধবা স্ত্রী ছেলের সমান অংশ পান; তবে তাঁর সম্পত্তির অধিকার ও ভোগের ক্ষেত্রে বিশেষ আইনি সীমাবদ্ধতা রয়েছে। তাই মুসলিম ও হিন্দু পরিবারের জন্য একই উত্তরাধিকার হিসাব প্রয়োগ করা যাবে না।

এ কারণে নামজারির আবেদন করার আগে পরিবারের সব সম্ভাব্য ওয়ারিশের তালিকা তৈরি করে তাঁদের আইনগত অংশ নির্ধারণ করা জরুরি।

ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করতে হবে যেখান থেকে

বাবার মৃত্যুর পর জমি নামজারির প্রথম গুরুত্বপূর্ণ কাগজ হলো ওয়ারিশ সনদ বা উত্তরাধিকার সনদ। মৃত ব্যক্তির বৈধ ওয়ারিশ কারা, তা প্রমাণের জন্য এই সনদ প্রয়োজন হয়।

সাধারণত সংশ্লিষ্ট এলাকার—

ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান;

পৌরসভার মেয়র;

সিটি করপোরেশনের সংশ্লিষ্ট ওয়ার্ড কাউন্সিলর

থেকে ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করতে হয়।

সনদে মৃত ব্যক্তির নাম, মৃত্যুর তথ্য এবং তাঁর বৈধ ওয়ারিশদের পরিচয় সঠিকভাবে উল্লেখ থাকতে হবে। কোনো ওয়ারিশের নাম বাদ পড়লে বা ভুল তথ্য থাকলে পরবর্তী সময়ে নামজারি ও জমির মালিকানা নিয়ে জটিলতা তৈরি হতে পারে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ৪ ডিসেম্বর ২০২২ সালের নির্দেশনা অনুযায়ী, ব্যক্তির মৃত্যুর পর ইস্যু করা ওয়ারিশ সনদের মেয়াদ উন্মুক্ত রাখা হয়েছে। অর্থাৎ শুধু পুরোনো হওয়ার কারণে ওই সনদ বাতিল ধরে নেওয়া যাবে না। তবে সনদের তথ্য সঠিক ও হালনাগাদ থাকা জরুরি।

জমি সন্তানদের নামে নিতে যেসব কাগজপত্র লাগবে

বাবার রেখে যাওয়া জমির নামজারির জন্য সাধারণত নিচের কাগজপত্র প্রয়োজন হতে পারে—

১. মৃত বাবার মৃত্যু সনদ।

২. ওয়ারিশ সনদ বা উত্তরাধিকার সনদ।

৩. আবেদনকারী ও অন্যান্য ওয়ারিশের জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য।

৪. বাবার নামে থাকা জমির সর্বশেষ খতিয়ান বা পর্চা।

৫. জমির মূল দলিল অথবা সার্টিফায়েড কপি।

৬. জমির হালনাগাদ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।

৭. জমির মৌজা, খতিয়ান ও দাগ নম্বরসহ বিস্তারিত তফসিল।

৮. প্রযোজ্য ক্ষেত্রে আগের মালিকানার দলিল বা বায়া দলিল।

৯. জমি ভাগ করে আলাদা নামজারি করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল।

১০. আদালতের কোনো রায় বা আদেশ থাকলে তার সত্যায়িত কপি।

জমির ধরন, মালিকানার ইতিহাস ও আবেদন পরিস্থিতি অনুযায়ী অতিরিক্ত কাগজপত্রও চাওয়া হতে পারে। তাই আবেদন করার আগে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের নির্দেশনা দেখে নেওয়া ভালো।

বণ্টননামা ছাড়াই সব ওয়ারিশের নামে যৌথ নামজারি

বাবার মৃত্যুর পর জমি ভাগ না করে সব ওয়ারিশের নাম একই খতিয়ানে অন্তর্ভুক্ত করতে চাইলে যৌথ নামজারির আবেদন করা যায়। এ ক্ষেত্রে প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য অংশ উল্লেখ করতে হবে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, যৌথ নামজারির জন্য ওয়ারিশ সনদসহ প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দিতে হবে। সহকারী কমিশনার (ভূমি) আবেদন ও সংশ্লিষ্ট নথি যাচাই করে মৃত ব্যক্তির মোট জমির মধ্যে প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য অংশ উল্লেখ করে নামজারির ব্যবস্থা নিতে পারেন।

আরও পড়ুন:

জমি বিক্রির সময় বায়না করলে যে ১২টি শর্ত অবশ্যই রাখবেন

ওয়ারিশ সনদ দিয়ে জমি নামজারি, জেনে নিন নিয়ম

অন্যের নামে জমি রেকর্ড হলে নিজের নামে করবেন যেভাবে

এই প্রক্রিয়ায় জমির নির্দিষ্ট অংশ আলাদা করে ভাগ করা হয় না। অর্থাৎ একই জমিতে প্রত্যেক ওয়ারিশের আইনগত অংশ থাকে। এ কারণে যৌথ নামজারির ক্ষেত্রে বণ্টননামা দলিল বাধ্যতামূলক নয়।

উদাহরণ হিসেবে, বাবার রেখে যাওয়া জমিতে তাঁর ছেলে, মেয়ে ও স্ত্রীসহ একাধিক ওয়ারিশ থাকলে তাঁদের প্রত্যেকের আইনগত অংশ উল্লেখ করে একই খতিয়ানে নাম অন্তর্ভুক্ত করা যেতে পারে।

প্রত্যেকের নামে আলাদা খতিয়ান করতে চাইলে যা করতে হবে

সব ওয়ারিশ যদি নিজেদের অংশ আলাদা করে নিতে চান, তাহলে প্রথমে পারস্পরিক আলোচনার মাধ্যমে জমি ভাগ করতে হবে। কে কোন দাগের কতটুকু জমি পাবেন, তা নির্ধারণ করে একটি বণ্টননামা দলিল তৈরি করতে হবে।

বণ্টননামায় সংশ্লিষ্ট সব ওয়ারিশের সম্মতি ও স্বাক্ষর থাকতে হবে। এরপর দলিলটি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধন করতে হবে। নিবন্ধিত বণ্টননামার ভিত্তিতে প্রত্যেকে নিজের বরাদ্দকৃত অংশের জন্য পৃথক নামজারির আবেদন করতে পারবেন।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩বি ধারায় উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া স্থাবর সম্পত্তি ভাগ করার পর সংশ্লিষ্ট পক্ষদের স্বাক্ষর করা বণ্টননামা নিবন্ধনের বিধান রয়েছে। নিবন্ধিত বণ্টননামা উপস্থাপন করা হলে সেই অনুযায়ী খতিয়ান সংশোধনের ব্যবস্থা নেওয়া হয়।

অর্থাৎ যৌথ নামজারি এবং আলাদা খতিয়ান তৈরির নিয়ম আলাদা। জমি ভাগ না করেই প্রত্যেকের নামে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে আইনগত জটিলতা তৈরি হতে পারে।

অনলাইনে নামজারির আবেদন করবেন যেভাবে

বাবার মৃত্যুর পর উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারির আবেদন অনলাইনে করা যায়। এ জন্য ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি সেবার ওয়েবসাইটে প্রবেশ করতে হবে।

আবেদনের সাধারণ ধাপগুলো হলো—

প্রথম ধাপ: ই-নামজারি ওয়েবসাইটে প্রবেশ করে প্রয়োজনীয় নির্দেশনা অনুসরণ করতে হবে।

দ্বিতীয় ধাপ: আবেদনকারীর পরিচয়, জমির অবস্থান, মৌজা, খতিয়ান ও দাগ নম্বরসহ প্রয়োজনীয় তথ্য দিতে হবে।

তৃতীয় ধাপ: জমির মালিকানার উৎস হিসেবে উত্তরাধিকারসূত্রে প্রাপ্তির তথ্য উল্লেখ করতে হবে।

চতুর্থ ধাপ: ওয়ারিশ সনদ, খতিয়ান, দলিল, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা এবং প্রয়োজনীয় অন্যান্য কাগজপত্র স্ক্যান করে পিডিএফ ফরম্যাটে সংযুক্ত করতে হবে।

পঞ্চম ধাপ: আবেদন জমা দিয়ে নির্ধারিত সরকারি ফি পরিশোধ করতে হবে এবং আবেদনের অবস্থা অনলাইনে অনুসরণ করতে হবে।

আবেদন জমা দেওয়ার পর সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস কাগজপত্র যাচাই করবে। প্রয়োজনে সংশ্লিষ্ট ওয়ারিশদের নোটিশ দেওয়া বা শুনানির ব্যবস্থা করা হতে পারে। সব তথ্য ও নথি সঠিক পাওয়া গেলে নামজারির আদেশ দেওয়া হবে।

ই-নামজারির সরকারি ওয়েবসাইট:https://mutation.land.gov.bd/

কোনো ওয়ারিশ আপত্তি করলে কী হবে?

বাবার রেখে যাওয়া জমির ভাগ নিয়ে ওয়ারিশদের মধ্যে মতবিরোধ থাকলে নামজারি প্রক্রিয়ায় জটিলতা তৈরি হতে পারে। বিশেষ করে কেউ যদি অন্য ওয়ারিশের অংশ অস্বীকার করেন, ওয়ারিশ সনদে আপত্তি জানান বা জমির ভাগ নিয়ে বিরোধ করেন, তাহলে বিষয়টি ভূমি অফিসের শুনানিতে উঠতে পারে।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩সি ধারায় নামজারির ক্ষেত্রে সহ-শরিকদের নোটিশ দেওয়া এবং আপত্তি থাকলে শুনানির বিধান রয়েছে। আপত্তি পাওয়া গেলে সংশ্লিষ্ট পক্ষগুলোর বক্তব্য ও কাগজপত্র পর্যালোচনা করে কারণ উল্লেখ করে সিদ্ধান্ত দিতে হয়।

তবে জমির প্রকৃত মালিকানা বা উত্তরাধিকার নিয়ে গুরুতর বিরোধ থাকলে শুধু নামজারির মাধ্যমে সব সমস্যার সমাধান হয় না। সে ক্ষেত্রে প্রয়োজন অনুযায়ী দেওয়ানি আদালতের মাধ্যমে বণ্টন বা মালিকানা-সংক্রান্ত বিরোধ নিষ্পত্তি করতে হতে পারে।

নামজারি হলেই কি জমির মালিকানা তৈরি হয়?

না। উত্তরাধিকারসূত্রে জমির মালিকানা আইন অনুযায়ী মৃত ব্যক্তির মৃত্যুর পর বৈধ ওয়ারিশদের ওপর বর্তায়। নামজারি হলো সরকারি ভূমি রেকর্ডে সেই পরিবর্তন হালনাগাদ করার প্রশাসনিক প্রক্রিয়া।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩ ধারায় উত্তরাধিকার বা হস্তান্তরের কারণে রেকর্ডে নাম পরিবর্তন বা সংশোধনের বিধান রয়েছে। তাই নামজারি গুরুত্বপূর্ণ হলেও এটি একাই মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ নয়।

জমি নিয়ে ভবিষ্যৎ বিরোধ এড়াতে বাবার মূল দলিল, আগের মালিকানার কাগজপত্র, খতিয়ান, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা এবং উত্তরাধিকারীদের অংশের হিসাব সংরক্ষণ করা উচিত।

বাবা মারা গেলে জমি সন্তানদের নামে নিতে সবচেয়ে জরুরি বিষয়

বাবার মৃত্যুর পর জমি সন্তানদের নামে নিতে প্রথমে সব বৈধ ওয়ারিশ শনাক্ত করতে হবে। এরপর ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করে জমির কাগজপত্র যাচাই করতে হবে। সবাই একসঙ্গে একই খতিয়ানে নাম তুলতে চাইলে যৌথ নামজারির আবেদন করা যায়। আর প্রত্যেকে আলাদা খতিয়ান ও পৃথক জমির হিসাব চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল করতে হবে।

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, কোনো ওয়ারিশের প্রাপ্য অংশ বাদ দিয়ে জমি শুধু কয়েকজন সন্তানের নামে নামজারি করা উচিত নয়। এতে ভবিষ্যতে পারিবারিক বিরোধ ও আইনি জটিলতা তৈরি হতে পারে। তাই আবেদন করার আগেই উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী প্রত্যেকের অংশ নির্ধারণ করে নেওয়া প্রয়োজন।

পাঠকের সাধারণ প্রশ্ন ও উত্তর (FAQ)

১. বাবা মারা গেলে কি শুধু ছেলেদের নামে জমি নামজারি করা যাবে?

না। মৃত ব্যক্তির অন্য বৈধ ওয়ারিশ থাকলে তাঁদের প্রাপ্য অংশ বাদ দিয়ে শুধু ছেলেদের নামে পুরো জমি নামজারি করা যায় না। উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী প্রত্যেকের অংশ নির্ধারণ করতে হবে।

২. বাবার জমি সব ওয়ারিশের নামে নামজারি করতে কি বণ্টননামা লাগবে?

না। সব ওয়ারিশের নামে যৌথ নামজারি করতে বণ্টননামা বাধ্যতামূলক নয়। তবে আলাদা খতিয়ান করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা প্রয়োজন।

৩. বাবা মারা যাওয়ার পর মেয়েরা কি জমির অংশ পাবেন?

মুসলিম উত্তরাধিকার আইনে মেয়েরা বাবার সম্পত্তির ওয়ারিশ হন। তাঁদের অংশ নির্ধারিত হয় প্রযোজ্য উত্তরাধিকার বিধান অনুযায়ী। অন্য ধর্মের ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিগত আইন অনুসরণ করতে হবে।

৪. ওয়ারিশ সনদ ছাড়া কি জমি নামজারি করা যায়?

উত্তরাধিকারসূত্রে জমির নামজারির ক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদ গুরুত্বপূর্ণ প্রয়োজনীয় কাগজ। বৈধ ওয়ারিশ শনাক্ত ও তাঁদের অংশ নির্ধারণের জন্য এটি জমা দিতে হয়।

৫. জমি নামজারি করতে কি সব ওয়ারিশকে ভূমি অফিসে যেতে হবে?

সব ক্ষেত্রে প্রত্যেক ওয়ারিশের ব্যক্তিগতভাবে উপস্থিতি বাধ্যতামূলক নয়। তবে আবেদন, কাগজপত্র যাচাই বা আপত্তি নিষ্পত্তির প্রয়োজনে ভূমি অফিস সংশ্লিষ্ট ব্যক্তিদের নোটিশ দিতে বা শুনানিতে ডাকতে পারে।

আল-মামুন/