ভূমি মালিকের ১০ ভুলে নামজারি বাতিল, আপনার জমি বাঁচাতে যা করণীয়

দেশের প্রেক্ষাপটে ভূমির মালিকানা প্রতিষ্ঠার ক্ষেত্রে খতিয়ানে নামজারি (নাম পরিবর্তন) একটি অত্যাবশ্যকীয় নথি। বৈধ স্বত্বাধিকারী হিসেবে সরকারি স্বীকৃতি পেতে এবং ভবিষ্যতের যেকোনো আইনি জটিলতা এড়াতে রেজিস্ট্রি সম্পন্ন হওয়ার অব্যবহিত পরেই এই প্রক্রিয়াটি সারতে হয়। এটি ছাড়া জমির ওপর আপনার আইনি দাবি হারানোর সমূহ ঝুঁকি থাকে। তাই জমি ক্রয়ের আগে দলিল, দাগ, খতিয়ান এবং মালিকানা সংক্রান্ত পূর্ব ইতিহাস পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে যাচাই করে নেওয়া বুদ্ধিমানের কাজ।

দুঃখজনক হলেও সত্য, অসতর্কতা বা ভুল তথ্যের কারণে ভূমি মালিকেরা প্রায়শই নামজারির আবেদনটি আদালতে খারিজ হওয়ার (বাতিল) পরিস্থিতির সম্মুখীন হন। নিচে সেই ১০টি প্রধান ত্রুটি ও অসাবধানতা চিহ্নিত করা হলো, যার ফলস্বরূপ এই গুরুত্বপূর্ণ প্রক্রিয়াটি স্থগিত হয়ে যায়।

ক্রেতা ও ভূমি মালিকের ১০টি ভুল ও অসাবধানতা

১. ভুল প্লট নম্বর (দাগ নম্বর) ব্যবহার:

জমির পরিচয় নিশ্চিত করতে দাগ নম্বর খুবই গুরুত্বপূর্ণ। আপনার দলিলে যদি ভুল দাগ নম্বর লেখা থাকে এবং তা ভূমি রেকর্ডের সাথে না মেলে, তবে নামজারি বাতিল হবে।

নির্দেশনা: বিক্রয় দলিল তৈরির আগে খতিয়ান মিলিয়ে সঠিক প্লট নম্বর নিশ্চিত করুন; অসঙ্গতি থাকলে অবিলম্বে সংশোধন করুন।

২. রেকর্ড-বহির্ভূত খতিয়ান সংখ্যা:

দলিলপত্রে উল্লিখিত খতিয়ান সংখ্যাটি যদি দাপ্তরিক রেকর্ডের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ না হয়, তবে নামজারির জন্য আবেদনটি অগ্রহণযোগ্য হবে।

নির্দেশনা: সর্বশেষ ভূমি জরিপ অনুযায়ী প্রাপ্ত সঠিক খতিয়ান নম্বরটি দলিলের পাতায় সঠিকভাবে লিপিবদ্ধ করতে হবে।

৩. পরিচয়পত্রে ও নথিতে নামের অসঙ্গতি:

আপনার জাতীয় পরিচয়পত্র (ভোটার আইডি) এবং বিক্রয় দলিলে উল্লেখিত নামের মধ্যে যদি কোনো পার্থক্য থাকে, তবে আবেদনটি বাতিল হয়ে যাবে।

নির্দেশনা: জাতীয় পরিচয়পত্র ও দলিলের নাম বানান এবং বিন্যাসে হুবহু মিলে কিনা তা সূক্ষ্মভাবে যাচাই করুন এবং প্রয়োজনবোধে সংশোধন করে নিন।

৪. চৌহদ্দি ও বিবরণে ভুল:

জমির সীমানা নির্ধারণকারী তথ্যাদি (চৌহদ্দি), মালিকানার বিস্তারিত বিবরণ, দাগ, মৌজা এবং পূর্ববর্তী মালিকের নামে কোনো ত্রুটি থাকলে নামজারি সম্পন্ন হবে না।

নির্দেশনা: একজন দক্ষ দলিললেখক দিয়ে নথি প্রস্তুত করুন এবং প্রতিটি তথ্য কঠোরভাবে ক্রস-চেক করুন।

৫. মালিকানার ধারাক্রমে ব্যত্যয়:

সিএস, এসএ ও আরএস রেকর্ড অনুযায়ী ভূমির স্বত্বাধিকারের ইতিহাস সঠিকভাবে নথিতে তুলে ধরা না হলে নামজারি সম্ভব হয় না।

নির্দেশনা: মালিকানার ইতিহাস যাচাই করে ন্যূনতম ২৫ বছরের ধারাবাহিকতা দলিলের অন্তর্ভুক্ত করুন।

৬. জমির একাধিকবার নামজারি:

যদি একই জমি পূর্বে একাধিকবার বিক্রি হয়ে থাকে অথবা বিক্রেতা তার সীমাবদ্ধ অংশের বাইরে অতিরিক্ত বিক্রি করে থাকেন, তবে পরবর্তী ক্রেতার নামজারি হয় না।

নির্দেশনা: জমি ক্রয়ের পূর্বে নামজারির রেকর্ড এবং দাগ নম্বর যাচাই করে নিশ্চিত হোন।

৭. আইনি অংশের অতিরিক্ত হস্তান্তর:

কোনো ওয়ারিশান তার প্রাপ্য আইনি অংশের চেয়ে বেশি জমি বিক্রি করলে, ক্রেতাকে পরবর্তীতে জটিলতায় পড়তে হয়।

নির্দেশনা: বিক্রেতার বিক্রয় ক্ষমতা যাচাই করতে বন্টননামা এবং ওয়ারিশ সনদ মনোযোগ সহকারে পরীক্ষা করুন।

৮. অর্পিত সম্পত্তি অন্তর্ভুক্তিকরণ:

সরকারি নিয়ন্ত্রণে থাকা (অর্পিত) সম্পত্তিকে ভুলবশত ব্যক্তিগত মালিকানা ভেবে বিক্রি করা হলে নামজারি বাতিল হয়।

নির্দেশনা: ভূমি অফিস থেকে দাগ নম্বর অনুযায়ী জমির প্রকৃত অবস্থান ও আইনি শ্রেণিকরণ নিশ্চিত করুন।

৯. প্রাকৃতিক বা খাস জমির অংশ:

যদি আপনার জমির কোনো অংশ প্রাকৃতিক কারণে নদীভাঙনের শিকার হয় বা সরকারি খাস জমি হিসেবে অন্তর্ভুক্ত থাকে, তবে সেই অংশে নামজারি খারিজ হয়ে যাবে।

নির্দেশনা: জমির ভৌগোলিক এবং আইনি অবস্থা মাঠপর্যায়ে জরিপ করে যাচাই করুন।

১০. ব্যক্তিগত প্লটের মাঝে খাস জমির উপস্থিতি:

আপনার ব্যক্তিগত মালিকানার জমির মাঝখানে যদি সরকারি খাস জমি থাকে, তবে সেই অংশটুকুর নামজারি হবে না।

নির্দেশনা: খতিয়ান ও দাগ অনুযায়ী জমির প্রতিটি অংশ পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে পরীক্ষা করে দেখুন।

আবেদন খারিজ হলে ভূমি মালিকের পরবর্তী পদক্ষেপসমূহ:

নামজারি আবেদন প্রত্যাখ্যাত হলে হতাশ না হয়ে পরিস্থিতি মোকাবিলা করতে হবে। ভূমি মালিক হিসেবে আপনার করণীয় নিম্নরূপ:

১. বাতিলের কারণ উদঘাটন: সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) বা এসিল্যান্ড অফিস থেকে আবেদনটি প্রত্যাখ্যাত হওয়ার নির্দিষ্ট কারণ জানতে হবে।

২. ত্রুটি সংশোধন ও পুনঃপ্রক্রিয়াকরণ: চিহ্নিত ভুলগুলো যথাযথভাবে সংশোধন করে নতুন করে আবেদনপত্র দাখিল করতে হবে।

৩. মধ্যস্বত্বভোগী পরিহার: অননুমোদিত দালাল বা মধ্যস্বত্বভোগীদের মাধ্যমে অর্থ লেনদেন বা কাজ করানোর প্রচেষ্টা সম্পূর্ণরূপে এড়িয়ে চলতে হবে।

৪. দাপ্তরিক বা আইনি সহায়তা: প্রয়োজনে সরাসরি উপজেলা ভূমি অফিসের সহযোগিতা গ্রহণ করুন অথবা কোনো অভিজ্ঞ ভূমি আইনবিদের পরামর্শ নিন।

আল-মামুন/