আপনার জমি অন্যের নামে রেকর্ড? কোথায় যাবেন, কী করবেন

জমির মালিক আপনি, অথচ খতিয়ানে নাম উঠেছে অন্য কারও—এমন ঘটনা জমি নিয়ে বিরোধের অন্যতম কারণ। কখনো জরিপের সময় তথ্যগত ভুলে, কখনো নামজারির প্রক্রিয়ায় অসংগতির কারণে, আবার কখনো জালিয়াতির মাধ্যমে অন্যের নামে জমির রেকর্ড তৈরি হতে পারে। এ অবস্থায় শুধু ভূমি অফিসে গিয়ে নাম পরিবর্তনের আবেদন করলেই সব সমস্যার সমাধান হবে, এমন নিশ্চয়তা নেই। ভুলটি কোথায় হয়েছে এবং জমির মালিকানার পক্ষে কী ধরনের প্রমাণ রয়েছে, তা যাচাই করেই নিতে হবে পরবর্তী পদক্ষেপ।

বাংলাদেশে অন্যের নামে রেকর্ড হওয়া জমি সংশোধনের জন্য একাধিক আইনি ও প্রশাসনিক ব্যবস্থা রয়েছে। নামজারির খতিয়ানে ভুল থাকলে সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে বিবিধ মামলা বা প্রযোজ্য ক্ষেত্রে পুনর্বিবেচনার আবেদন করা যেতে পারে। অন্যদিকে, চূড়ান্ত জরিপ খতিয়ানে ভুলভাবে অন্যের নাম অন্তর্ভুক্ত হলে ভুলের ধরন অনুযায়ী রাজস্ব কর্তৃপক্ষ, ভূমি আপিল বোর্ড অথবা ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালের মাধ্যমে প্রতিকার চাইতে হতে পারে।

প্রথমে বুঝুন, কোন রেকর্ডে অন্যের নাম উঠেছে

জমির কাগজপত্রে একাধিক ধরনের খতিয়ান থাকতে পারে। যেমন—সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা অন্য কোনো জরিপের খতিয়ান এবং পরবর্তী সময়ে তৈরি হওয়া নামজারি খতিয়ান। সব ধরনের রেকর্ডের ভুল একই কর্তৃপক্ষের কাছে একই পদ্ধতিতে সংশোধন করা যায় না।

নামজারি খতিয়ানে ভুল: জমি কেনা, উত্তরাধিকার বা অন্য বৈধ উপায়ে মালিকানা অর্জনের পর নামজারির সময় ভুল হলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসে রিভিউ বা বিবিধ মামলা করার সুযোগ থাকতে পারে।

জরিপের খতিয়ানে ভুল: জরিপের সময় প্রকৃত মালিকের পরিবর্তে অন্যের নাম উঠে গেলে ভুলটি করণিক, জালিয়াতিজনিত নাকি মালিকানা-সংক্রান্ত বিরোধ—তা আগে নির্ধারণ করতে হবে। চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত রেকর্ড সংশোধনের ক্ষেত্রে আইনে নির্দিষ্ট কর্তৃপক্ষের ক্ষমতা ও এখতিয়ার নির্ধারিত রয়েছে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনায়ও নামজারি খতিয়ানের ভুল, বিএস খতিয়ানের করণিক ভুল এবং অন্য ব্যক্তির নামে আগে নামজারি হয়ে যাওয়ার মতো পরিস্থিতিতে বিবিধ মামলা করার বিষয় উল্লেখ রয়েছে।

অন্যের নামে নামজারি হলে কী করবেন

আপনার বৈধ মালিকানার জমি অন্য কেউ নিজের নামে নামজারি করিয়ে থাকলে প্রথমে সংশ্লিষ্ট নামজারি মামলার তথ্য সংগ্রহ করুন। ওই ব্যক্তির নামে কোন খতিয়ান তৈরি হয়েছে, কোন দলিলের ভিত্তিতে নামজারি হয়েছে এবং জমির কতটুকু অংশ রেকর্ড করা হয়েছে—এসব তথ্য জানা জরুরি।

এরপর জমির এলাকার সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে বিবিধ মামলা বা প্রযোজ্য ক্ষেত্রে পুনর্বিবেচনার আবেদন করার সুযোগ রয়েছে কি না, তা যাচাই করুন। ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত নির্দেশনা অনুযায়ী, অন্য ব্যক্তির নামে আগে নামজারি হয়ে যাওয়ায় নিজের জমির পরিমাণ কমে গেলে প্রথমে ভুল নামজারি খতিয়ান সংশোধন বা বাতিলের ব্যবস্থা নিতে হতে পারে। এরপর নিজের মালিকানার ভিত্তিতে নামজারি করতে হবে।

আবেদনে স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হবে—

জমির মৌজা, খতিয়ান ও দাগ নম্বর;

জমির মোট পরিমাণ এবং নিজের দাবিকৃত অংশ;

অন্য ব্যক্তির নামে তৈরি খতিয়ানের নম্বর ও প্রাসঙ্গিক তথ্য;

কীভাবে আপনি জমির মালিক হয়েছেন;

কোন ভুল বা অনিয়মের কারণে আপনার স্বত্ব ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে;

আপনি কী প্রতিকার চান—যেমন ভুল খতিয়ান সংশোধন, বাতিল বা নিজের নামে নামজারি।

এ ধরনের আবেদন জমা দেওয়ার পর শুনানি হতে পারে। সংশ্লিষ্ট পক্ষকে নোটিশ দেওয়া এবং কাগজপত্র যাচাই করার পর কর্তৃপক্ষ সিদ্ধান্ত নেবে। আবেদন করলেই খতিয়ান বাতিল হবে, এমন নয়; উপযুক্ত প্রমাণের ভিত্তিতে সিদ্ধান্ত দেওয়া হয়।

জরিপ খতিয়ানে অন্যের নাম থাকলে কোথায় যাবেন

জরিপের সময় জমি ভুলভাবে অন্যের নামে রেকর্ড হলে করণীয় নির্ভর করবে ভুলের প্রকৃতির ওপর। সব ক্ষেত্রে সরাসরি আদালতে মামলা করতে হবে, আবার সব ক্ষেত্রে ভূমি অফিসেই সমাধান হবে—দুটির কোনোটিই সর্বজনীন নিয়ম নয়।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত ভূমি প্রশাসন-সংক্রান্ত নির্দেশনায় চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত রেকর্ডে করণিক ভুল এবং জালিয়াতির মাধ্যমে তৈরি রেকর্ড সংশোধনের জন্য রাজস্ব কর্তৃপক্ষের ভূমিকার কথা বলা হয়েছে। অন্যদিকে, প্রকৃত ভুল বা bona fide mistake সংশোধনের ক্ষেত্রেও আইন অনুযায়ী নির্দিষ্ট কর্তৃপক্ষের এখতিয়ার বিবেচনা করতে হয়।

তাই জরিপ খতিয়ানে ভুল থাকলে প্রথমে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস বা জেলা প্রশাসনের ভূমি শাখায় নথি দেখিয়ে জেনে নিন, আপনার অভিযোগটি প্রশাসনিকভাবে সংশোধনযোগ্য কি না। কর্তৃপক্ষের আইনগত ক্ষমতার বাইরে হলে উপযুক্ত আদালত বা ট্রাইব্যুনালে যেতে হতে পারে।

কখন ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালে মামলা করতে হতে পারে

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৫এ ধারায় ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালের বিধান রয়েছে। এই ট্রাইব্যুনাল মূলত সর্বশেষ সংশোধিত জরিপের চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত রেকর্ড নিয়ে আইনে নির্ধারিত ধরনের বিরোধ নিষ্পত্তি করে।

আইনের ১৪৫এ ধারার বিধান অনুযায়ী, সংশ্লিষ্ট চূড়ান্ত রেকর্ড প্রকাশের তারিখ অথবা ওই এলাকার ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনাল প্রতিষ্ঠার তারিখ—যেটি পরে—সেই তারিখ থেকে সাধারণভাবে এক বছরের মধ্যে মামলা করার বিধান রয়েছে। নির্ধারিত সময় পেরিয়ে গেলে পরবর্তী এক বছরের মধ্যে বিলম্বের গ্রহণযোগ্য কারণ দেখাতে পারলে ট্রাইব্যুনাল মামলা গ্রহণ করতে পারে। তবে এই বিধানকে সব ধরনের জমি বিরোধের জন্য একই রকম সময়সীমা মনে করা ঠিক হবে না।

ট্রাইব্যুনাল মামলার প্রমাণ বিবেচনা করে সংশ্লিষ্ট রেকর্ড ভুল ঘোষণা করতে এবং সিদ্ধান্ত অনুযায়ী তা সংশোধনের নির্দেশ দিতে পারে। তবে কোন আদালত বা ট্রাইব্যুনালে যেতে হবে, তা রেকর্ডের ধরন, বিরোধের প্রকৃতি এবং প্রযোজ্য আইনের ওপর নির্ভর করে। তাই সময়সীমা নিয়ে সন্দেহ থাকলে দেরি না করে ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

জমির মালিকানা প্রমাণে কোন কাগজপত্র লাগতে পারে

অন্যের নামে রেকর্ড সংশোধনের আবেদনে এমন নথি দিতে হবে, যা জমির ওপর আপনার স্বত্বের ভিত্তি এবং রেকর্ডের ভুল—দুটিই যাচাই করতে সহায়তা করে। মামলার ধরন অনুযায়ী প্রয়োজনীয় কাগজপত্র ভিন্ন হতে পারে। সাধারণভাবে প্রস্তুত রাখতে পারেন—

১. জমি কেনার মূল দলিল বা দলিলের সার্টিফায়েড কপি।

২. আগের মালিকদের দলিলসহ মালিকানার ধারাবাহিকতা প্রমাণের কাগজপত্র।

৩. প্রাসঙ্গিক সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা অন্যান্য খতিয়ানের কপি।

৪. সংশ্লিষ্ট মৌজার দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ ও মৌজা ম্যাপ।

৫. নামজারি খতিয়ান, নামজারি মামলার আদেশ এবং সংশ্লিষ্ট নথি—যদি প্রযোজ্য হয়।

৬. ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।

৭. উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পেলে ওয়ারিশ সনদ, মৃত মালিকের মৃত্যুসনদ এবং প্রযোজ্য উত্তরাধিকার-সংক্রান্ত নথি।

৮. জাতীয় পরিচয়পত্র এবং আবেদনকারীর পরিচয়-সংক্রান্ত কাগজপত্র।

৯. আগে কোনো আদালতে মামলা হয়ে থাকলে সংশ্লিষ্ট রায়, আদেশ বা ডিক্রির সার্টিফায়েড কপি।

সব কাগজ প্রতিটি ক্ষেত্রে বাধ্যতামূলক নয়। সংশ্লিষ্ট অফিস বা আদালত যে ধরনের প্রতিকার চাওয়া হচ্ছে, সে অনুযায়ী অতিরিক্ত নথি চাইতে পারে।

আবেদন করার আগে যেসব বিষয় যাচাই করবেন

দলিলের সঙ্গে দাগ ও জমির পরিমাণ মিলিয়ে নিন। পুরোনো ও নতুন জরিপে দাগ নম্বর পরিবর্তিত হতে পারে। তাই শুধু একই দাগ নম্বর দেখে সিদ্ধান্ত না নিয়ে মৌজা ম্যাপ, জমির পরিমাণ ও সীমানা মিলিয়ে দেখা জরুরি।

রেকর্ডের প্রত্যয়িত কপি সংগ্রহ করুন। অনলাইন থেকে দেখা তথ্য প্রাথমিক যাচাইয়ে কাজে লাগলেও আনুষ্ঠানিক কার্যক্রমের জন্য প্রাসঙ্গিক খতিয়ান, দলিল বা আদেশের সার্টিফায়েড কপি প্রয়োজন হতে পারে।

জমির দখল ও মালিকানার প্রমাণ সংরক্ষণ করুন। জমি ভোগদখলে থাকা, ভূমি উন্নয়ন কর দেওয়া বা স্থানীয়ভাবে মালিক হিসেবে পরিচিত হওয়া সহায়ক তথ্য হতে পারে; তবে এগুলোর কোনো একটিই একা সব ক্ষেত্রে চূড়ান্ত মালিকানার প্রমাণ নয়।

অন্যের নামে রেকর্ড মানেই তাঁর চূড়ান্ত মালিকানা—এমন ধরে নেবেন না। আবার শুধু নিজের নামে দলিল থাকলেই রেকর্ড স্বয়ংক্রিয়ভাবে সংশোধন হয়ে যাবে, সেটিও ঠিক নয়। দলিল, রেকর্ড, দখল এবং সংশ্লিষ্ট আইনি নথি একসঙ্গে যাচাই করা প্রয়োজন।

খতিয়ান সংশোধনে কত টাকা লাগে

খরচ নির্ভর করে আপনি কোন ধরনের সেবা বা আইনি প্রতিকার চাইছেন তার ওপর। ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত ফি তালিকায় খতিয়ান সংশোধনের আবেদনের ফি ২০ টাকা উল্লেখ রয়েছে। এটি নির্দিষ্ট সেবার আবেদন ফি; বিবিধ মামলা, নামজারি, আদালত বা ট্রাইব্যুনালে মামলা পরিচালনার সব খরচকে এর মধ্যে ধরা যাবে না।

নামজারি-সংক্রান্ত সেবার জন্য আলাদা ফি রয়েছে। আইনজীবীর ফি, সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ, নকল বা অন্যান্য প্রাসঙ্গিক খরচও পরিস্থিতি অনুযায়ী যোগ হতে পারে। আবেদন করার আগে সরকারি ভূমিসেবা পোর্টালের সর্বশেষ ফি তালিকা এবং সংশ্লিষ্ট অফিস থেকে প্রযোজ্য ফি নিশ্চিত করুন।

জমি রেকর্ড সংশোধনের জন্য কোথায় যোগাযোগ করবেন

প্রথমে সংশ্লিষ্ট উপজেলা বা সার্কেলের সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে জমির কাগজপত্র দেখিয়ে রেকর্ডের ভুলের ধরন নির্ধারণ করুন। জরিপের নথি প্রয়োজন হলে সংশ্লিষ্ট সেটেলমেন্ট বা ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অফিসে যোগাযোগ করতে হতে পারে। আর বিরোধটি ট্রাইব্যুনাল বা আদালতের এখতিয়ারভুক্ত হলে আইনজীবীর সহায়তায় উপযুক্ত আইনি ব্যবস্থা নিন।

সরকারি তথ্যের জন্য ব্যবহার করতে পারেন—

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভূমিসেবা পোর্টাল: https://land.gov.bd/

ই-নামজারি নির্দেশিকা: https://mutation.land.gov.bd/nirdeshika

ভূমি মন্ত্রণালয়ের বিবিধ মামলা-সংক্রান্ত তথ্য: https://minland.gov.bd/pages/static-pages/694032c435ce18e1c05620b8

বাংলাদেশের প্রচলিত আইন: https://bdlaws.minlaw.gov.bd/

সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, অন্যের নামে জমি রেকর্ড হয়ে গেলে দেরি না করে প্রথমে রেকর্ডের প্রত্যয়িত কপি ও মালিকানার কাগজপত্র সংগ্রহ করুন। এরপর ভুলটি নামজারি-সংক্রান্ত, করণিক, জালিয়াতিজনিত নাকি চূড়ান্ত জরিপের রেকর্ড-সংক্রান্ত—তা শনাক্ত করে সঠিক কর্তৃপক্ষের কাছে প্রতিকার চান। এতে অপ্রয়োজনীয় আবেদন, সময় ও খরচের ঝুঁকি কমতে পারে।

FAQ: সাধারণ প্রশ্ন ও উত্তর

১. অন্যের নামে জমি রেকর্ড হলে কি নিজের নামে ফেরত নেওয়া যায়?

যদি বৈধ মালিকানার পক্ষে যথেষ্ট প্রমাণ থাকে, তাহলে আইন অনুযায়ী রেকর্ড সংশোধন বা উপযুক্ত প্রতিকার চাওয়ার সুযোগ রয়েছে। তবে ফলাফল নির্ভর করবে রেকর্ডের ধরন, মালিকানার প্রমাণ ও বিরোধের প্রকৃতির ওপর।

২. অন্যের নামে নামজারি হলে কোথায় আবেদন করতে হবে?

সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে বিবিধ মামলা বা প্রযোজ্য ক্ষেত্রে পুনর্বিবেচনার আবেদন করার সুযোগ থাকতে পারে। অন্যের নামে থাকা নামজারি খতিয়ান সংশোধন বা বাতিলের প্রয়োজন হলে আগে সেই বিষয়টি নিষ্পত্তি করতে হতে পারে।

৩. জরিপ খতিয়ানে অন্যের নাম থাকলে কি ভূমি অফিসেই সংশোধন হবে?

সব ক্ষেত্রে নয়। করণিক ভুল বা নির্দিষ্ট ধরনের জালিয়াতিজনিত রেকর্ডের ক্ষেত্রে রাজস্ব কর্তৃপক্ষের আইনগত ক্ষমতা থাকতে পারে। অন্য কিছু বিরোধে ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনাল বা উপযুক্ত আদালতে যেতে হতে পারে।

৪. জমির দলিল থাকলেই কি অন্যের নামে রেকর্ড বাতিল হবে?

না। দলিল গুরুত্বপূর্ণ প্রমাণ হলেও সংশ্লিষ্ট খতিয়ান, মালিকানার ধারাবাহিকতা, দাগ ও জমির পরিমাণসহ অন্যান্য নথি যাচাই করা হয়। কর্তৃপক্ষ বা আদালতের সিদ্ধান্তের ভিত্তিতেই প্রয়োজনীয় সংশোধন হতে পারে।

৫. জরিপ খতিয়ান সংশোধনের মামলা করার সময়সীমা কত?

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৫এ ধারায় নির্দিষ্ট ধরনের চূড়ান্ত জরিপ রেকর্ডের বিরুদ্ধে সাধারণভাবে এক বছরের সময়সীমা রয়েছে। আইন অনুযায়ী গ্রহণযোগ্য কারণ থাকলে পরবর্তী এক বছরে মামলা গ্রহণের সুযোগও থাকতে পারে। তবে সব ধরনের জমি বিরোধে একই সময়সীমা প্রযোজ্য নয়; নিজের ঘটনার ক্ষেত্রে দ্রুত আইনি পরামর্শ নেওয়া উচিত।

আল-মামুন/