জমির মালিকানা রক্ষা করুন: ১২ বছর দখলের আইনি ফাঁদ ও ৪ শর্ত

বাংলাদেশের ভূ-সম্পত্তির অধিকার নিয়ে সাধারণ মানুষের মধ্যে একটি বহুল প্রচলিত ভ্রান্ত ধারণা দীর্ঘদিন ধরে শেকড় গেঁড়ে আছে—তা হলো কোনো সম্পত্তি একটানা ১২ বছর নিরবচ্ছিন্নভাবে দখলে রাখতে পারলেই নাকি তার মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে নিশ্চিত হয়ে যায়। কিন্তু আইন ও বিচার বিশেষজ্ঞরা এই সরলীকরণকে বিপজ্জনক বলে উল্লেখ করেছেন। আইনজীবীরা স্পষ্ট করে দিয়েছেন যে, ১২ বছরের সময়সীমা পেরোলেই স্বতঃস্ফূর্তভাবে মালিকানা অর্জিত হয় না; আইনি বৈধতা পেতে এর জন্য কয়েকটি 'কঠোর শর্তাবলী' পূরণ করা অত্যাবশ্যক।

আইনি ভিত্তি: তামাদি আইন ও 'Adverse Possession'

ভূমি আইন অনুযায়ী, এই ধরনের দখলকে 'Adverse Possession' বা 'প্রতিকূল দখল' বলা হয়। এর মূল ভিত্তি ১৮৯৮ সালের 'তামাদি আইন' (Limitation Act)। এই আইন অনুসারে, যদি কোনো ব্যক্তি প্রকাশ্য, শান্তিপূর্ণ ও সম্পূর্ণ বাধা-বিঘ্নহীনভাবে একটি সম্পত্তি ১২ বছর ধরে ব্যবহার করেন এবং এই দীর্ঘ সময়কালে সম্পত্তির প্রকৃত মালিক দখল পুনরুদ্ধারে কোনোপ্রকার আইনি উদ্যোগ গ্রহণ না করেন, তবেই কেবল দখলকারীর পক্ষে মালিকানা দাবি করার পথ উন্মুক্ত হতে পারে।

মালিকানা দাবির ৪টি মৌলিক স্তম্ভ বা আইনি মানদণ্ড

বিশেষজ্ঞরা জোর দিয়ে বলেছেন যে, নিছক সময় অতিবাহিত হওয়াটাই মালিকানা পাওয়ার জন্য যথেষ্ট নয়। দখলদারকে মালিকানা দাবির সপক্ষে নিম্নলিখিত চারটি মৌলিক আইনি মানদণ্ড আদালতের সামনে প্রমাণ করতে হবে:

১. প্রকাশ্য ও শান্তিপূর্ণ স্থায়িত্ব: দখলকে হতে হবে বিতর্কমুক্ত, প্রকাশ্য এবং একটানা নিরবিচ্ছিন্ন। সংঘাতপূর্ণ পরিস্থিতি, দখলের মধ্যে কোনো বিরতি বা কারও দিক থেকে আইনি প্রতিরোধের প্রমাণ থাকলে এই স্থায়িত্বের শর্তটি তাৎক্ষণিকভাবে বাতিল হয়ে যায়।

২. চুক্তিবিহীন একচ্ছত্র দখল: যারা চুক্তিবদ্ধভাবে সম্পত্তির ব্যবহার করছেন—যেমন ভাড়াটিয়া, কেয়ারটেকার বা লাইসেন্সধারী—তারা কখনোই ১২ বছর পর মালিকানা দাবি করার আইনি সুবিধা নিতে পারবেন না। দখল এমনভাবে প্রতিষ্ঠিত হতে হবে যেন তা সম্পূর্ণরূপে প্রকৃত মালিকের অনুমোদন বহির্ভূত।

৩. মালিকের নিষ্ক্রিয়তা: ১২ বছরের সময়কালের মধ্যে আসল মালিক যদি নোটিশ প্রদান, উচ্ছেদের মামলা বা অন্য কোনো প্রতিরোধমূলক পদক্ষেপ নেন, তাহলে দখলকারীর মালিকানা দাবি করার অধিকার সেখানেই চিরতরে রদ হয়ে যায়। মালিককে এই সময়ে সম্পূর্ণ নিষ্ক্রিয় থাকতে হবে।

৪. আইনি চ্যালেঞ্জ থেকে মুক্তি: ১২ বছর সময়সীমা পূর্ণ হওয়ার পূর্বেই মালিকের পক্ষ থেকে যদি সম্পত্তির মালিকানা নিয়ে কোনো আইনি মোকদ্দমা বা প্রশাসনিক অভিযোগ দায়ের করা হয়, তবে দখলের আইনগত ভিত্তি দুর্বল হয়ে পড়ে এবং মালিকানা দাবি করা অসম্ভব হয়ে দাঁড়ায়।

দীর্ঘ ৭০ বছরের দখল: ফরিদপুরের একটি জটিল চিত্র

এই জটিলতার একটি জীবন্ত উদাহরণ সম্প্রতি সামনে এসেছে। ফরিদপুরের একটি পরিবারের অভিযোগ, তাদের কাছে সম্পত্তির বৈধ দলিল ও নামজারি থাকা সত্ত্বেও অন্য একজন দীর্ঘ প্রায় ৭০ বছর ধরে সেই জমিটিতে বসতি স্থাপন করে আছেন। আইনজীবীদের পরামর্শ, এই ধরনের ঘটনায় মূল মালিক যদি অনতিবিলম্বে আইনগত পদক্ষেপ না নেন, তবে ভবিষ্যতে পরিস্থিতি আরও গুরুতর আইনি গোলকধাঁধাঁ তৈরি করতে পারে।

জমির মালিক ও দখলদারদের প্রতি জরুরি বার্তা

জমি-সংক্রান্ত আইনি লড়াই এড়াতে আইনজীবীরা গুরুত্বপূর্ণ পরামর্শ দিয়েছেন:

দখলদারদের জন্য: যারা অন্যের জমি দীর্ঘদিন ধরে দখলে রাখছেন, তাদের অবশ্যই 'তামাদি আইন'-এর সব শর্ত প্রমাণের জন্য প্রয়োজনীয় সমস্ত দলিলপত্র বা প্রমাণ সংগ্রহে রাখতে হবে।

প্রকৃত মালিকদের জন্য: সম্পত্তি ভাড়ায় দেওয়া বা কেয়ারটেকার নিয়োগের ক্ষেত্রে অবশ্যই লিখিত চুক্তিপত্র সংরক্ষণ করা এবং যেকোনো অপ্রীতিকর পরিস্থিতি এড়াতে সঠিক সময়ে আইনানুগ ব্যবস্থা গ্রহণ করা অপরিহার্য।

আরও পড়ুন:নতুন দুই আইন: বাতিলের পথে লক্ষাধিক দলিল

বাংলাদেশের অন্যতম মূল্যবান সম্পদ হলো জমি। ভুল বোঝাবুঝি বা অসচেতনতার কারণে মালিকানা হারানো বা দীর্ঘ আইনি লড়াইয়ের ঝুঁকি তৈরি হয়। তাই ভূমি-সংক্রান্ত যেকোনো গুরুত্বপূর্ণ সিদ্ধান্ত গ্রহণের আগে একজন অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া এবং প্রয়োজনীয় দলিলপত্র নিশ্চিত করা অত্যাবশ্যক।

তানভির ইসলাম/