ওয়ারিশ সনদ দিয়ে জমি নামজারি করবেন যেভাবে, জেনে নিন নিয়ম

পরিবারের কোনো সদস্য মারা যাওয়ার পর তাঁর নামে থাকা জমির মালিকানা উত্তরাধিকারীদের কাছে গেলেও সরকারি খতিয়ানে আগের মালিকের নাম থেকে যেতে পারে। এ অবস্থায় জমির রেকর্ডে ওয়ারিশদের নাম অন্তর্ভুক্ত করতে নামজারি করা প্রয়োজন। এ জন্য ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করে অনলাইনেই আবেদন করা যায়। তবে জমি ভাগ না হলে সব ওয়ারিশের নামে যৌথ নামজারি এবং নিজেদের মধ্যে জমি ভাগ করে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামার প্রয়োজন হয়।

বাংলাদেশে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারির আবেদন এখন ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি ব্যবস্থায় করা যায়। আবেদনে মৃত ব্যক্তির পরিচয়, জমির খতিয়ান ও দাগ নম্বরের তথ্যের পাশাপাশি সব ওয়ারিশের সঠিক বিবরণ দিতে হয়। কাগজপত্র যাচাই এবং প্রয়োজনীয় শুনানি শেষে সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) নামজারির বিষয়ে সিদ্ধান্ত দেন।

ওয়ারিশ সনদ দিয়ে জমি নামজারি করতে কী কী কাগজ লাগে?

উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারির জন্য আবেদন করার আগে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র প্রস্তুত রাখা ভালো। সাধারণভাবে যেসব নথি প্রয়োজন হতে পারে—

সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান, পৌরসভার মেয়র বা সিটি করপোরেশনের ওয়ার্ড কাউন্সিলরের কাছ থেকে নেওয়া ওয়ারিশ সনদ।

মৃত জমির মালিকের মৃত্যু সনদ, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে।

মৃত ব্যক্তির নামে থাকা সর্বশেষ খতিয়ানের কপি।

জমির দাগ নম্বর, মৌজা, জমির পরিমাণ ও অবস্থানসংক্রান্ত তথ্য।

আবেদনকারী ও সংশ্লিষ্ট ওয়ারিশদের জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য বা কপি।

জমির ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা, প্রযোজ্য ক্ষেত্রে।

আগের কোনো নামজারি, দলিল বা আদালতের আদেশ থাকলে সংশ্লিষ্ট কাগজপত্র।

জমির রেকর্ড, মালিকানার ধরন ও আবেদনের পরিস্থিতি অনুযায়ী অতিরিক্ত নথি চাওয়া হতে পারে। তাই আবেদন জমা দেওয়ার আগে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের নির্দেশনা যাচাই করা উচিত।

ওয়ারিশ সনদ দিয়ে নামজারি করার ধাপ

উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারির আবেদন অনলাইনে করা যায়। এ জন্য নিচের ধাপগুলো অনুসরণ করতে হবে।

১. প্রথমে ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করুন

জমির মূল মালিক মারা গেলে তাঁর বৈধ উত্তরাধিকারীদের পরিচয় ও সম্পর্ক উল্লেখ করে ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করতে হবে। সাধারণত সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন পরিষদ, পৌরসভা বা সিটি করপোরেশন থেকে এ সনদ পাওয়া যায়।

সনদে সব ওয়ারিশের নাম, পরিচয় ও প্রয়োজনীয় তথ্য সঠিকভাবে উল্লেখ আছে কি না, তা যাচাই করা জরুরি। কোনো ওয়ারিশের নাম বাদ পড়লে বা নামের বানানে ভুল থাকলে পরবর্তী সময়ে নামজারি নিয়ে জটিলতা তৈরি হতে পারে।

বর্তমানে ই-নামজারি ব্যবস্থার সঙ্গে অনলাইনে নাগরিক সনদ যাচাইয়ের প্ল্যাটফর্ম ‘প্রত্যয়ন’-এর সংযোগ রয়েছে। ফলে সংশ্লিষ্ট কর্মকর্তা অনলাইনে ওয়ারিশ সনদের তথ্য যাচাই করতে পারেন।

২. সরকারি ই-নামজারি ওয়েবসাইটে প্রবেশ করুন

ওয়ারিশ সনদ ও জমির প্রয়োজনীয় তথ্য সংগ্রহের পর ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি ওয়েবসাইটে যেতে হবে। ঠিকানা: https://mutation.land.gov.bd

ওয়েবসাইটে প্রবেশ করে নির্দেশনা অনুযায়ী নাগরিক অ্যাকাউন্টে লগইন করতে হবে। অ্যাকাউন্ট না থাকলে প্রয়োজনীয় তথ্য দিয়ে নিবন্ধন সম্পন্ন করতে হবে।

৩. উত্তরাধিকার সূত্রে নামজারির আবেদন নির্বাচন করুন

লগইন করার পর নামজারি বা মিউটেশন আবেদনসংক্রান্ত সেবা নির্বাচন করতে হবে। আবেদনের ধরন হিসেবে উত্তরাধিকারসূত্রে জমি পাওয়ার বিষয়টি উল্লেখ করতে হবে।

এরপর জমির অবস্থান, মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর এবং জমির পরিমাণসহ প্রয়োজনীয় তথ্য দিতে হবে। মৃত ব্যক্তির নাম ও আবেদনকারীর পরিচয়সংক্রান্ত তথ্যও নির্ভুলভাবে পূরণ করতে হবে।

৪. সব ওয়ারিশের তথ্য যুক্ত করুন

উত্তরাধিকারসূত্রে নামজারির ক্ষেত্রে সব বৈধ ওয়ারিশের তথ্য সঠিকভাবে দিতে হবে। কোনো ওয়ারিশকে বাদ দিয়ে শুধু একজনের নামে পুরো জমি নামজারির আবেদন করা উচিত নয়।

ওয়ারিশদের নাম, পরিচয় এবং প্রাপ্য অংশের তথ্য ওয়ারিশ সনদ ও প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী দিতে হবে। আবেদন জমা দেওয়ার আগে প্রত্যেকের তথ্য মিলিয়ে দেখা জরুরি।

৫. প্রয়োজনীয় কাগজপত্র আপলোড ও ফি পরিশোধ করুন

আবেদনের নির্দেশনা অনুযায়ী ওয়ারিশ সনদ, খতিয়ান এবং অন্যান্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্রের পরিষ্কার স্ক্যান কপি বা ছবি সংযুক্ত করতে হবে। এরপর নির্ধারিত কোর্ট ফি ও নোটিশ জারি ফি অনলাইনে পরিশোধ করে আবেদন জমা দিতে হবে।

আবেদন জমা দেওয়ার পর পাওয়া আবেদন নম্বর বা ট্র্যাকিং তথ্য সংরক্ষণ করুন। পরবর্তী সময়ে আবেদনের অগ্রগতি জানতে এটি প্রয়োজন হবে।

৬. ভূমি অফিসের যাচাই ও শুনানিতে অংশ নিন

আবেদন জমা হলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস কাগজপত্র ও জমির তথ্য যাচাই করবে। প্রয়োজন হলে ইউনিয়ন ভূমি অফিসের মাধ্যমে তদন্ত বা প্রতিবেদন নেওয়া হতে পারে।

কোনো তথ্যের ঘাটতি বা আপত্তি থাকলে আবেদনকারীকে তা জানানো হতে পারে। শুনানির নোটিশ পেলে নির্ধারিত সময়ে প্রয়োজনীয় মূল কাগজপত্রসহ উপস্থিত থাকতে হবে। কর্তৃপক্ষের চাওয়া অতিরিক্ত তথ্য বা নথিও জমা দিতে হবে।

সব তথ্য ও কাগজপত্র সঠিক বলে বিবেচিত হলে সহকারী কমিশনার (ভূমি) নামজারির আদেশ দিতে পারেন।

৭. নামজারি অনুমোদনের পর ডিসিআর ও খতিয়ান সংগ্রহ করুন

আবেদন অনুমোদিত হলে নির্ধারিত ডিসিআর ফি পরিশোধ করতে হবে। এরপর নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর সংগ্রহ করা যাবে।

নতুন খতিয়ানে ওয়ারিশদের নাম ও তাঁদের প্রাপ্য হিস্যা সঠিকভাবে উল্লেখ আছে কি না, তা যাচাই করে নিতে হবে। ভবিষ্যতে ভূমি উন্নয়ন কর দেওয়া বা জমিসংক্রান্ত অন্যান্য কাজের জন্য এসব নথি সংরক্ষণ করা জরুরি।

সব ওয়ারিশের নামে কি একসঙ্গে নামজারি করা যায়?

হ্যাঁ। জমির উত্তরাধিকারীরা নিজেদের মধ্যে জমি ভাগ না করলেও সব ওয়ারিশের নামে যৌথভাবে নামজারি করতে পারেন। এ ক্ষেত্রে একই খতিয়ানে প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করা হয়। যৌথ নামজারির জন্য বণ্টননামা দলিল বাধ্যতামূলক নয়।

আরও পড়ুন:

জমির খাজনা অনলাইনে দেওয়ার নিয়ম ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্র

আপনার জমির দলিল রেজিস্ট্রি হয়েছে কি না যাচাই করবেন যেভাবে

অর্থাৎ, জমি এখনো ভাগ না হলেও শুধু বণ্টননামা নেই—এ কারণে যৌথ নামজারির আবেদন বাতিল করার কথা নয়। এ ক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদসহ প্রয়োজনীয় কাগজপত্র দিয়ে সব ওয়ারিশের নামে আবেদন করা যায়।

আলাদা আলাদা খতিয়ান করতে চাইলে কী করতে হবে?

ওয়ারিশরা যদি উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি নিজেদের মধ্যে ভাগ করে নিয়ে প্রত্যেকে আলাদা খতিয়ান করতে চান, তাহলে নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল প্রয়োজন।

এ জন্য সব ওয়ারিশের সম্মতিতে কে কোন দাগের কতটুকু জমি পাবেন, তা নির্ধারণ করে আপস বণ্টননামা তৈরি করতে হবে। এরপর আইন অনুযায়ী দলিলটি নিবন্ধন করে সেই বণ্টন অনুযায়ী পৃথক নামজারির আবেদন করা যায়।

শুধু মৌখিকভাবে জমি ভাগ করে নিলেই পৃথক খতিয়ান পাওয়া যায় না। পৃথক নামজারির জন্য নিবন্ধিত বণ্টননামার শর্ত পূরণ করতে হবে।

জমির নামজারিতে সরকারি ফি কত?

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ভূমিসেবার নির্ধারিত ফি অনুযায়ী, সাধারণ ই-নামজারির ক্ষেত্রে খরচ তিনটি ধাপে নির্ধারিত—

আবেদন জমা দেওয়ার সময় কোর্ট ফি ও নোটিশ জারি ফি বাবদ ৭০ টাকা দিতে হয়। নামজারি অনুমোদিত হলে বাকি ১ হাজার ১০০ টাকা ডিসিআর ফি পরিশোধ করতে হয়।

সরকারি ফি পরিবর্তিত হতে পারে। তাই টাকা জমা দেওয়ার আগে ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্ধারিত ফি তালিকা অথবা ই-নামজারি পোর্টালে প্রদর্শিত অঙ্ক যাচাই করে নেওয়া উচিত।

ওয়ারিশ সনদে নামের ভুল থাকলে কী করবেন?

ওয়ারিশ সনদে উল্লেখিত নামের সঙ্গে জাতীয় পরিচয়পত্র, জন্মনিবন্ধন বা জমির দলিলে থাকা নামের অমিল থাকলে নামজারি প্রক্রিয়ায় আপত্তি উঠতে পারে।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, ওয়ারিশ সনদের নামের সঙ্গে দলিল বা আবেদনকারীর নামের পার্থক্য থাকলে জাতীয় পরিচয়পত্র বা জন্মনিবন্ধন সনদের তথ্যের ভিত্তিতে সঠিক ওয়ারিশ সনদ দাখিল করতে হবে। তাই আবেদন করার আগেই নামের বানান ও পরিচয়সংক্রান্ত অসংগতি সংশোধন করে নেওয়া ভালো।

কোনো ওয়ারিশ আপত্তি করলে নামজারি হবে কি?

ওয়ারিশদের মধ্যে জমির মালিকানা, প্রাপ্য অংশ বা বণ্টন নিয়ে বিরোধ থাকলে নামজারি প্রক্রিয়ায় জটিলতা তৈরি হতে পারে। এ ধরনের ক্ষেত্রে ভূমি অফিস সংশ্লিষ্ট কাগজপত্র যাচাই, শুনানি এবং প্রয়োজনীয় তদন্তের মাধ্যমে সিদ্ধান্ত নেয়।

কোনো আপত্তি উঠলে আবেদনকারীকে নিজের বক্তব্য ও প্রমাণ উপস্থাপনের সুযোগ দিতে হয়। শুধু অন্য কারও আপত্তি থাকলেই আবেদন স্বয়ংক্রিয়ভাবে বাতিল হয়ে যায়—বিষয়টি এমন নয়। তবে প্রকৃত মালিকানা বা উত্তরাধিকার নিয়ে বিরোধ থাকলে প্রয়োজন অনুযায়ী দেওয়ানি আদালতের আশ্রয় নিতে হতে পারে।

নামজারি নিয়ে সমস্যা হলে কোথায় যোগাযোগ করবেন?

অনলাইনে আবেদন, ওয়ারিশ সনদ যাচাই, খতিয়ান বা জমির তথ্য নিয়ে সমস্যা হলে প্রথমে সংশ্লিষ্ট উপজেলা বা সার্কেল ভূমি অফিসে যোগাযোগ করা যেতে পারে। ভূমিসেবা সংক্রান্ত সহায়তার জন্য ভূমি মন্ত্রণালয়ের হটলাইন ১৬১২২ নম্বরেও যোগাযোগ করা যায়।

সবশেষে মনে রাখতে হবে, ওয়ারিশ সনদ উত্তরাধিকারীদের পরিচয় ও সম্পর্কের প্রমাণ হিসেবে ব্যবহৃত হয়। কিন্তু শুধু ওয়ারিশ সনদ থাকলেই জমির নামজারি সম্পন্ন হয় না। জমির পূর্ববর্তী রেকর্ড, মালিকানার তথ্য, উত্তরাধিকারীদের হিস্যা এবং প্রয়োজনীয় কাগজপত্র যাচাইয়ের পরই নামজারির সিদ্ধান্ত দেওয়া হয়।

সচরাচর জিজ্ঞাসা (FAQ)

১. ওয়ারিশ সনদ দিয়ে কি জমি নামজারি করা যায়?

হ্যাঁ। উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারির আবেদনে ওয়ারিশ সনদ প্রয়োজন হয়। তবে জমির পূর্ববর্তী খতিয়ান, মৃত মালিকের তথ্য এবং সব ওয়ারিশের বিবরণসহ প্রয়োজনীয় নথি জমা দিতে হবে।

২. ওয়ারিশি জমি নামজারি করতে কি সব ওয়ারিশের সম্মতি লাগে?

সব ওয়ারিশের তথ্য ও প্রাপ্য হিস্যা সঠিকভাবে উল্লেখ করতে হবে। জমি ভাগ না হলে সব ওয়ারিশের নামে যৌথ নামজারি করা যায়। পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা প্রয়োজন।

৩. বণ্টননামা ছাড়া কি ওয়ারিশি জমি নামজারি করা যায়?

হ্যাঁ। সব ওয়ারিশের নামে যৌথ নামজারি করতে বণ্টননামা বাধ্যতামূলক নয়। তবে পৃথক পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল প্রয়োজন।

৪. ওয়ারিশ সনদ দিয়ে জমি নামজারি করতে কত টাকা লাগে?

ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত ফি তালিকা অনুযায়ী, সাধারণ নামজারিতে কোর্ট ফি ২০ টাকা, নোটিশ জারি ফি ৫০ টাকা এবং ডিসিআর ফি ১ হাজার ১০০ টাকা; মোট ১ হাজার ১৭০ টাকা।

৫. ওয়ারিশ সনদে নামের ভুল থাকলে কী হবে?

নামের অমিল থাকলে নামজারি প্রক্রিয়ায় আপত্তি উঠতে পারে। জাতীয় পরিচয়পত্র বা জন্মনিবন্ধনের তথ্যের সঙ্গে মিল রেখে সঠিক ওয়ারিশ সনদ দাখিল করতে হবে।

আল-সাদ/