দলিলের নম্বর ও তারিখ দিয়ে জমির তথ্য যাচাই করবেন যেভাবে

জমি কেনার আগে কিংবা পুরোনো কোনো জমির মালিকানা নিয়ে সন্দেহ দেখা দিলে দলিলের নম্বর ও নিবন্ধনের তারিখ দিয়ে তথ্য যাচাই করা গুরুত্বপূর্ণ। কারণ, হাতে থাকা দলিলের কাগজে সিল-স্বাক্ষর থাকলেই সেটি যথাযথভাবে নিবন্ধিত বা জমির মালিকানা নির্ভুল—এমন নিশ্চয়তা পাওয়া যায় না। সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের রেকর্ডে দলিলের তথ্য মিলিয়ে দেখা, প্রয়োজনে সার্টিফায়েড নকল সংগ্রহ এবং খতিয়ান-দাগের সঙ্গে জমির বিবরণ যাচাই করলেই প্রকৃত অবস্থা সম্পর্কে অনেক বেশি নির্ভরযোগ্য ধারণা পাওয়া সম্ভব।

বাংলাদেশে দলিল যাচাইয়ের ক্ষেত্রে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ তথ্য হলো দলিল নম্বর, নিবন্ধনের সাল ও তারিখ এবং কোন সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলটি নিবন্ধিত হয়েছে। এসব তথ্য দিয়ে সংশ্লিষ্ট অফিসে তল্লাশি করা যায়। দলিলের নম্বর জানা না থাকলেও দাতা-গ্রহীতার নাম কিংবা জমির মৌজার তথ্য ব্যবহার করে সূচিবহি অনুসন্ধানের সুযোগ রয়েছে।

দলিলের নম্বর ও তারিখ দিয়ে জমির তথ্য যাচাই করতে যা লাগবে

দলিল যাচাইয়ের কাজ শুরু করার আগে কয়েকটি তথ্য সংগ্রহ করে রাখা ভালো। এতে সংশ্লিষ্ট অফিসে রেকর্ড খুঁজে পেতে সুবিধা হয়।

প্রয়োজনীয় তথ্যগুলো হলো—

দলিল নম্বর।

দলিল নিবন্ধনের সাল ও তারিখ।

যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলটি নিবন্ধিত হয়েছে তার নাম।

জমির মৌজার নাম।

খতিয়ান নম্বর ও দাগ নম্বর।

জমির পরিমাণ ও অবস্থান।

দাতা বা বিক্রেতা এবং গ্রহীতা বা ক্রেতার নাম।

সব তথ্য একসঙ্গে পাওয়া না গেলেও দলিল নম্বর, সাল ও সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের পরিচয় জানা থাকলে অনুসন্ধান শুরু করা যায়। মূল দলিলের শেষ পৃষ্ঠার উল্টো দিকে বালাম বই ও পৃষ্ঠাসংক্রান্ত তথ্য লেখা থাকলে সেটিও কাজে আসে।

সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে দলিল যাচাই করার নিয়ম

দলিলের সত্যতা যাচাইয়ের সবচেয়ে নির্ভরযোগ্য উপায় হলো যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলটি নিবন্ধিত হয়েছিল, সেই অফিসের সংরক্ষিত রেকর্ডের সঙ্গে তথ্য মিলিয়ে দেখা।

প্রথম ধাপ: সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস শনাক্ত করুন

প্রথমে নিশ্চিত হতে হবে দলিলটি কোন সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নিবন্ধিত হয়েছিল। জমি যে এলাকায় অবস্থিত, সেই এলাকার অফিসই সব ক্ষেত্রে দলিল নিবন্ধনের অফিস হবে—এমন ধরে নেওয়া ঠিক নয়। দলিলের নিবন্ধনসংক্রান্ত তথ্য দেখে সংশ্লিষ্ট অফিস শনাক্ত করতে হবে।

দ্বিতীয় ধাপ: দলিল নম্বর ও তারিখ দিয়ে তল্লাশির আবেদন করুন

দলিল নম্বর, নিবন্ধনের সাল ও তারিখ উল্লেখ করে সংশ্লিষ্ট অফিসে রেকর্ড তল্লাশির বিষয়ে যোগাযোগ করতে হবে। পাশাপাশি দাতা-গ্রহীতার নাম, মৌজা, খতিয়ান ও দাগ নম্বর দিলে দলিল শনাক্ত করতে সুবিধা হতে পারে।

তৃতীয় ধাপ: নিবন্ধিত রেকর্ডের সঙ্গে দলিল মিলিয়ে দেখুন

সংশ্লিষ্ট অফিসের সংরক্ষিত বালাম বই বা নিবন্ধন রেকর্ডে দলিলের তথ্য অনুসন্ধান করা হয়। সেখানে দলিলের নম্বর, পক্ষগুলোর পরিচয় এবং জমির বিবরণ হাতে থাকা কপির সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে।

চতুর্থ ধাপ: সার্টিফায়েড নকল সংগ্রহ করুন

দলিলের তথ্য যাচাইয়ের পাশাপাশি প্রয়োজন হলে নিবন্ধিত দলিলের সার্টিফায়েড নকল বা প্রত্যয়িত অনুলিপির জন্য আবেদন করা যায়। এটি সাধারণ ফটোকপি নয়; সংশ্লিষ্ট অফিসের রেকর্ড থেকে নিয়ম অনুযায়ী দেওয়া প্রত্যয়িত অনুলিপি।

মূল দলিল না থাকলেও কি জমির দলিল খুঁজে পাওয়া যায়?

হ্যাঁ, মূল দলিল হারিয়ে গেলেও সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষিত সূচিবহি অনুসন্ধানের মাধ্যমে দলিলের তথ্য খোঁজার সুযোগ রয়েছে।

সরকারি সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের প্রকাশিত নির্দেশনা অনুযায়ী, দলিল নিবন্ধনের পর গুরুত্বপূর্ণ তথ্য নিয়ে সূচিবহি তৈরি করা হয়। একটি সূচিবহিতে দাতা, গ্রহীতা বা দলিলের অন্য পক্ষের নাম থাকে। আরেকটি সূচিবহি জমির মৌজার নাম অনুযায়ী তৈরি করা হয়।

আরও পড়ুন:

জমি বিক্রির সময় বায়না করলে যে ১২টি শর্ত অবশ্যই রাখবেন

ওয়ারিশ সনদ দিয়ে জমি নামজারি, জেনে নিন নিয়ম

অন্যের নামে জমি রেকর্ড হলে নিজের নামে করবেন যেভাবে

তাই দলিল নম্বর জানা না থাকলে বিক্রেতা বা ক্রেতার নাম এবং জমির মৌজার তথ্য দিয়ে অনুসন্ধানের আবেদন করা যেতে পারে। তবে একই নামের একাধিক ব্যক্তি বা একই মৌজায় একাধিক জমি থাকতে পারে। সে কারণে অন্যান্য তথ্যও মিলিয়ে দেখতে হবে।

দলিলের বালাম নম্বর ও পৃষ্ঠা দিয়ে কীভাবে তথ্য মিলাবেন?

নিবন্ধিত দলিলের মূল কাগজের শেষ পৃষ্ঠার উল্টো দিকে অনেক সময় দলিলটি কোন সালের কত নম্বর বালাম বইয়ে নকল করা হয়েছে এবং কত নম্বর পৃষ্ঠা থেকে কত নম্বর পৃষ্ঠা পর্যন্ত লেখা হয়েছে, তা উল্লেখ থাকে। সেখানে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রারের স্বাক্ষরও থাকতে পারে।

এই তথ্যের মাধ্যমে সংশ্লিষ্ট অফিসে সংরক্ষিত রেকর্ড খুঁজে পাওয়া সহজ হয়। বিশেষ করে পুরোনো দলিল যাচাইয়ের ক্ষেত্রে বালাম বইয়ের তথ্য গুরুত্বপূর্ণ সহায়ক হতে পারে।

তবে শুধু বালাম নম্বর, পৃষ্ঠা বা স্বাক্ষর দেখে দলিলের সত্যতা চূড়ান্তভাবে নিশ্চিত হওয়া উচিত নয়। অফিসের মূল রেকর্ডের সঙ্গে তথ্য মিলিয়ে নিতে হবে।

দলিলের সার্টিফায়েড নকল তোলার নিয়ম

দলিলের তথ্য যাচাইয়ের পর প্রত্যয়িত অনুলিপি প্রয়োজন হলে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে আবেদন করতে হবে।

উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রার অফিসের প্রকাশিত নির্দেশনায় রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৫৭ ধারা অনুযায়ী নির্দিষ্ট রেজিস্টার বহি ও সূচিবহি পরিদর্শন এবং আইন ও নির্ধারিত শর্ত সাপেক্ষে নকল সংগ্রহের সুযোগের কথা বলা হয়েছে।

এ ছাড়া রেজিস্ট্রেশন বিধিমালা, ২০১৪-এর ১০৮ অনুচ্ছেদে তল্লাশি ও নকলের আবেদনসংক্রান্ত নিয়ম উল্লেখ রয়েছে। সংশ্লিষ্ট অফিসের নির্দেশনা অনুযায়ী তল্লাশির জন্য ৩৬ নম্বর ফরম এবং নকলের জন্য ৩৭ নম্বর ফরম ব্যবহারের কথা বলা হয়েছে।

আবেদনের আগে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যোগাযোগ করে বর্তমান ফরম, ফি ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জেনে নেওয়া উচিত। কারণ দলিলের ধরন ও আবেদনভেদে প্রক্রিয়া আলাদা হতে পারে।

অনলাইনে দলিল নম্বর ও তারিখ দিয়ে জমির তথ্য দেখা যায় কি?

জমির তথ্য যাচাইয়ের ক্ষেত্রে অনলাইন ভূমিসেবা ব্যবহার করা যায়। তবে দলিলের নম্বর ও তারিখ লিখে সব নিবন্ধিত দলিলের পূর্ণাঙ্গ তথ্য বা মালিকানা সরাসরি দেখার জন্য উন্মুক্ত একটি সর্বজনীন অনলাইন অনুসন্ধানব্যবস্থা রয়েছে—এমন ধারণা সঠিক নয়।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি ব্যবস্থায় দলিলসূত্রে জমির মালিকানা দাবি করে আবেদন করার সময় দলিল নম্বর, দলিলের তারিখ এবং সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের নাম দিতে হয়। পাশাপাশি খতিয়ানের রেকর্ডীয় মালিকের নাম ও অন্যান্য পরিচয়সংক্রান্ত তথ্যও প্রয়োজন হয়।

অর্থাৎ অনলাইনে নামজারির আবেদন করার ক্ষেত্রে দলিলের তথ্য ব্যবহার করা যায়। কিন্তু আবেদন করার সময় তথ্য দেওয়া আর নিবন্ধিত দলিলের সত্যতা স্বাধীনভাবে যাচাই করা এক বিষয় নয়। দলিলের মূল রেকর্ডের সঙ্গে তথ্য মিলিয়ে নিতে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের সহায়তা প্রয়োজন হতে পারে।

দলিলের তথ্যের সঙ্গে খতিয়ান ও দাগ নম্বর মিলিয়ে দেখবেন যেভাবে

শুধু দলিলের নম্বর ও তারিখ যাচাই করলেই জমির মালিকানা সম্পর্কে পূর্ণাঙ্গ সিদ্ধান্তে পৌঁছানো যায় না। দলিলে লেখা জমির পরিচয় সংশ্লিষ্ট ভূমি রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে দেখা জরুরি।

যাচাইয়ের সময় কয়েকটি বিষয় বিশেষভাবে খেয়াল করুন—

মৌজার নাম: দলিলে যে মৌজার নাম উল্লেখ আছে, খতিয়ান ও ভূমি রেকর্ডেও সেটি মিলছে কি না দেখুন।

খতিয়ান নম্বর: দলিলে উল্লেখ করা খতিয়ান নম্বর এবং সংশ্লিষ্ট রেকর্ডের তথ্য মিলিয়ে নিন।

দাগ নম্বর: জমির দাগ নম্বর ঠিক আছে কি না যাচাই করুন। পুরোনো ও নতুন জরিপে দাগ নম্বর পরিবর্তিত হয়ে থাকতে পারে। তাই প্রয়োজনে সাবেক ও হাল দাগের সম্পর্কও পরীক্ষা করতে হবে।

জমির পরিমাণ: দলিলে উল্লেখ করা জমির পরিমাণের সঙ্গে খতিয়ান ও অন্যান্য রেকর্ডের তথ্য মিলিয়ে দেখুন।

জমির সীমানা: উত্তর, দক্ষিণ, পূর্ব ও পশ্চিম পাশের সীমানা দলিলের বিবরণের সঙ্গে বাস্তব অবস্থার মিল আছে কি না পরীক্ষা করুন।

মালিকের নাম: দলিলের দাতা ও গ্রহীতার নামের সঙ্গে খতিয়ানে থাকা মালিকের পরিচয় এবং মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করুন।

নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন করের তথ্যও যাচাই করুন

জমির মালিকানা যাচাইয়ের ক্ষেত্রে নামজারি বা মিউটেশনের তথ্য গুরুত্বপূর্ণ। দলিলের মাধ্যমে জমি কেনার পর সংশ্লিষ্ট নিয়ম মেনে নামজারি হয়েছে কি না, খতিয়ানে কার নাম রয়েছে এবং জমির পরিমাণ ঠিকভাবে অন্তর্ভুক্ত হয়েছে কি না দেখতে হবে।

এ ছাড়া ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা বা কর পরিশোধের তথ্যও পরীক্ষা করা উচিত। সরকারি ভূমি উন্নয়ন কর পোর্টালে হোল্ডিং নিবন্ধনের জন্য সচল মোবাইল নম্বর, জাতীয় পরিচয়পত্র নম্বর, জন্মতারিখ এবং দাখিলা বা খারিজ খতিয়ানের তথ্য প্রয়োজন হয়।

তবে মনে রাখতে হবে, ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ বা নামজারি একা চূড়ান্ত মালিকানার প্রমাণ নয়। দলিল, খতিয়ান, উত্তরাধিকার বা পূর্ববর্তী হস্তান্তরের কাগজপত্র এবং বাস্তব দখলসহ সব বিষয় একসঙ্গে যাচাই করা প্রয়োজন।

জমি কেনার আগে যেসব বিষয় অবশ্যই পরীক্ষা করবেন

জমি কেনার আগে শুধু বিক্রেতার দেখানো দলিল দেখে সিদ্ধান্ত নেওয়া ঝুঁকিপূর্ণ হতে পারে। কারণ একই জমি একাধিকবার বিক্রি, উত্তরাধিকারীদের অংশ নিয়ে বিরোধ, দাগের ভুল, জমির পরিমাণে অমিল কিংবা আদালতের নিষেধাজ্ঞার মতো জটিলতা থাকতে পারে।

তাই কেনার আগে—

১. বিক্রেতার মালিকানার মূল দলিল ও সার্টিফায়েড নকল যাচাই করুন।

২. আগের মালিকদের কাছ থেকে বর্তমান মালিক পর্যন্ত দলিলের ধারাবাহিকতা পরীক্ষা করুন।

৩. খতিয়ান, দাগ নম্বর, মৌজা ও জমির পরিমাণ মিলিয়ে দেখুন।

৪. নামজারি ও ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য যাচাই করুন।

৫. জমির বাস্তব দখল ও সীমানা সরেজমিনে পরীক্ষা করুন।

৬. জমিটি নিয়ে মামলা, বন্ধক, অধিগ্রহণ বা অন্য কোনো আইনি বাধা আছে কি না খোঁজ নিন।

৭. বড় অঙ্কের লেনদেনের আগে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর মাধ্যমে কাগজপত্র পরীক্ষা করান।

দলিলের তথ্য না মিললে কী করবেন?

দলিলের নম্বর, তারিখ, দাতা-গ্রহীতার নাম কিংবা জমির দাগ নম্বরে কোনো অমিল পাওয়া গেলে তাড়াহুড়া করে দলিলটিকে জাল বা বাতিল বলে ধরে নেওয়া ঠিক নয়। পুরোনো রেকর্ড, জরিপ পরিবর্তন, নামের বানানগত পার্থক্য বা তথ্য সংরক্ষণের ভুলের কারণেও অমিল দেখা দিতে পারে।

এ ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে মূল রেকর্ডের সঙ্গে তথ্য যাচাই করতে হবে। খতিয়ান বা নামজারির তথ্য নিয়ে সমস্যা থাকলে সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের সহায়তা নিতে হবে। আর মালিকানা নিয়ে বিরোধ বা জটিলতা দেখা দিলে ভূমি বিষয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

দলিলের তারিখ ও নম্বর দিয়ে জমির তথ্য যাচাই করার মূল উপায় হলো সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের নিবন্ধন রেকর্ডে তথ্য মিলিয়ে দেখা এবং প্রয়োজনে সার্টিফায়েড নকল সংগ্রহ করা। এরপর দলিলের মৌজা, খতিয়ান, দাগ, জমির পরিমাণ, নামজারি ও দখলের তথ্য যাচাই করলে জমির মালিকানা সম্পর্কে আরও পরিষ্কার ধারণা পাওয়া যায়।

জমি কেনাবেচার মতো বড় আর্থিক সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে এই যাচাইগুলো সম্পন্ন করা জরুরি। কারণ কাগজে থাকা একটি ছোট ভুল বা অমিলও পরবর্তী সময়ে বড় ধরনের আইনি জটিলতার কারণ হতে পারে।

পাঠকের সাধারণ প্রশ্ন (FAQ)

১. দলিল নম্বর ও তারিখ দিয়ে কি অনলাইনে জমির মালিকের নাম জানা যায়?

সব নিবন্ধিত দলিলের তথ্য দলিল নম্বর ও তারিখ দিয়ে সরাসরি অনলাইনে দেখার সর্বজনীন ব্যবস্থা নেই। সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে রেকর্ড তল্লাশি করে তথ্য যাচাই করা যায়।

২. জমির দলিলের নম্বর জানা থাকলে কোথায় যোগাযোগ করতে হবে?

যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলটি নিবন্ধিত হয়েছিল, সেখানে দলিল নম্বর, নিবন্ধনের সাল ও তারিখ দিয়ে তল্লাশির বিষয়ে যোগাযোগ করতে হবে।

৩. মূল দলিল হারিয়ে গেলে কি নকল তোলা সম্ভব?

হ্যাঁ। সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সংরক্ষিত রেকর্ড ও সূচিবহি অনুসন্ধান করে নিয়ম অনুযায়ী সার্টিফায়েড নকলের আবেদন করা যায়।

৪. দলিলের সার্টিফায়েড নকল কি সাধারণ ফটোকপির চেয়ে বেশি নির্ভরযোগ্য?

হ্যাঁ। সার্টিফায়েড নকল সংশ্লিষ্ট অফিসের সংরক্ষিত রেকর্ড থেকে নিয়ম অনুযায়ী দেওয়া প্রত্যয়িত অনুলিপি। তবে জমির পূর্ণ মালিকানা যাচাইয়ের জন্য অন্যান্য কাগজপত্রও পরীক্ষা করা প্রয়োজন।

৫. নামজারি থাকলেই কি জমির মালিকানা নিশ্চিত হয়?

না। নামজারি গুরুত্বপূর্ণ ভূমি রেকর্ড হলেও এটি একা চূড়ান্ত মালিকানার প্রমাণ নয়। মূল দলিল, পূর্ববর্তী মালিকানার ধারাবাহিকতা, খতিয়ান, দখল এবং অন্যান্য প্রাসঙ্গিক নথি মিলিয়ে দেখতে হয়।

তানভির ইসলাম/