জমি রেজিস্ট্রি করতে কত টাকা লাগে? জেনে নিন হিসাব

জমি কেনার আগে শুধু জমির দাম জানলেই হবে না, দলিল রেজিস্ট্রি করতে কত টাকা খরচ হবে, সেটিও আগে হিসাব করা জরুরি। বাংলাদেশে জমি রেজিস্ট্রির সময় স্ট্যাম্প শুল্ক, রেজিস্ট্রেশন ফি, স্থানীয় সরকার কর, উৎসে কর এবং নির্ধারিত আনুষঙ্গিক ফি দিতে হতে পারে। ফলে ১০ লাখ, ২০ লাখ কিংবা ৫০ লাখ টাকার জমি রেজিস্ট্রি করতে খরচ এক রকম হয় না। জমির অবস্থান, দলিলের মূল্য, মৌজাভিত্তিক করের হার ও দলিলের ধরন অনুযায়ী মোট খরচ পরিবর্তিত হয়।

সাধারণ বিক্রয় দলিল বা সাফ-কবলার ক্ষেত্রে প্রচলিত হিসাব অনুযায়ী স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫ শতাংশ এবং রেজিস্ট্রেশন ফি ১ শতাংশ ধরে প্রাথমিক হিসাব করা যায়। এর সঙ্গে স্থানীয় সরকার কর ও প্রযোজ্য উৎসে কর যুক্ত হয়। তবে সব এলাকার জন্য একই মোট হার প্রযোজ্য নয়। তাই জমি রেজিস্ট্রির আগে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে হালনাগাদ সরকারি হিসাব জেনে নেওয়া সবচেয়ে নিরাপদ উপায়।

জমি রেজিস্ট্রি করতে কোন কোন খাতে টাকা লাগে?

জমি কেনাবেচার দলিল নিবন্ধনের খরচ কয়েকটি খাতে ভাগ করা যায়। প্রতিটি খাতের হার ও প্রযোজ্যতা আলাদা হতে পারে।

১. স্ট্যাম্প শুল্ক

জমির বিক্রয় দলিল নিবন্ধনের সময় স্ট্যাম্প শুল্ক দিতে হয়। প্রচলিত সাফ-কবলা দলিলের হিসাবে এর হার সাধারণত দলিলমূল্যের ১.৫ শতাংশ। তবে প্রযোজ্য আইন ও নির্ধারিত সীমা অনুযায়ী হিসাব করতে হবে।

২. রেজিস্ট্রেশন ফি

দলিল নিবন্ধনের জন্য সরকার নির্ধারিত রেজিস্ট্রেশন ফি দিতে হয়। সাধারণ বিক্রয় দলিলের ক্ষেত্রে প্রচলিত হার দলিলমূল্যের ১ শতাংশ।

৩. স্থানীয় সরকার কর

জমি কোন এলাকায় অবস্থিত, তার ওপর স্থানীয় সরকার করের হার নির্ভর করে। সিটি করপোরেশন, পৌরসভা এবং ইউনিয়ন এলাকার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হার এক নাও হতে পারে। তাই জমির অবস্থান না জেনে এ খাতে নির্দিষ্ট অঙ্ক বলা ঠিক নয়।

৪. উৎসে কর

জমি হস্তান্তরের ক্ষেত্রে আয়কর আইনের বিধান অনুযায়ী উৎসে কর প্রযোজ্য হতে পারে। এর হিসাব জমির অবস্থান, সংশ্লিষ্ট মৌজার শ্রেণি এবং প্রযোজ্য বিধানের ওপর নির্ভর করে। ফলে সব জমির জন্য একই শতাংশ ধরে হিসাব করলে ভুল হতে পারে।

৫. অন্যান্য নির্ধারিত ফি

দলিলের পৃষ্ঠা, নকল, ই-ফি, হলফনামা এবং অন্যান্য প্রযোজ্য খাতে অতিরিক্ত খরচ হতে পারে। দলিলের ধরন ও প্রয়োজনীয় কাগজপত্র অনুযায়ী এসব খরচ পরিবর্তিত হয়।

১০ লাখ টাকার জমি রেজিস্ট্রি করতে কত টাকা লাগবে?

ধরা যাক, একটি জমির গ্রহণযোগ্য দলিলমূল্য ১০ লাখ টাকা। সাধারণ বিক্রয় দলিলের ক্ষেত্রে স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫ শতাংশ এবং রেজিস্ট্রেশন ফি ১ শতাংশ ধরে হিসাব করলে খরচ দাঁড়ায়:

স্ট্যাম্প শুল্ক: ১৫,০০০ টাকা

রেজিস্ট্রেশন ফি: ১০,০০০ টাকা

উপমোট: ২৫,০০০ টাকা

এটি কেবল এই দুই খাতের হিসাব। এর সঙ্গে স্থানীয় সরকার কর, প্রযোজ্য উৎসে কর এবং অন্যান্য ফি যোগ হবে। তাই ১০ লাখ টাকার জমি রেজিস্ট্রি করতে মোট ২৫ হাজার টাকাই লাগবে—এমন সিদ্ধান্ত নেওয়া যাবে না।

আরও পড়ুন:

সব ওয়ারিশের নাম খতিয়ানে নেই? জমির কী হবে জানুন

অন্যের নামে জমি রেকর্ড হয়ে গেলে নিজের নামে করবেন কীভাবে?

পুরনো জমির মালিক কে ছিলেন? জানুন তথ্য বের করার উপায়

একইভাবে, ২০ লাখ বা ৫০ লাখ টাকার জমির ক্ষেত্রেও প্রথমে দলিলমূল্যের ওপর প্রযোজ্য ফি হিসাব করতে হবে। এরপর জমির অবস্থান ও দলিলের ধরন অনুযায়ী বাকি কর ও ফি যোগ করে মোট খরচ নির্ধারণ করতে হবে।

জমির দলিলমূল্য কীভাবে নির্ধারিত হয়?

জমি কেনার সময় ক্রেতা ও বিক্রেতার মধ্যে যে দাম নির্ধারিত হয়, সেটিই সব ক্ষেত্রে নিবন্ধনের জন্য গ্রহণযোগ্য মূল্য হবে—এমন নয়। সংশ্লিষ্ট এলাকার সরকারি নির্ধারিত সর্বনিম্ন মূল্য এবং প্রযোজ্য আইন ও বিধি অনুসরণ করতে হয়।

তাই দলিলে জমির মূল্য উল্লেখ করার আগে সংশ্লিষ্ট মৌজার নির্ধারিত মূল্য যাচাই করা প্রয়োজন। দলিলমূল্য কম দেখিয়ে নিবন্ধন খরচ কমানোর চেষ্টা করলে আইনগত ও করসংক্রান্ত জটিলতা তৈরি হতে পারে।

হেবা বা বণ্টননামার ক্ষেত্রে কি একই খরচ লাগে?

না। জমি রেজিস্ট্রির খরচ দলিলের ধরন অনুযায়ী আলাদা হতে পারে। ক্রয়-বিক্রয়ের সাফ-কবলা দলিল, হেবা ঘোষণা, বণ্টননামা, বিনিময় দলিল এবং অন্যান্য দলিলের ক্ষেত্রে একই ফি কাঠামো প্রযোজ্য নাও হতে পারে।

উদাহরণস্বরূপ, উত্তরাধিকারীদের মধ্যে জমি ভাগ করার বণ্টননামার খরচ সাধারণ বিক্রয় দলিলের হিসাবের সঙ্গে এক করে দেখা উচিত নয়। একইভাবে, হেবা বা দানসংক্রান্ত দলিলের ক্ষেত্রেও সংশ্লিষ্ট বিধান অনুযায়ী ফি ও কর নির্ধারিত হয়।

জমি রেজিস্ট্রি করার আগে খরচ জানবেন যেভাবে

জমি কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়ার পর সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যোগাযোগ করে দলিলের ধরন, জমির অবস্থান, দলিলমূল্য এবং প্রযোজ্য ফি ও করের হিসাব জেনে নিন। নিবন্ধন অধিদপ্তরের সরকারি ওয়েবসাইটেও দলিল নিবন্ধন-সংক্রান্ত ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক ও করের তালিকা পাওয়া যায়।

ওয়েবসাইট: [https://rd.gov.bd/](https://rd.gov.bd/)

এ ছাড়া জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের ওয়েবসাইটে আয়কর-সংক্রান্ত আইন ও নির্দেশনা দেখা যেতে পারে:

[https://nbr.gov.bd/](https://nbr.gov.bd/)

জমির রেজিস্ট্রেশন খরচের পাশাপাশি নামজারি, খতিয়ান সংগ্রহ, দলিলের নকল এবং অন্যান্য পরবর্তী কাজের খরচও আলাদা করে বাজেটে রাখুন। কারণ দলিল নিবন্ধন সম্পন্ন হওয়া এবং ভূমি রেকর্ডে নিজের নাম অন্তর্ভুক্ত করা পৃথক প্রক্রিয়া।

সব মিলিয়ে, জমি রেজিস্ট্রি করতে কত টাকা লাগে—এর নির্দিষ্ট উত্তর দিতে জমির মূল্য ও অবস্থান জানা প্রয়োজন। শুধু একটি নির্দিষ্ট শতাংশ ধরে মোট খরচ হিসাব না করে প্রতিটি সরকারি ফি ও কর আলাদাভাবে যাচাই করলে অপ্রত্যাশিত খরচ এড়ানো সহজ হবে।

সচরাচর জিজ্ঞাসা (FAQ)

১. জমি রেজিস্ট্রি করতে সাধারণত কত শতাংশ খরচ হয়?

শুধু স্ট্যাম্প শুল্ক ১.৫ শতাংশ ও রেজিস্ট্রেশন ফি ১ শতাংশ ধরে প্রাথমিক হিসাব করা যায়। এর সঙ্গে স্থানীয় সরকার কর, প্রযোজ্য উৎসে কর এবং অন্যান্য ফি যোগ হওয়ায় মোট খরচ এলাকা ও দলিলভেদে পরিবর্তিত হয়।

২. ১০ লাখ টাকার জমি রেজিস্ট্রি করতে কত টাকা লাগে?

স্ট্যাম্প শুল্ক ও রেজিস্ট্রেশন ফি যথাক্রমে ১.৫ ও ১ শতাংশ ধরে এই দুই খাতে ২৫ হাজার টাকা হয়। স্থানীয় সরকার কর, উৎসে কর ও অন্যান্য ফি যোগ করলে মোট খরচ আরও বাড়বে।

৩. ইউনিয়ন ও সিটি করপোরেশন এলাকায় জমি রেজিস্ট্রির খরচ কি একই?

না। স্থানীয় সরকার কর এবং উৎসে করের হিসাব জমির অবস্থান ও প্রযোজ্য বিধানের ওপর নির্ভর করতে পারে। তাই সংশ্লিষ্ট এলাকার সরকারি হার যাচাই করা প্রয়োজন।

৪. জমি রেজিস্ট্রি ও নামজারি কি একই কাজ?

না। রেজিস্ট্রি হলো দলিল নিবন্ধনের প্রক্রিয়া। নামজারি হলো ভূমি রেকর্ডে নতুন মালিকের নাম ও সংশ্লিষ্ট তথ্য হালনাগাদ করার প্রক্রিয়া। নামজারির জন্য আলাদা আবেদন ও নির্ধারিত ফি রয়েছে।

৫. হেবা দলিল ও জমি কেনার দলিলের খরচ কি এক?

না। দলিলের ধরন অনুযায়ী স্ট্যাম্প শুল্ক, রেজিস্ট্রেশন ফি ও অন্যান্য প্রযোজ্য খরচ আলাদা হতে পারে। তাই দলিল তৈরির আগে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে নির্দিষ্ট হিসাব জেনে নেওয়া উচিত।

তানভির ইসলাম/