জমির প্রকৃত মালিক কে, খতিয়ান দেখে জানবেন যেভাবে

জমি কেনার আগে সবচেয়ে বড় প্রশ্ন থাকে—কাগজপত্রে যার নাম আছে, তিনিই কি সত্যিই বর্তমান মালিক? এই প্রশ্নের উত্তর শুধু একটি খতিয়ান দেখেই পাওয়া যায় না। জমিটির মালিকানা কার কাছ থেকে কার কাছে গেছে, সেই ধারাবাহিকতা বের করে খতিয়ান, দাগ নম্বর, রেজিস্ট্রি দলিল, নামজারি এবং ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য পরস্পরের সঙ্গে মিলিয়ে দেখলেই বিষয়টি পরিষ্কারভাবে যাচাই করা সম্ভব।

শুরুতেই খুঁজতে হবে মালিকানা বদলের ইতিহাস

কোনো জমির বর্তমান মালিকানা যাচাইয়ের সময় প্রথমে বোঝার চেষ্টা করতে হবে জমিটি বর্তমান মালিকের কাছে কীভাবে এসেছে। সেটি ক্রয়, উত্তরাধিকার, দান, হেবা, বন্দোবস্ত কিংবা আদালতের আদেশের মাধ্যমে পাওয়া হতে পারে।

মালিকানা যদি এক ব্যক্তি থেকে অন্য ব্যক্তির কাছে গিয়ে থাকে, তাহলে আগের মালিক এবং বর্তমান মালিকের মধ্যকার সেই সংযোগের নথিও পরীক্ষা করতে হবে। অর্থাৎ শুধু বর্তমান মালিকের নাম পাওয়া যথেষ্ট নয়; আগের মালিক থেকে বর্তমান মালিক পর্যন্ত পরিবর্তনের ধারাটিও নথিপত্রে পাওয়া যাচ্ছে কি না, সেটি গুরুত্বপূর্ণ।

খতিয়ান একা কেন যথেষ্ট নয়

জমির রেকর্ডে বিভিন্ন সময়ের বিভিন্ন ধরনের খতিয়ান থাকতে পারে। এর মধ্যে CS, SA, RS, BS, সিটি জরিপ এবং নামজারি খতিয়ান রয়েছে।

একই জমির ক্ষেত্রে সময়ের ব্যবধানে দাগ নম্বর বা খতিয়ান নম্বর বদলে যেতে পারে। তাই পুরোনো রেকর্ডে থাকা তথ্য এবং সর্বশেষ রেকর্ডের মধ্যে সম্পর্ক আছে কি না, সেটি যাচাই করতে হবে।

খতিয়ানে মালিকের নামের সঙ্গে পিতা বা স্বামীর নাম, ঠিকানা ও মালিকানার অংশও দেখা দরকার। একাধিক ব্যক্তি একই জমির মালিক হলে কার অংশ কতটুকু, সেটিও পরীক্ষা করতে হবে।

এর সঙ্গে সংশ্লিষ্ট দাগ নম্বর, জমির মোট পরিমাণ ও জমির শ্রেণি বাস্তব জমির তথ্যের সঙ্গে মিলিয়ে দেখা প্রয়োজন।

এরপর মিলবে দলিলের সঙ্গে রেকর্ড

মালিকানা যাচাইয়ের আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ ধাপ হলো রেজিস্ট্রি দলিল পরীক্ষা করা। বিশেষ করে জমি কেনার ক্ষেত্রে বিক্রেতার মালিকানার ভিত্তি কী এবং দলিলে যে তথ্য রয়েছে, তা খতিয়ানের সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ কি না—এগুলো দেখতে হবে।

দলিলে থাকা দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর ও জমির পরিমাণ সংশ্লিষ্ট রেকর্ডের সঙ্গে মিলিয়ে নিতে হবে। একই সঙ্গে বিক্রেতার মালিকানার তথ্যও যাচাই করা জরুরি।

সম্ভব হলে সংশ্লিষ্ট দলিলের সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ করা ভালো।

বর্তমান রেকর্ডে মালিকের নাম উঠেছে কি না

জমি বিক্রি বা উত্তরাধিকারসূত্রে মালিকানা পাওয়ার পর সেই পরিবর্তন সর্বশেষ রেকর্ডে প্রতিফলিত হয়েছে কি না, তা দেখতে হবে নামজারির মাধ্যমে।

কেউ জমি কিনে থাকলে কিংবা উত্তরাধিকারসূত্রে মালিক হয়ে থাকলে সংশ্লিষ্ট রেকর্ডে মালিকানা হালনাগাদ করা হয়েছে কি না যাচাই করা প্রয়োজন। সর্বশেষ নামজারি খতিয়ানে থাকা তথ্যের সঙ্গে রেজিস্ট্রি দলিল ও অন্যান্য রেকর্ডের মিল থাকাও গুরুত্বপূর্ণ।

ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য কীভাবে দেখবেন

সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা বা হোল্ডিং-সংক্রান্ত তথ্যও যাচাইয়ের অংশ হিসেবে দেখা যেতে পারে। তবে এটিকে এককভাবে মালিকানার চূড়ান্ত প্রমাণ হিসেবে ধরে নেওয়া যাবে না।

বরং খতিয়ান, রেজিস্ট্রি দলিল, নামজারি এবং ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য একসঙ্গে মিলিয়ে দেখলে জমিটির মালিকানা সম্পর্কে পরিষ্কার ধারণা পাওয়া যাবে।

রহিম-করিমের উদাহরণে বিষয়টি পরিষ্কার

ধরা যাক, একটি পুরোনো খতিয়ানে রহিমের নাম রয়েছে। পরবর্তী সময়ে রহিম জমিটি করিমের কাছে বিক্রি করেছেন। এখন শুধু পুরোনো খতিয়ানে রহিমের নাম দেখে করিমকে বর্তমান মালিক হিসেবে নিশ্চিত করা ঠিক হবে না।

এ ক্ষেত্রে যাচাই করতে হবে কয়েকটি বিষয় ধারাবাহিকভাবে। প্রথমে দেখতে হবে রহিমের মালিকানার রেকর্ড। এরপর রহিমের কাছ থেকে করিমের নামে করা ক্রয় দলিল পরীক্ষা করতে হবে। তারপর করিমের নামজারি খতিয়ান, সংশ্লিষ্ট দাগ নম্বর, জমির পরিমাণ এবং সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন করের তথ্য মিলিয়ে দেখতে হবে।

অর্থাৎ একটি পুরোনো খতিয়ানে কারও নাম থাকার বিষয়টি মালিকানা যাচাইয়ের শুরু হতে পারে, কিন্তু সেখানেই যাচাই শেষ নয়। পুরোনো রেকর্ড থেকে শুরু করে মালিকানা পরিবর্তনের নথি এবং সর্বশেষ রেকর্ড পর্যন্ত তথ্যের মধ্যে ধারাবাহিকতা খুঁজে দেখাই মূল বিষয়।

জমি যাচাইয়ের সময় যে বিষয়গুলো একসঙ্গে দেখবেন

জমির মালিকানা সম্পর্কে ধারণা নিতে মূলত কয়েকটি তথ্য পাশাপাশি রাখতে হবে—

খতিয়ানের ধরন ও তথ্য

পুরোনো ও সর্বশেষ খতিয়ানের মধ্যে সম্পর্ক

মালিকের নাম, পিতা বা স্বামীর নাম ও ঠিকানা

মালিকানার অংশ

দাগ নম্বর

জমির পরিমাণ ও শ্রেণি

মালিকানা পাওয়ার ভিত্তি

রেজিস্ট্রি দলিল

নামজারি খতিয়ান

সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা বা হোল্ডিং-সংক্রান্ত তথ্য

এই তথ্যগুলোর মধ্যে অসামঞ্জস্য থাকলে শুধু একটি নথির ওপর ভিত্তি করে জমির মালিকানা সম্পর্কে সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত নয়।

আল-মামুন/