পুরনো দলিল থেকে বর্তমান জমির মালিক বের করবেন যেভাবে

কয়েক দশক আগের জমির দলিল হাতে থাকলেও সেটি দেখে বর্তমান মালিক কে, তা নিশ্চিত হওয়া যায় না। কারণ সময়ের ব্যবধানে জমিটি একাধিকবার বিক্রি, দান কিংবা উত্তরাধিকার সূত্রে হস্তান্তর হতে পারে। ফলে পুরনো দলিলে যার নাম রয়েছে, তিনি বর্তমানে জমিটির মালিক না-ও হতে পারেন। এ অবস্থায় জমির প্রকৃত মালিকানা জানতে হলে পুরনো দলিলের তথ্য ধরে পরবর্তী হস্তান্তরের রেকর্ড, সর্বশেষ খতিয়ান এবং নামজারির তথ্য যাচাই করতে হবে।

বাংলাদেশে জমির মালিকানা অনুসন্ধানের ক্ষেত্রে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস, উপজেলা ভূমি অফিস এবং সরকারি ভূমি রেকর্ডের তথ্য গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখে। সঠিক পদ্ধতিতে এসব নথি যাচাই করলে পুরনো মালিক থেকে শুরু করে সর্বশেষ মালিকানা দাবিদার পর্যন্ত জমির হস্তান্তরের ধারাবাহিকতা খুঁজে পাওয়া সম্ভব। বিশেষ করে জমি কেনার আগে কিংবা পারিবারিক সম্পত্তির মালিকানা নিয়ে জটিলতা দেখা দিলে এই অনুসন্ধান অত্যন্ত জরুরি।

পুরনো দলিল থেকে প্রথমে যেসব তথ্য সংগ্রহ করবেন

বর্তমান মালিক খুঁজে বের করার কাজ শুরু করতে হবে হাতে থাকা পুরনো দলিলটি পরীক্ষা করে। দলিলে জমির পরিচয় ও মালিকানা সংক্রান্ত বেশ কিছু গুরুত্বপূর্ণ তথ্য থাকে। এসব তথ্য পরবর্তী সময়ে সরকারি রেকর্ডে অনুসন্ধানের ভিত্তি হিসেবে কাজে লাগে।

প্রথমেই দলিল নম্বর, নিবন্ধনের সাল, দাতা ও গ্রহীতার নাম, মৌজার নাম, জে.এল. নম্বর, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর এবং জমির পরিমাণ লিখে রাখতে হবে। পাশাপাশি দলিলে উল্লেখ থাকা জমির চারপাশের সীমানার বিবরণও ভালোভাবে পরীক্ষা করা প্রয়োজন।

পুরনো দলিলের শেষ অংশে বালাম বইয়ের নম্বর, পৃষ্ঠা নম্বর কিংবা নিবন্ধনসংক্রান্ত অন্যান্য তথ্য থাকলে সেগুলোও সংগ্রহ করুন। কারণ দলিলের মূল কপি না থাকলেও এসব তথ্যের সাহায্যে সংশ্লিষ্ট রেজিস্ট্রি অফিসের সংরক্ষিত রেকর্ড থেকে দলিল শনাক্ত করা সহজ হতে পারে।

সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে খুঁজুন জমির পরবর্তী দলিল

পুরনো দলিল থেকে বর্তমান মালিক বের করার সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ধাপ হলো জমিটি পরবর্তী সময়ে কার কাছে হস্তান্তর করা হয়েছে, তা জানা। এ জন্য সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল তল্লাশি করতে হবে।

ধরা যাক, ১৯৮০ সালে রহিম উদ্দিন একটি জমি করিম উদ্দিনের কাছে বিক্রি করেছিলেন। পরে করিম উদ্দিন ১৯৯৫ সালে জমিটি আবদুল হকের কাছে বিক্রি করেন। এরপর আবদুল হক ২০১৫ সালে অন্য একজনের কাছে জমিটি হস্তান্তর করেন। এ ক্ষেত্রে ১৯৮০ সালের দলিলে করিম উদ্দিনের নাম থাকলেও তিনি বর্তমান মালিক নন। পরবর্তী দলিলগুলো অনুসন্ধান করেই সর্বশেষ মালিকানা দাবিদারের পরিচয় জানতে হবে।

যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে মূল দলিলটি নিবন্ধিত হয়েছিল, প্রথমে সেখানে যোগাযোগ করা উচিত। দলিলের নম্বর ও সাল জানা থাকলে রেকর্ড খুঁজে পাওয়া তুলনামূলক সহজ হয়। এগুলো জানা না থাকলে দাতা-গ্রহীতার নাম এবং মৌজার তথ্য দিয়ে সূচিবহিতে অনুসন্ধান করা যেতে পারে।

রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ৫৭ ধারায় নির্ধারিত নিয়ম ও ফি সাপেক্ষে সংশ্লিষ্ট রেজিস্টার বই এবং সূচিবহি পরিদর্শন ও নিবন্ধিত দলিলের সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহের সুযোগ রয়েছে। অনুসন্ধানে পরবর্তী সময়ে জমি বিক্রি, দান বা অন্যভাবে হস্তান্তরের দলিল পাওয়া গেলে সেগুলোর সত্যায়িত নকল সংগ্রহ করতে হবে।

মূল দলিল হারিয়ে গেলেও তাই মালিকানা অনুসন্ধান বন্ধ হয়ে যায় না। রেজিস্ট্রি অফিসের সংরক্ষিত রেকর্ড ব্যবহার করেই প্রয়োজনীয় তথ্য বের করার সুযোগ রয়েছে।

একাধিকবার জমি বিক্রি হলে প্রতিটি দলিল যাচাই করুন

কোনো জমি কয়েকবার হাতবদল হলে শুধু সর্বশেষ দলিল দেখেই মালিকানা নিশ্চিত করা ঠিক নয়। বরং প্রথম মালিক থেকে শুরু করে সর্বশেষ ক্রেতা পর্যন্ত প্রতিটি হস্তান্তরের মধ্যে আইনগত যোগসূত্র রয়েছে কি না, তা পরীক্ষা করতে হবে।

বিশেষ করে দেখতে হবে, আগের দলিলের ক্রেতাই পরবর্তী দলিলে বিক্রেতা হয়েছেন কি না। তিনি যে পরিমাণ জমি কিনেছিলেন, তার বেশি জমি বিক্রি করেছেন কি না এবং একই জমি একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রির কোনো ঘটনা রয়েছে কি না।

আরও পড়ুন:

খতিয়ানে নাম আছে, দলিল নেই? জমির মালিকানা প্রমাণ করবেন যেভাবে

জমি রেজিস্ট্রির আগে যে ১০টি বিষয় দেখে স্বাক্ষর করবেন

একটি দাগের পুরো জমি একজনের নামে থাকলেও পরবর্তী সময়ে তার বিভিন্ন অংশ একাধিক ব্যক্তির কাছে বিক্রি হতে পারে। তাই প্রতিটি দলিলে জমির পরিমাণ, দাগ নম্বর ও সীমানা আলাদাভাবে মিলিয়ে দেখা জরুরি।

মালিকানা হস্তান্তরের ধারাবাহিকতায় কোনো অসংগতি পাওয়া গেলে সংশ্লিষ্ট দলিল ও রেকর্ড আরও সতর্কভাবে পরীক্ষা করতে হবে। প্রয়োজনে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর সহায়তা নেওয়া উচিত।

জমির মালিক মারা গেলে ওয়ারিশদের তথ্য যাচাই করুন

পুরনো দলিলে থাকা মালিক মারা গেলে জমিটি কারা উত্তরাধিকার সূত্রে পেয়েছেন, তা বের করতে হবে। এ ক্ষেত্রে মৃত ব্যক্তির বৈধ ওয়ারিশ কারা, তাদের প্রাপ্য অংশ কতটুকু এবং পরবর্তী সময়ে কেউ নিজের অংশ বিক্রি বা হস্তান্তর করেছেন কি না, তা যাচাই করা প্রয়োজন।

এ জন্য ওয়ারিশ সনদ, উত্তরাধিকারসংক্রান্ত নথি, বণ্টননামা এবং পরবর্তী হস্তান্তরের দলিল পরীক্ষা করতে হবে। শুধু ওয়ারিশ সনদে নাম থাকলেই জমির মালিকানা চূড়ান্তভাবে নির্ধারিত হয় না। প্রযোজ্য উত্তরাধিকার আইন অনুযায়ী প্রত্যেকের প্রাপ্য হিস্যা বিবেচনা করতে হবে।

অনেক ক্ষেত্রে একজন ওয়ারিশ নিজের নামে পুরো জমি নামজারি করিয়ে নিলেও অন্য ওয়ারিশদের আইনগত অংশ থেকে যেতে পারে। তাই উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির মালিকানা যাচাইয়ের সময় সব ওয়ারিশের অধিকার ও জমির বণ্টনের তথ্য পরীক্ষা করা জরুরি।

পুরনো দাগ নম্বর থেকে বর্তমান দাগ নম্বর বের করুন

পুরনো দলিলের তথ্য দিয়ে জমি খুঁজতে গিয়ে অনেকেই দাগ নম্বরের অমিলের সমস্যায় পড়েন। কারণ বিভিন্ন সময়ে ভূমি জরিপের সময় জমির দাগ নম্বর ও খতিয়ান পরিবর্তিত হতে পারে। ফলে কয়েক দশক আগের দলিলে থাকা দাগ নম্বর বর্তমান রেকর্ডে একই নাও থাকতে পারে।

এ সমস্যা সমাধানে পুরনো ও নতুন জরিপের খতিয়ান, মৌজা নকশা এবং দাগসূচি পরীক্ষা করতে হবে। প্রয়োজন অনুযায়ী সিএস, এসএ, আরএস এবং বিএস বা প্রযোজ্য সর্বশেষ জরিপের রেকর্ড সংগ্রহ করা যেতে পারে।

এসব নথি মিলিয়ে পুরনো দাগের জমি বর্তমান জরিপে কোন দাগের অধীনে রয়েছে, তা শনাক্ত করা সম্ভব। তবে শুধু দাগ নম্বরের পরিবর্তন দেখে জমি একই বা ভিন্ন বলে সিদ্ধান্ত নেওয়া যাবে না। জমির অবস্থান, পরিমাণ, সীমানা এবং মৌজার পরিচয়ও মিলিয়ে দেখতে হবে।

প্রয়োজনে অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ারের সাহায্যে জমির অবস্থান ও সীমানা সরেজমিনে যাচাই করানো যেতে পারে।

সর্বশেষ খতিয়ান বা পর্চা সংগ্রহ করে মালিকের নাম দেখুন

পুরনো দলিলের পরবর্তী হস্তান্তরের তথ্য সংগ্রহের পাশাপাশি জমিটির সর্বশেষ প্রাপ্য খতিয়ান পরীক্ষা করা প্রয়োজন। এতে সরকারি ভূমি রেকর্ডে জমিটি কার নামে রয়েছে, কোন দাগে অন্তর্ভুক্ত এবং জমির পরিমাণ কত, সে সম্পর্কে তথ্য পাওয়া যায়।

বাংলাদেশের ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-পর্চা ব্যবস্থার মাধ্যমে অনলাইনে খতিয়ান অনুসন্ধান এবং পর্চার জন্য আবেদন করা যায়। এ জন্য সরকারি ভূমি মন্ত্রণালয়ের ওয়েবসাইট land.gov.bd ব্যবহার করা যেতে পারে।

খতিয়ান অনুসন্ধানের সময় বিভাগ, জেলা, উপজেলা, মৌজা, জরিপের ধরন এবং খতিয়ান বা দাগ নম্বরের মতো তথ্য প্রয়োজন হতে পারে। খতিয়ান হাতে পাওয়ার পর পুরনো দলিলের সঙ্গে মালিকের নাম, দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণ মিলিয়ে দেখতে হবে।

তবে খতিয়ানে কারও নাম থাকলেই তিনি সব ক্ষেত্রে জমিটির চূড়ান্ত আইনগত মালিক, এমন সিদ্ধান্ত নেওয়া যাবে না। খতিয়ান গুরুত্বপূর্ণ ভূমি রেকর্ড হলেও মালিকানার ভিত্তি হিসেবে সংশ্লিষ্ট দলিল ও অন্যান্য আইনগত নথি যাচাই করা প্রয়োজন। গুরুত্বপূর্ণ কাজে অনলাইন তথ্যের পাশাপাশি সার্টিফায়েড খতিয়ান সংগ্রহ করাও ভালো।

নামজারি খতিয়ান যাচাই করে নিন

জমির বর্তমান মালিকানা অনুসন্ধানের আরেকটি গুরুত্বপূর্ণ ধাপ হলো নামজারি বা মিউটেশনের তথ্য পরীক্ষা করা। জমি কেনা, উত্তরাধিকার কিংবা অন্য কোনো বৈধ উপায়ে হস্তান্তরের পর সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদ করার প্রক্রিয়াকে নামজারি বলা হয়।

বর্তমানে জমিটির মালিকানা দাবি করছেন এমন ব্যক্তির নামে নামজারি হয়েছে কি না, তা সংশ্লিষ্ট উপজেলা ভূমি অফিসে খোঁজ নেওয়া যেতে পারে। পাশাপাশি ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি পোর্টাল mutation.land.gov.bd ব্যবহার করে আবেদনের অবস্থা ও সংশ্লিষ্ট তথ্য যাচাই করা যায়।

এ ক্ষেত্রে নামজারি মামলার নম্বর, অনুমোদনের তারিখ, নামজারি খতিয়ান এবং কোন দলিলের ভিত্তিতে নামজারি করা হয়েছে, তা পরীক্ষা করতে হবে। আগের মালিকের খতিয়ান থেকে নতুন মালিকের নামে জমিটি কীভাবে এসেছে, সেটিও মিলিয়ে দেখা জরুরি।

তবে মনে রাখতে হবে, নামজারি নিজে জমির মালিকানা সৃষ্টি করে না। এটি মূলত ভূমি রাজস্ব ও সরকারি রেকর্ড হালনাগাদের প্রক্রিয়া। তাই নামজারি থাকলেও তার পেছনের দলিল, উত্তরাধিকার এবং মালিকানা অর্জনের আইনগত ভিত্তি যাচাই করতে হবে।

ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা কার নামে দেখুন

জমির বর্তমান মালিকানা যাচাইয়ের সময় ভূমি উন্নয়ন কর বা খাজনা পরিশোধের তথ্যও পরীক্ষা করা যেতে পারে। বর্তমানে জমিটির জন্য কে কর দিচ্ছেন এবং সংশ্লিষ্ট হোল্ডিং বা ভূমি উন্নয়ন করের রেকর্ডে কার নাম রয়েছে, তা জানা প্রয়োজন।

ভূমি উন্নয়ন করের সরকারি ওয়েবসাইট ldtax.gov.bd থেকে এ-সংক্রান্ত সেবা নেওয়া যায়। দাখিলায় থাকা কর প্রদানকারীর নাম, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর, মৌজা ও জমির পরিমাণ যাচাই করতে হবে।

তবে শুধু খাজনার দাখিলা থাকলেই কাউকে জমির প্রকৃত মালিক বলা যায় না। ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের রেকর্ড মালিকানার অন্যান্য দলিলের বিকল্প নয়। তাই দলিল, খতিয়ান, নামজারি এবং জমির বাস্তব অবস্থার সঙ্গে করের তথ্য মিলিয়ে দেখতে হবে।

জমি বন্ধক বা অন্য কোনো আইনি জটিলতায় আছে কি না জানুন

কোনো জমির মালিকানা ধারাবাহিকতা পাওয়া গেলেও সেটির ওপর অন্য কারও দাবি বা আইনগত বাধা রয়েছে কি না, তা অনুসন্ধান করা জরুরি। জমিটি ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের কাছে বন্ধক রাখা হয়েছে কি না, অন্য কারও কাছে হস্তান্তর করা হয়েছে কি না কিংবা জমি নিয়ে আদালতে মামলা চলছে কি না, এসব তথ্য যাচাই করতে হবে।

এ জন্য সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল তল্লাশি করে নিবন্ধিত হস্তান্তর ও দায়সংক্রান্ত তথ্য অনুসন্ধান করা যেতে পারে। প্রয়োজন অনুযায়ী দায়মুক্ত সনদ বা এনকামব্র্যান্স সার্টিফিকেট সংগ্রহের বিষয়টিও বিবেচনা করা যায়।

এ ছাড়া জমির ওপর আদালতের নিষেধাজ্ঞা, ক্রোক বা অন্য কোনো আদেশ রয়েছে কি না, তা সংশ্লিষ্ট আদালতের নথি থেকে যাচাই করা প্রয়োজন। মনে রাখতে হবে, শুধু নিবন্ধিত দলিলের অনুসন্ধান করলেই সব ধরনের অনিবন্ধিত দাবি বা আইনি বিরোধের তথ্য পাওয়া যায় না।

কাগজপত্রের পাশাপাশি জমির বাস্তব দখল যাচাই করুন

দলিল, খতিয়ান ও নামজারিতে মালিকের নাম পাওয়া গেলেও জমিটি বাস্তবে কার দখলে রয়েছে, তা পরীক্ষা করা উচিত। কারণ জমি নিয়ে বিরোধের ক্ষেত্রে কাগজপত্রের পাশাপাশি বাস্তব দখল ও সীমানার বিষয়টিও গুরুত্বপূর্ণ।

এ জন্য সরেজমিনে গিয়ে দলিলে উল্লেখ থাকা জমির সীমানা ও অবস্থান মিলিয়ে দেখতে হবে। জমিতে অন্য কেউ বসবাস করছেন কি না, চাষাবাদ করছেন কি না কিংবা কোনো অংশ অন্যের দখলে রয়েছে কি না, তা খোঁজ নিতে হবে।

প্রয়োজনে অভিজ্ঞ আমিন বা সার্ভেয়ারের সাহায্যে জমি মাপজোখ করানো যেতে পারে। তবে শুধু দখলে থাকলেই কেউ আইনগত মালিক হয়ে যান না। দখলের তথ্যকে অন্যান্য মালিকানাসংক্রান্ত নথির সঙ্গে মিলিয়ে বিবেচনা করতে হবে।

জমির মালিকানা যাচাই করতে যেসব ভুল এড়িয়ে চলবেন

পুরনো দলিল থেকে বর্তমান মালিক বের করার সময় কয়েকটি বিষয়ে সতর্ক থাকা জরুরি। শুধু সর্বশেষ দলিল দেখে মালিকানা নিশ্চিত করা উচিত নয়। ওই দলিলের বিক্রেতা বৈধভাবে জমিটি পেয়েছিলেন কি না, সেটিও পরীক্ষা করতে হবে।

একইভাবে শুধু খতিয়ান বা নামজারিতে নাম থাকাকে চূড়ান্ত মালিকানার প্রমাণ হিসেবে বিবেচনা করা যাবে না। পুরনো ও নতুন দাগ নম্বর আলাদা হলে জমিটি ভিন্ন বলে ধরে নেওয়াও ঠিক নয়। আবার উত্তরাধিকার সূত্রে পাওয়া জমির ক্ষেত্রে সব ওয়ারিশের অধিকার ও প্রাপ্য অংশ যাচাই না করে কোনো সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত নয়।

অনলাইনে পাওয়া তথ্য প্রাথমিক অনুসন্ধানের জন্য সহায়ক হলেও জমি কেনাবেচা বা আইনি বিরোধের ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট অফিস থেকে সার্টিফায়েড দলিল ও খতিয়ান সংগ্রহ করা নিরাপদ। মালিকানার ধারাবাহিকতায় অসংগতি কিংবা একাধিক দাবিদার থাকলে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া উচিত।

পুরনো দলিল থেকে জমির বর্তমান মালিক বের করতে হলে শুধু একটি দলিল বা খতিয়ান দেখলেই হবে না। মূল মালিকের দলিল থেকে শুরু করে পরবর্তী বিক্রয়, দান, উত্তরাধিকার, নামজারি এবং সর্বশেষ ভূমি রেকর্ড পর্যন্ত প্রতিটি ধাপ যাচাই করতে হবে।

জমির দাগ নম্বর, পরিমাণ, সীমানা ও মালিকানা হস্তান্তরের তথ্য একে অপরের সঙ্গে মিলিয়ে দেখতে পারলে বর্তমান মালিকানা সম্পর্কে নির্ভরযোগ্য ধারণা পাওয়া সম্ভব। বিশেষ করে জমি কেনার আগে এই অনুসন্ধান সম্পন্ন করলে জাল দলিল, একাধিকবার বিক্রয়, উত্তরাধিকার বিরোধ এবং ভবিষ্যতের আইনি জটিলতার ঝুঁকি অনেকটাই কমানো যায়।

সচরাচর জিজ্ঞাসা

১. পুরনো দলিল দিয়ে কি বর্তমান জমির মালিকের নাম জানা সম্ভব?

হ্যাঁ। পুরনো দলিলের তথ্য ব্যবহার করে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে পরবর্তী হস্তান্তরের রেকর্ড অনুসন্ধান এবং সর্বশেষ খতিয়ান ও নামজারি যাচাই করে বর্তমান মালিকানা সম্পর্কে ধারণা পাওয়া সম্ভব।

২. জমির মূল দলিল হারিয়ে গেলে কীভাবে মালিকানা যাচাই করব?

সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল নম্বর, সাল বা পক্ষগুলোর নাম দিয়ে অনুসন্ধান করে সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহের আবেদন করা যায়।

৩. শুধু নামজারি থাকলেই কি জমির মালিক হওয়া যায়?

না। নামজারি সরকারি ভূমি রেকর্ড হালনাগাদের প্রক্রিয়া। মালিকানা নিশ্চিত করতে সংশ্লিষ্ট দলিল ও অন্যান্য আইনগত নথি যাচাই করতে হয়।

৪. পুরনো ও নতুন দাগ নম্বর আলাদা হলে কী করবেন?

পুরনো ও নতুন জরিপের খতিয়ান, মৌজা নকশা এবং দাগসূচি মিলিয়ে জমির পরিচয় শনাক্ত করতে হবে।

৫. জমির বর্তমান মালিকানা কোথায় যাচাই করা যায়?

দলিলের জন্য সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে এবং খতিয়ান ও নামজারির জন্য উপজেলা ভূমি অফিসে যোগাযোগ করা যায়। পাশাপাশি সরকারি ই-পর্চা ও ই-নামজারি সেবা ব্যবহার করা যায়।

তানভির ইসলাম/