ওয়ারিশ সনদ দিয়ে জমি নামজারি করার নিয়ম, জানুন বিস্তারিত

পরিবারের কোনো ব্যক্তি মারা যাওয়ার পর তাঁর রেখে যাওয়া জমি ওয়ারিশদের নামে নামজারি করতে চাইলে প্রথমেই প্রয়োজন হয় উত্তরাধিকার প্রমাণের কাগজপত্র। এ ক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদ দিয়ে জমি নামজারি করা যায়। তবে জমি যৌথভাবে নামজারি করবেন, নাকি প্রত্যেক ওয়ারিশের নামে আলাদা খতিয়ান করবেন, তার ওপর নির্ভর করে বণ্টননামা দলিলের প্রয়োজন হবে কি না।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের ১৭ ডিসেম্বর ২০২৪ তারিখের পরিপত্রে বিষয়টি স্পষ্ট করা হয়েছে। নির্দেশনা অনুযায়ী, মৃত ব্যক্তির সব ওয়ারিশ একসঙ্গে আবেদন করলে বণ্টননামা ছাড়াই তাঁদের সবার নামে যৌথ নামজারি করা যাবে। এ ক্ষেত্রে প্রত্যেক ওয়ারিশের প্রাপ্য অংশ খতিয়ানে উল্লেখ থাকবে। অন্যদিকে, জমি ভাগ করে প্রত্যেকের নামে পৃথক খতিয়ান তৈরি করতে চাইলে নিবন্ধিত আপোষ বণ্টননামা দলিল প্রয়োজন হবে।

বাংলাদেশে বর্তমানে অনলাইনে ই-নামজারির মাধ্যমে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির আবেদন করা যায়। প্রয়োজনীয় কাগজপত্র জমা দেওয়ার পর সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস সেগুলো যাচাই করে নামজারির বিষয়ে সিদ্ধান্ত দেয়। তাই আবেদন করার আগে নিয়ম, কাগজপত্র ও সরকারি ফি সম্পর্কে জানা থাকলে অপ্রয়োজনীয় ভোগান্তি এড়ানো সম্ভব।

ওয়ারিশ সনদ দিয়ে কি জমি নামজারি করা যায়?

হ্যাঁ, ওয়ারিশ সনদ দিয়ে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি নামজারি করা যায়। তবে জমি যৌথভাবে নামজারি এবং আলাদাভাবে নামজারির ক্ষেত্রে নিয়ম আলাদা।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, কোনো ব্যক্তি মারা গেলে তাঁর সব বৈধ ওয়ারিশ চাইলে একসঙ্গে নামজারির আবেদন করতে পারবেন। এ ক্ষেত্রে মৃত ব্যক্তির মোট জমির বিপরীতে প্রত্যেক ওয়ারিশের আইন অনুযায়ী প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করে একটি যৌথ খতিয়ান তৈরি করা হবে।

এ ধরনের যৌথ নামজারির জন্য বণ্টননামা দলিল বাধ্যতামূলক নয়। অর্থাৎ, শুধু বণ্টননামা নেই—এমন কারণ দেখিয়ে সব ওয়ারিশের যৌথ নামজারির আবেদন নামঞ্জুর করা যাবে না।

তবে কোনো ওয়ারিশ যদি নিজের নির্দিষ্ট অংশ আলাদা খতিয়ানে নিতে চান, তাহলে জমি ভাগ করে নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল তৈরি করতে হবে।

ওয়ারিশ সনদ দিয়ে জমি নামজারি করার দুটি নিয়ম

উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি নামজারি করার ক্ষেত্রে মূলত দুটি পদ্ধতি অনুসরণ করা যায়।

১. বণ্টননামা ছাড়াই যৌথ নামজারি

মৃত ব্যক্তির সব ওয়ারিশ একসঙ্গে আবেদন করে একই খতিয়ানে নিজেদের নাম অন্তর্ভুক্ত করতে পারবেন। এ ক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদ জমা দিতে হবে। সহকারী কমিশনার (ভূমি) প্রত্যেকের প্রাপ্য হিস্যা উল্লেখ করে যৌথ নামজারির ব্যবস্থা করবেন।

উদাহরণ হিসেবে, কোনো ব্যক্তি মারা যাওয়ার পর তাঁর রেখে যাওয়া জমির ওয়ারিশ হলেন স্ত্রী, ছেলে ও মেয়ে। তাঁরা যদি জমি ভাগ না করে যৌথভাবে মালিকানা রেকর্ড করতে চান, তাহলে সবাই মিলে ওয়ারিশ সনদের ভিত্তিতে আবেদন করতে পারবেন। প্রত্যেকের আইন অনুযায়ী প্রাপ্য অংশ খতিয়ানে উল্লেখ থাকবে।

২. বণ্টননামা দলিলের মাধ্যমে পৃথক নামজারি

ওয়ারিশরা যদি জমি নিজেদের মধ্যে ভাগ করে প্রত্যেকের নামে আলাদা খতিয়ান করতে চান, তাহলে প্রথমে আপোষ বণ্টননামা দলিল তৈরি করতে হবে।

এ ক্ষেত্রে সব ওয়ারিশের সম্মতিতে কে কোন দাগে বা কোন দাগের কতটুকু জমি পাবেন, তা নির্ধারণ করতে হবে। এরপর বণ্টননামা দলিল সম্পাদন ও নিবন্ধন করতে হবে।

নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিলের ভিত্তিতে প্রত্যেক ওয়ারিশ নিজের বরাদ্দ করা জমির জন্য পৃথক নামজারির আবেদন করতে পারবেন।

রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩খ ধারায় উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি ভাগ করে পৃথক রেকর্ড তৈরির ক্ষেত্রে নিবন্ধিত বণ্টননামার বিধান রয়েছে।

ওয়ারিশ সনদ দিয়ে জমি নামজারি করতে কী কী কাগজপত্র লাগে?

উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি নামজারি করার সময় আবেদনকারীর পরিচয়, মৃত ব্যক্তির মালিকানা এবং ওয়ারিশদের সম্পর্ক প্রমাণের জন্য কিছু কাগজপত্র প্রয়োজন হয়।

সাধারণত যেসব কাগজপত্র প্রস্তুত রাখতে হয় সেগুলো হলো—

১. মৃত ব্যক্তির মৃত্যু সনদ।

২. সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান, পৌরসভার মেয়র অথবা সিটি করপোরেশনের ওয়ার্ড কাউন্সিলরের কাছ থেকে নেওয়া ওয়ারিশ সনদ।

৩. মৃত ব্যক্তির জাতীয় পরিচয়পত্রের কপি, পাওয়া গেলে।

৪. আবেদনকারী ও অন্যান্য ওয়ারিশের জাতীয় পরিচয়পত্রের কপি।

৫. জমির সর্বশেষ খতিয়ান বা পর্চার কপি।

৬. জমির মূল মালিকানার দলিল অথবা সার্টিফায়েড কপি।

৭. সর্বশেষ ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।

৮. জমির দাগ নম্বর, খতিয়ান নম্বর, মৌজা ও জমির পরিমাণের তথ্য।

৯. প্রয়োজন অনুযায়ী পূর্ববর্তী মালিকানার দলিল বা অন্যান্য সহায়ক কাগজপত্র।

১০. জমি পৃথকভাবে নামজারি করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল।

সব ক্ষেত্রে একই ধরনের কাগজপত্র প্রয়োজন হবে এমন নয়। জমির মালিকানা কীভাবে অর্জিত হয়েছে এবং আবেদনটি যৌথ নাকি পৃথক নামজারির জন্য করা হচ্ছে, তার ওপর প্রয়োজনীয় নথি নির্ভর করবে।

কোথা থেকে ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করবেন?

জমি নামজারির ক্ষেত্রে ওয়ারিশ সনদ অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। কারণ এই সনদের মাধ্যমে মৃত ব্যক্তির আইনগত উত্তরাধিকারীদের পরিচয় ও সম্পর্ক সম্পর্কে তথ্য পাওয়া যায়।

সাধারণত সংশ্লিষ্ট স্থানীয় সরকার প্রতিষ্ঠান থেকে ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করতে হয়।

ইউনিয়ন পরিষদ এলাকার ক্ষেত্রে ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যানের কার্যালয়।

পৌরসভা এলাকার ক্ষেত্রে পৌরসভার মেয়রের কার্যালয়।

সিটি করপোরেশন এলাকার ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট ওয়ার্ড কাউন্সিলরের কার্যালয়।

এ ছাড়া অনলাইনে নাগরিক সনদ প্রদানের জন্য সরকারের প্রত্যয়ন (Prottoyon) প্ল্যাটফর্মও রয়েছে। ই-নামজারি ব্যবস্থার সঙ্গে প্রত্যয়ন সিস্টেমের সংযোগ স্থাপন করা হয়েছে, যাতে ওয়ারিশ সনদের তথ্য অনলাইনে যাচাই করা যায়।

আরও পড়ুন:

একই জমি দুইজন দাবি করলে যেভাবে যাচাই করবেন মালিকানা

বণ্টননামা ছাড়া কি ওয়ারিশদের জমি আলাদা করা যায়? জানুন নিয়ম

নিজের নামে কোথায় কত জমি, অনলাইনে দেখবেন যেভাবে

তাই সনদ সংগ্রহের সময় নাম, পিতা বা স্বামীর নাম এবং জাতীয় পরিচয়পত্রের তথ্য সঠিক আছে কি না, তা যাচাই করা জরুরি।

অনলাইনে ওয়ারিশ সনদ দিয়ে জমি নামজারি করার নিয়ম

বাংলাদেশে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি পোর্টালের মাধ্যমে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির আবেদন করা যায়। এজন্য সাধারণত নিচের ধাপগুলো অনুসরণ করতে হবে।

প্রথম ধাপ: ই-নামজারি ওয়েবসাইটে প্রবেশ

প্রথমে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি ওয়েবসাইটে প্রবেশ করতে হবে।

ওয়েবসাইট:https://mutation.land.gov.bd/

দ্বিতীয় ধাপ: প্রয়োজনীয় তথ্য দিয়ে আবেদন শুরু

নির্ধারিত সেবা নির্বাচন করে আবেদনকারীর পরিচয় ও যোগাযোগের তথ্য দিতে হবে। এরপর জমির অবস্থান, মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর এবং জমির পরিমাণসহ প্রয়োজনীয় তথ্য পূরণ করতে হবে।

তৃতীয় ধাপ: ওয়ারিশ ও জমির মালিকানার তথ্য দেওয়া

মৃত ব্যক্তির নাম, মৃত্যুর তথ্য এবং তাঁর সব ওয়ারিশের প্রয়োজনীয় বিবরণ দিতে হবে। প্রত্যেক ওয়ারিশের আইন অনুযায়ী প্রাপ্য অংশের তথ্য সঠিকভাবে উল্লেখ করা জরুরি।

চতুর্থ ধাপ: প্রয়োজনীয় কাগজপত্র আপলোড

ওয়ারিশ সনদ, মৃত্যু সনদ, খতিয়ান, দলিল, ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা এবং প্রয়োজনীয় অন্যান্য নথি স্ক্যান করে আপলোড করতে হবে।

ই-নামজারি পোর্টালের নির্দেশনা অনুযায়ী, সংযুক্তির জন্য স্ক্যান করা কাগজপত্র PDF ফরম্যাটে প্রস্তুত রাখতে হবে।

পঞ্চম ধাপ: আবেদন ফি পরিশোধ

আবেদন জমা দেওয়ার সময় নির্ধারিত কোর্ট ফি ও নোটিশ জারি ফি অনলাইনে পরিশোধ করতে হবে। পেমেন্ট সম্পন্ন হলে আবেদন জমা দেওয়ার প্রক্রিয়া শেষ হবে।

ষষ্ঠ ধাপ: আবেদন যাচাই ও ভূমি অফিসের কার্যক্রম

আবেদন জমা হওয়ার পর সংশ্লিষ্ট সহকারী কমিশনার (ভূমি) প্রয়োজনীয় যাচাইয়ের জন্য ভূমি অফিসে নির্দেশনা দিতে পারেন। জমির কাগজপত্র, ওয়ারিশ সনদ এবং মালিকানার তথ্য পরীক্ষা করা হবে।

প্রয়োজন হলে আবেদনকারী ও সংশ্লিষ্ট পক্ষদের শুনানিতে ডাকা হতে পারে। কোনো কাগজপত্রের ঘাটতি থাকলে তা পূরণের সুযোগও দেওয়া হতে পারে।

সপ্তম ধাপ: নামজারি অনুমোদন ও খতিয়ান সংগ্রহ

সব তথ্য ও কাগজপত্র সঠিক পাওয়া গেলে সহকারী কমিশনার (ভূমি) নামজারির আবেদন অনুমোদন করবেন। এরপর নির্ধারিত ডিসিআর ফি পরিশোধ করে নতুন নামজারি খতিয়ান ও ডিসিআর সংগ্রহ করা যাবে।

ওয়ারিশ সূত্রে জমি নামজারি করতে কত টাকা খরচ হয়?

বাংলাদেশে ই-নামজারির জন্য সরকার নির্ধারিত ফি রয়েছে। ভূমি তথ্য বাতায়নে প্রকাশিত নির্ধারিত ফি অনুযায়ী বর্তমানে নামজারির খরচের হিসাব হলো—

এখানে উল্লেখিত ১ হাজার ১৭০ টাকা হলো সরকারি নামজারি ফি। বণ্টননামা দলিল তৈরি ও নিবন্ধন, কাগজপত্রের সত্যায়িত কপি, অনুবাদ বা অন্যান্য পৃথক খরচ এতে অন্তর্ভুক্ত নয়।

ফি পরিবর্তিত হলে ভূমি মন্ত্রণালয়ের ওয়েবসাইটে প্রকাশিত সর্বশেষ তালিকা অনুসরণ করতে হবে।

নামজারি করতে কত দিন সময় লাগে?

ওয়ারিশ সূত্রে জমির নামজারি সম্পন্ন হতে নির্দিষ্ট একটি সময় সব ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়। জমির কাগজপত্র সঠিক আছে কি না, কোনো বিরোধ বা আপত্তি রয়েছে কি না এবং সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিসের যাচাই কার্যক্রমের ওপর সময় নির্ভর করে।

ই-নামজারি ব্যবস্থায় আবেদন জমা দেওয়ার পর সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস যাচাই করে। প্রয়োজন হলে শুনানি অনুষ্ঠিত হয়। এরপর সহকারী কমিশনার (ভূমি) আবেদন মঞ্জুর বা নামঞ্জুরের সিদ্ধান্ত দেন।

কাগজপত্রে কোনো ঘাটতি থাকলে আবেদনকারীকে প্রয়োজনীয় তথ্য বা নথি জমা দেওয়ার সুযোগ দেওয়া হতে পারে। তাই আবেদন করার সময় সব তথ্য সঠিকভাবে দেওয়া এবং প্রয়োজনীয় কাগজপত্র সম্পূর্ণ রাখা জরুরি।

ওয়ারিশ সনদে নামের ভুল থাকলে কী করবেন?

ওয়ারিশ সনদে উল্লেখিত নামের সঙ্গে জাতীয় পরিচয়পত্র, জন্মনিবন্ধন বা জমির দলিলে থাকা নামের অমিল থাকলে নামজারি প্রক্রিয়ায় জটিলতা তৈরি হতে পারে।

এ ধরনের সমস্যা এড়াতে আবেদন করার আগেই সব কাগজপত্রের নাম ও পরিচয়সংক্রান্ত তথ্য মিলিয়ে নেওয়া উচিত।

ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, ওয়ারিশ সনদে নামের সঙ্গে দলিল বা আবেদনকারীর নামের পার্থক্য থাকলে জাতীয় পরিচয়পত্র বা জন্মনিবন্ধনের তথ্য অনুযায়ী সঠিক ওয়ারিশ সনদ দাখিলের নির্দেশনা দেওয়া যেতে পারে।

তাই নামের বানান ভুল থাকলে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষের মাধ্যমে সনদ সংশোধন করে নেওয়া ভালো।

কোনো ওয়ারিশ আপত্তি করলে জমি নামজারি হবে কি?

উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির নামজারির ক্ষেত্রে কোনো ওয়ারিশের আপত্তি থাকলে বিষয়টি গুরুত্বের সঙ্গে বিবেচনা করা হয়।

যৌথ নামজারির আবেদন করার ক্ষেত্রে সব ওয়ারিশের তথ্য সঠিকভাবে উল্লেখ করতে হবে। কোনো ওয়ারিশের অংশ গোপন করা, ভুল হিস্যা দেখানো কিংবা অন্যের অধিকার ক্ষুণ্ন করে আবেদন করা আইনগত জটিলতা তৈরি করতে পারে।

নামজারি আবেদনে আপত্তি উঠলে সহকারী কমিশনার (ভূমি) প্রয়োজন অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট পক্ষদের শুনানি নিতে পারেন। তবে জমির মালিকানা বা উত্তরাধিকার নিয়ে গুরুতর বিরোধ থাকলে তা নিষ্পত্তির জন্য দেওয়ানি আদালতের শরণাপন্ন হতে হতে পারে।

জমি নামজারি করার সময় যেসব ভুল এড়িয়ে চলবেন

ওয়ারিশ সূত্রে জমি নামজারি করতে গিয়ে অনেকেই কিছু সাধারণ ভুল করেন। এসব ভুলের কারণে আবেদন যাচাইয়ে সমস্যা তৈরি হতে পারে।

প্রথমত, ওয়ারিশ সনদে সব বৈধ উত্তরাধিকারীর নাম আছে কি না, তা যাচাই করতে হবে। দ্বিতীয়ত, প্রত্যেকের প্রাপ্য হিস্যা সঠিকভাবে উল্লেখ করতে হবে। তৃতীয়ত, জমির দাগ, খতিয়ান ও মৌজার তথ্য দলিলের সঙ্গে মিলিয়ে নিতে হবে।

এ ছাড়া জমি আলাদা করে নামজারি করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল প্রস্তুত করতে হবে। অন্যদিকে যৌথ নামজারির ক্ষেত্রে বণ্টননামা না থাকলেও আবেদন করা যায়—এ বিষয়টি মনে রাখা জরুরি।

সবশেষে, সরকারি নির্ধারিত ফি ছাড়া অতিরিক্ত টাকা দাবি করা হলে তার কারণ ও সরকারি ভিত্তি যাচাই করা উচিত।

সব মিলিয়ে, ওয়ারিশ সনদ দিয়ে উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমি নামজারি করা সম্ভব। তবে জমি যৌথভাবে রেকর্ড করতে চাইলে শুধু ওয়ারিশ সনদের ভিত্তিতে সব ওয়ারিশের নামে নামজারি করা যায়। আর জমি ভাগ করে প্রত্যেকের নামে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল প্রয়োজন। তাই আবেদন করার আগে নিজের প্রয়োজন অনুযায়ী সঠিক পদ্ধতি বেছে নিলে সময়, অর্থ ও ভোগান্তি—তিনটিই কমানো সম্ভব।

সচরাচর জিজ্ঞাসা

প্রশ্ন ১: শুধু ওয়ারিশ সনদ দিয়ে কি জমি নামজারি করা যায়?

উত্তর: হ্যাঁ। মৃত ব্যক্তির সব ওয়ারিশ একসঙ্গে যৌথ নামজারির আবেদন করলে ওয়ারিশ সনদের ভিত্তিতে বণ্টননামা ছাড়াই নামজারি করা যায়। তবে জমি ভাগ করে পৃথক খতিয়ান করতে চাইলে নিবন্ধিত বণ্টননামা দলিল প্রয়োজন।

প্রশ্ন ২: ওয়ারিশ সূত্রে জমি নামজারি করতে কত টাকা লাগে?

উত্তর: সরকারি নির্ধারিত ফি অনুযায়ী কোর্ট ফি ২০ টাকা, নোটিশ জারি ফি ৫০ টাকা এবং ডিসিআর ফি ১ হাজার ১০০ টাকা। সব মিলিয়ে মোট ১ হাজার ১৭০ টাকা।

প্রশ্ন ৩: ওয়ারিশ সনদ কোথা থেকে সংগ্রহ করতে হয়?

উত্তর: ইউনিয়ন পরিষদ এলাকার জন্য ইউনিয়ন পরিষদের চেয়ারম্যান, পৌরসভা এলাকার জন্য মেয়র এবং সিটি করপোরেশন এলাকার জন্য সংশ্লিষ্ট ওয়ার্ড কাউন্সিলরের কাছ থেকে ওয়ারিশ সনদ সংগ্রহ করা যায়।

প্রশ্ন ৪: একজন ওয়ারিশ কি একাই পুরো জমি নিজের নামে নামজারি করতে পারবেন?

উত্তর: না। একজন ওয়ারিশ নিজের আইনগত প্রাপ্য অংশের বাইরে অন্য ওয়ারিশদের জমি নিজের নামে নামজারি করতে পারেন না। অন্যদের অংশ নিজের নামে নিতে হলে বৈধ হস্তান্তর বা আইনসম্মত বণ্টনের ভিত্তি থাকতে হবে।

প্রশ্ন ৫: অনলাইনে ওয়ারিশ সূত্রে জমি নামজারি করা যায় কি?

উত্তর: হ্যাঁ। ভূমি মন্ত্রণালয়ের ই-নামজারি ওয়েবসাইটmutation.land.gov.bd থেকে আবেদন করা যায়। প্রয়োজনীয় কাগজপত্র আপলোড ও নির্ধারিত ফি পরিশোধের পর সংশ্লিষ্ট ভূমি অফিস আবেদন যাচাই করে সিদ্ধান্ত দেয়।

তানভির ইসলাম/